---

Kan en ejerforening hvor man har købt en ejerlejlighed til erhverv og
dermed har anerkendt foreningens vedtægter, tvinges til at ændre urimelige
fordelingstal mellem erhverslokaler og boliger? I tilfældet her, er
fordelingstallet 3 gange højere pr kvm på erhvervslokalet som kun må
benyttes til kontor. Det betyder at kontoret skal betale 6000 i månedlige
fællesomkostninger og boligerne kun 2000 selvom arealet er det samme.

---

Den 17-08-2010 16:00, Paul Larsen skrev:
> Kan en ejerforening hvor man har købt en ejerlejlighed til erhverv og
> dermed har anerkendt foreningens vedtægter, tvinges til at ændre urimelige
> fordelingstal mellem erhverslokaler og boliger? I tilfældet her, er
> fordelingstallet 3 gange højere pr kvm på erhvervslokalet som kun må
> benyttes til kontor. Det betyder at kontoret skal betale 6000 i månedlige
> fællesomkostninger og boligerne kun 2000 selvom arealet er det samme.

Man kan bede om en afstemning om det på generalforsamlingen.
Men det bliver nok svært at få de andre i ejerforeningen til
at gå med til en ændring.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Omfattende brugerguide for begyndere om ubuntu Linux:
http://kimludvigsen.dk/linux

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Man kan bede om en afstemning om det på generalforsamlingen. Men det
> bliver nok svært at få de andre i ejerforeningen til at gå med til en
> ændring.

Der er krav om enstemmighed som den absolutte hovedregel. SÃ¥ der skal
bare være en som ikke ønsker at betale mere..

--
Jesper Lund

---

"Jesper Lund" <usenet@jesperlund.com> skrev i meddelelsen
news:4c6aa9ea$0$56786$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Kim Ludvigsen wrote:
>
>> Man kan bede om en afstemning om det på generalforsamlingen. Men det
>> bliver nok svært at få de andre i ejerforeningen til at gå med til en
>> ændring.
>
> Der er krav om enstemmighed som den absolutte hovedregel. Så der skal
> bare være en som ikke ønsker at betale mere..
>
Det kunne være Paul ville betale det samme som lejlighedsenhaverne
betaler nu.
Eller i det mindste mindre. Fordelingstallet kunne jo nedsættes til
noget rimeligt.
1½?

---

Jubi wrote:

>> Der er krav om enstemmighed som den absolutte hovedregel. SÃ¥ der skal
>> bare være en som ikke ønsker at betale mere..
>>
> Det kunne være Paul ville betale det samme som lejlighedsenhaverne
> betaler nu.
> Eller i det mindste mindre. Fordelingstallet kunne jo nedsættes til
> noget rimeligt.

Hvis Paul skal betale mindre, er der mindst en som skal betale mere end
før. Procenterne skal summe til 100.

Med hensyn til "rimeligt" kan det betyde mange ting, og jeg kender ikke
de konkrete omstændigheder for den pågældende ejendom. Men
fordelingstallene var kendt da Paul købte ejendommen, så prisen for
ejendommen burde have afspejlet fordelingstallet. Hvis du nu nedsætter
Pauls fordelingstal, skaber du en formuegevinst som kun kan tages fra de
andre ejere. Er det "rimeligt"?

--
Jesper Lund

---

On 17 Aug 2010 20:19:17 GMT, Jesper Lund wrote:

> Men
> fordelingstallene var kendt da Paul købte ejendommen, så prisen for
> ejendommen burde have afspejlet fordelingstallet. Hvis du nu nedsætter
> Pauls fordelingstal, skaber du en formuegevinst som kun kan tages fra de
> andre ejere. Er det "rimeligt"?

Det er helt korrekt. Men fordelingstallet gør erhvervsejerlejligheden
næsten usælgelig.

---

Jubi wrote:

> Først 2 spørgsmål.
> 1. Hvem bestemmer fordelingstal?

Fastsat og tinglyst da ejerforeningen blev stiftet, så fordelingstallene
var kendte da ejerlejlighederne blev købt.

> 2. Hvis hver ejer med lille fordelingstal har 1 stemme på
> generalforsamlingen, så har 1 ejer med 3 gange fordelingstal vel 3
> stemmer?

Her skal du se i vedtægterne, hvor dette er bestemt. Normalt er det sådan
at du ved almindelige afstemninger (hvor der blot kræves stemmeflertal)
stemmer med dit fordelingstal. Ved afstemninger som kræver kvalificeret
flertal (som regel 2/3), for eksempel vedtægtsændringer og væsentlige
ændringer af ejendommen, er det både efter antal ("one man, one vote") og
fordelingstal.

--
Jesper Lund

---

> Kan en ejerforening hvor man har købt en ejerlejlighed til erhverv og
> dermed har anerkendt foreningens vedtægter, tvinges til at ændre urimelige
> fordelingstal mellem erhverslokaler og boliger?

Nej, og som Jesper Lund også siger, så er det uhyggeligt svært at få ændret,
da det kræver at ALLE stemme for. Domstolene er ingen hjælp her -
ejerforeningen Danmark har nogle lister over domme, så det er herfra, jeg
har min viden.

Mvh Maria

---

"Maria Frederiksen" <mf@easyfrag.dk> skrev i meddelelsen
news:4c6b7121$0$36571$edfadb0f@dtext01.news.tele.dk...
>> Kan en ejerforening hvor man har købt en ejerlejlighed til erhverv og
>> dermed har anerkendt foreningens vedtægter, tvinges til at ændre
>> urimelige
>> fordelingstal mellem erhverslokaler og boliger?
>
> Nej, og som Jesper Lund også siger, så er det uhyggeligt svært at få
> ændret, da det kræver at ALLE stemme for.

Det er nu ikke det Jesper skriver. Enten 2/3 eller stemmeflerhed efter
fordelingstal, hvilket også skrives på retsinformation.
Men som du skriver er det svært i dette tilfælde da der kun er 1 med
større fordelingstal mod resten.
pøj pøj til Paul.

---

"Paul Larsen" <paullarsen@nohotmail.invalid> skrev

> Kan en ejerforening hvor man har købt en ejerlejlighed til erhverv og
> dermed har anerkendt foreningens vedtægter, tvinges til at ændre urimelige
> fordelingstal mellem erhverslokaler og boliger?

Tvinges kan den ikke.

Vestre Landsret har afsagt en dom hvor den fastslog, at ændring af
udgiftsfordelingen mellem
ejerne af ejerlejligheder anses for at udgøre et så væsentligt indgreb i den
enkelte
ejerlejlighedsejers rettigheder, at ændringen ikke kunne gennemføres med kun
kvalificeret flertal.
Ændring af udgiftsfordelingen (fordelingstallet) kan derfor kun ske såfremt
samtlige ejere tilslutter sig ændringen.

Og hvis nogen skal betale mindre skal andre betale mere, og da
betalingsfordelingen har indflydelse på lejlighedsprisen, er det ikke
sandsynligt at de dyre lejligheder med det lille fordelingstal, vil forære
billige lejligheder med det store fordelingstal en formue.

mvh
Alex Christensen

---

alexbo skrev:
> "Paul Larsen" <paullarsen@nohotmail.invalid> skrev
>
>> Kan en ejerforening hvor man har købt en ejerlejlighed til erhverv og
>> dermed har anerkendt foreningens vedtægter, tvinges til at ændre urimelige
>> fordelingstal mellem erhverslokaler og boliger?
>
> Tvinges kan den ikke.
>
> Vestre Landsret har afsagt en dom hvor den fastslog, at ændring af
> udgiftsfordelingen mellem
> ejerne af ejerlejligheder anses for at udgøre et så væsentligt indgreb i den
> enkelte
> ejerlejlighedsejers rettigheder, at ændringen ikke kunne gennemføres med kun
> kvalificeret flertal.
> Ændring af udgiftsfordelingen (fordelingstallet) kan derfor kun ske såfremt
> samtlige ejere tilslutter sig ændringen.

En sidehistorie til den jeg har beskrevet om ændring af fordelingstal i
min egen ejerforening (18-08 - 14:03):

Jeg bor, som beskrevet i mit andet svar, i en ejendom, hvor 2 helt
identiske lejligheder i dag har forskellige fordelingstal (ca. 40 og 50).

På et tidspunkt opstår der debat om vinduesudskiftninger i
lejlighederne. I første omgang udskiftning af mindre vinduer ud mod
baggården og i anden omgang større vinduer ud mod gaden.

Da der var stor uenighed om behovet for udskiftning blev det besluttet
(så vidt jeg husker med kvalificeret flertal, muligvis blot med simpelt
flertal, men altså ikke absolut flertal), at vedligeholdesen af
vinduerne ud mod baggården skulle overgå fra ejerforeningen til de
enkelte ejere. Så kunne hver enkelt selv bestemme om der var behov for
en udskiftning.

Nogle år senere kommer udskiftning af vinduerne ud mod gaden så også til
debat. Der bliver stillet forslag om, at vedligeholdesen af disse
vinduer /også/ skal overgå til den enkelte ejer, således at man igen
selv kan bestemme om en udskiftning er nødvendig.

Forslaget forelægges et advokatfirma, og her var svaret, i tråd med
svarene i denne gruppe, at en sådan beslutning, bl.a. på baggrund af, at
ens lejligheder havde forskellige fordelingstal, ville udgøre et så
væsentligt indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettigheder, at
ændringen ikke kunne gennemføres ved kvalificeret flertal. Det siger sig
selv, at den tidligere beslutning om at vinduerne ud mod baggården ikke
var lovlig, men den står stadig ved magt.

Vinduerne ud mod gaden blev så for et par år siden udskiftet på
"ejerforeningens regning", og her har jeg så (i min egenskab af ejer af
en af lejlighederne med højt fordelingstal) betalt forholdsvist mere,
end én af lejlighederne med lavt fordelingstal, på trods af, at jeg har
haft samme antal vinduer der skulle skiftet.


Peter J

---

"Peter J" skrev

> Vinduerne ud mod gaden blev så for et par år siden udskiftet på
> "ejerforeningens regning", og her har jeg så (i min egenskab af ejer af en
> af lejlighederne med højt fordelingstal) betalt forholdsvist mere, end én
> af lejlighederne med lavt fordelingstal, på trods af, at jeg har haft
> samme antal vinduer der skulle skiftet.

Der har været en del altansager hvor ejerne af lejligheder uden altan men
med stort fordelingstal stort set har betalt for reparation af altaner i
lejligheder med altan men lille fordelingstal.

Her en anden altansag.
http://www.ejendomsadministration.nu/altaner_ejerlejligheder.htm

mvh
Alex Christensen

---

alexbo skrev:
> "Peter J" skrev
>
>> Vinduerne ud mod gaden blev så for et par år siden udskiftet på
>> "ejerforeningens regning", og her har jeg så (i min egenskab af ejer af en
>> af lejlighederne med højt fordelingstal) betalt forholdsvist mere, end én
>> af lejlighederne med lavt fordelingstal, på trods af, at jeg har haft
>> samme antal vinduer der skulle skiftet.
>
> Der har været en del altansager hvor ejerne af lejligheder uden altan men
> med stort fordelingstal stort set har betalt for reparation af altaner i
> lejligheder med altan men lille fordelingstal.
>
> Her en anden altansag.
> http://www.ejendomsadministration.nu/altaner_ejerlejligheder.htm

På samme måde kan man jo sige, at folk der bor i stuen (eller 1. sal for
den sags skyld), betaler til vedligeholdelse af en elevator, som de
praktisk talt aldrig bruger.

Det er jo en ting man må tage med, når man kigger på lejligheder. Prisen
for en stuelejlighed er jo typisk også væsentligt lavere end højere
beliggende lejligheder, og fx "urimeligt" bidrag til en
elevatorrenovering kan så være _én_ af grundene.


Peter J

---

"Paul Larsen" <paullarsen@nohotmail.invalid> skrev i en meddelelse
news:1qyyj8r7x8wpn$.dlg@giganews.com...
> Kan en ejerforening hvor man har købt en ejerlejlighed til erhverv og
> dermed har anerkendt foreningens vedtægter, tvinges til at ændre urimelige
> fordelingstal mellem erhverslokaler og boliger? I tilfældet her, er
> fordelingstallet 3 gange højere pr kvm på erhvervslokalet som kun må
> benyttes til kontor. Det betyder at kontoret skal betale 6000 i månedlige
> fællesomkostninger og boligerne kun 2000 selvom arealet er det samme.

Erhverv har altid været en ko der skal malkes idet de har fradrag.

---

On Wed, 18 Aug 2010 10:12:13 +0200, Stig Rasmussen wrote:

> Erhverv har altid været en ko der skal malkes idet de har fradrag.

Og fradrag betyder skattepligt af avancer på ejendommen. Jeg ville klart
hellere være skattefri og uden fradragsmulighed.

---

Jubi wrote:

>> Nej, og som Jesper Lund også siger, så er det uhyggeligt svært at få
>> ændret, da det kræver at ALLE stemme for.
>
> Det er nu ikke det Jesper skriver. Enten 2/3 eller stemmeflerhed efter
> fordelingstal, hvilket også skrives på retsinformation.

Nej, jeg skriver enstemmighed når forholdet mellem ejerne ændres,
specielt fordelingstal, men også hvis ejerforeningen vil nedlægge en
eksisterende installation som kun bruges af få ejere (gasrør kunne være
et eksempel, hvis hovedparten af ejerne har anskaffet et elkomfur).
Væsentlige ændringer med 2/3 flertal er stadig ting som berører hele
ejendommen og ikke forholdet mellem ejerne. SÃ¥ du kan sige at der er tre
kategorier af beslutninger

* Simpel flertal
* Kvalificeret flertal
* Enstemmighed

--
Jesper Lund

---

Paul Larsen skrev:
> Kan en ejerforening hvor man har købt en ejerlejlighed til erhverv og
> dermed har anerkendt foreningens vedtægter, tvinges til at ændre urimelige
> fordelingstal mellem erhverslokaler og boliger? I tilfældet her, er
> fordelingstallet 3 gange højere pr kvm på erhvervslokalet som kun må
> benyttes til kontor. Det betyder at kontoret skal betale 6000 i månedlige
> fællesomkostninger og boligerne kun 2000 selvom arealet er det samme.

Som jeg husker det, skriver Peter Blok (i dag højesteretsdommer), i sin
bog "Ejerlejligheder" (som vist nok betragtes som "biblen" indenfor
området), at åbenlyst urimelige fordelingstal /kan/ ændres ved en
domsstolsafgørelse. Også åbenlyst urimelige fordelingstal som blev
fastlagt allerede ved ejerforeningens oprettelse, og altså ikke blot som
følge af en senere ændring af ejerforeningsstrukturen (se min historie
nedenfor).

Spørgeren opfordres til at få fat i bogen og finde eksempler der ligner
hans egen situation (mener helt klart, at der er flere
domstolsafgørelser, hvor helt skæve fordelingstal er blevet ændret ved
dom, også mange år efter de er blevet fastlagt).




Og så en en ikke direkte kommentar til dit spørgsmål, men en lidt anden
historie om ændring af fordelingstal:

Jeg bor i en ejendom, der indtil for en 5-6 år siden bestod af ca. 1/3
erhverv og 2/3 privat beboelse.

Fordelingstallene er lavere for erhvervslokalerne end for de private
lejligheder (set i forhold til m2). Dette afspejler vel i bund og grund,
at erhvervene kun slider på ejendommen i 8-9 timer, 5 gange om ugen
(groft sagt), i modsætning til private lejligheder som slidder på
ejendommen hele ugen (groft sagt).

På dette tidspunkt var formanden for ejerforeningen også ansat i et
advokatfirma, som sad på ca. 1/4 af bygningen. Herudover ejede han også
selv et enkelt lejemål (uden tilknytning til advokatfirmaet), som han
lejede ud til andet erhverv.

Advokatfirmaet fraflytter bygningen, og deres lokaler (1/4 af hele
ejendommen) sættes til salg. En "bygherre" køber lokalerne og laver dem
om til enkelte (private) lejligheder, som derefter blev sat til salg.
Sagen var nu den, at fordelingstallene for disse enkelte lejligheder
blot blev sat ved en fordeling af det tidligere advokatfirmas
fordelingstal, med det resultat, at disse nye lejligheder fik et lavere
fordelingstal, end andre tilsvarende lejligheder i ejendommen (set i
forhold til m2). 2 identiske private lejligheder fik således
fordelingstal der hedder noget i stil med henholdsvis 40 og 50.

Der opstod naturligvis stor debat på diverse
ejerforeningsgeneralforsamlinger. De gamle lejligheders ejere påstod, at
det dels var urimeligt, at to identiske (m2) lejligheder nu havde
forskellige fordelingstal, dels at udgifterne i ejerforeningen nu ville
stige som følge af de langt flere lejemål i bygningen.

Desværre var det en stærkt inhabil formand (han var som skrevet ansat i
det sælgende advokatfirma), der dengang fik lov til at styre sagens
gang, og resultatet var, at de medlemmer af ejerforeningen der var
utilfredse med den nye fordelingstalssituation blev opfordret til at
føre en civil retssag mod ejerforeningen. Dette blev (som forventeligt)
aldrig til noget.

I dag er situationen så den, at der er flere ting som formegentlig
skyldes omlægningen erhvervsejendommen til private lejemål.
Renovationsudgifterne er steget (andre erhverv i bygningen kører i dag
med egne skraldespande, så det går jeg ud fra også var tilfældet for
advokatfirmaet dengang), da der i dag er langt flere private beboere i
ejendommen. Vaskerummet er kommet under pres, da der i dag er langt
flere private beboere end dengang. Elevatoren er under pres, hvilket dog
lige så vel kan skyldes general slidtage.

Alt i nok til, at jeg vil mene, at forudsætningerne for at få kendt de
skæve fordelingstal ugyldige, hvis det kom til en domsstolsafgørelse.
Jeg talte dengang med en professor i selskabsret, og her var svaret, at
det var afgørende, om udgifterne i ejerforeningen ville stige som følge
af omlægningen.

Problemet er bare, at disse øgede udgifter for ejendommen ikke kunne
dokumenteres dengang, og i dag er sagen muligvis "forældet" ud fra et
"folk har accepteret tilstanden"-synspunkt. En ændring af
fordelingstallene i dag ville også give et kæmpe efterspil, eftersom de
nye lejligheder (med de lavere fordelingstal) er blevet solgt rundt på
kryds og tværs og naturligvis med en pris, som har afspejlet de lavere
fordelingstal. Her ville der skulle laves en lang række reguleringer,
hvis fordelingstallene skulle laves om til en mere rimelig struktur.

Til oplysning er jeg selv ejer af én af de lejligheder med højt
fordelingstal. Jeg var dog kun lejer dengang omlægningen fandt sted.

Lang smøre, beklager, men det var lige en historie fra det virkelige liv
omkring fordelingstal. Desværre var situationen i min egen ejerforening
så speciel, at jeg aldrig fandt nogen klare domsstolsafgørelser som
kunne præsenteres for bestyrelsen.


Peter J

---

"Peter J" skrev

> Som jeg husker det, skriver Peter Blok (i dag højesteretsdommer), i sin
> bog "Ejerlejligheder" (som vist nok betragtes som "biblen" indenfor
> området), at åbenlyst urimelige fordelingstal /kan/ ændres ved en
> domsstolsafgørelse.

Ejerforening Seierøehus har skrevet i vedtægterne at åbenlyst urimelige
fordelingstal kan indbringes for en voldgift.
Desværre har de ikke skrevet noget om hvordan man opgører hvad der er
åbenlyst urimeligt, eller hvem der skal vurdere hvad der er åbenlyst
urimeligt.
Så når en ejer vil have sit fordelingstal prøvet ved voldgiften kan det
afvises med beskeden om at tallet ikke er åbenlyst urimeligt

mvh
Alex Christensen