---

Hej alle

Min datter er ved at se sig om efter en anden lejlighed, og i den
forbindelse er hun stødt på en lejekontrakt hvori der står:

I lejekontraktens §11 (særlige vilkår) fremgår bl.a følgende
formulering:
   De skal på egen bekostning sørge for vedligeholdelse og
   fornøden fornyelse af ruder, vandhaner og termostatventiler.
   Ligeledes skal De sørge for vedligeholdelsen af stikkontakter
   og HFI-relæ, inventar på badeværelset samt af komfur, emhætte
   og køle/fryseskab.

   Hvis De ikke opfylder pligten inden 8 dage efter, at udlejer
   har opfordret Dem til det, kan denne lade istandsættelsen
   foretage på Deres regning. Udgiten hertil betragtes som en
   pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Min datter spørger:

> Det lyder på mig som om at udlejer kan bede mig give ham et nyt
> komfur, køleskab eller nye vinduer når han har lyst eller hvis et
> vindue punkterer, eller installationer skal skiftes pga slid/ælde.
> Kan det virkelig passe, at han kan kræve det i et lejeforhold?

Jeg har skimmet lejeloven, og jeg kan se at det er lovligt at
lave sådan en aftale. Men vil det ikke være et område hvor der er
lagt op til ballade?

Ja, det er et spørgsmål der grænser til et moralsk spørgsmål, men
det er også praktisk jura det gælder:

Hvordan sikrer man sig imod at der opstår en opslidende tvist om
hvad der trænger til vedligeholdelse, og hvorvidt denne består i
udbedring eller nyanskaffelser? Og hvad gør man hvis et
oldnordisk køleskab brænder af og udlejer forlanger et spritnyt?

--
Bertel
http://bertel.lundhansen.dk/      FIDUSO: http://fiduso.dk/

---

Bertel Lund Hansen wrote:
> Hej alle
>
> Min datter er ved at se sig om efter en anden lejlighed, og i den
> forbindelse er hun stødt på en lejekontrakt hvori der står:
>
> I lejekontraktens §11 (særlige vilkår) fremgår bl.a følgende
> formulering:
> De skal på egen bekostning sørge for vedligeholdelse og
> fornøden fornyelse af ruder, vandhaner og termostatventiler.
> Ligeledes skal De sørge for vedligeholdelsen af stikkontakter
> og HFI-relæ, inventar på badeværelset samt af komfur, emhætte
> og køle/fryseskab.
>
> Hvis De ikke opfylder pligten inden 8 dage efter, at udlejer
> har opfordret Dem til det, kan denne lade istandsættelsen
> foretage på Deres regning. Udgiten hertil betragtes som en
> pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
>
> Min datter spørger:
>
>> Det lyder på mig som om at udlejer kan bede mig give ham et nyt
>> komfur, køleskab eller nye vinduer når han har lyst eller hvis et
>> vindue punkterer, eller installationer skal skiftes pga slid/ælde.
>> Kan det virkelig passe, at han kan kræve det i et lejeforhold?
>
> Jeg har skimmet lejeloven, og jeg kan se at det er lovligt at
> lave sådan en aftale. Men vil det ikke være et område hvor der er
> lagt op til ballade?
>
> Ja, det er et spørgsmål der grænser til et moralsk spørgsmål, men
> det er også praktisk jura det gælder:
>
> Hvordan sikrer man sig imod at der opstår en opslidende tvist om
> hvad der trænger til vedligeholdelse, og hvorvidt denne består i
> udbedring eller nyanskaffelser? Og hvad gør man hvis et
> oldnordisk køleskab brænder af og udlejer forlanger et spritnyt?

Vedligeholdelse er een ting, hvordan der vedligeholdes er en anden, f.eks.
skal tingene der vedligeholdes ikke laves i bedre stand end ved
indflytningen og der skal tages hensyn til slid og ælde. Derfor gør man sig
selv en tjeneste, enten sammen med udlejer konstaterer tingenes
vedligeholdelsesstand ved indflytningen og noterer dette, eller tager
fotografier af tingene med datomarkering direkte på fotoet eller med vidne
o.s.v.
Man undgår urimelige og langtrukne krav, ved at gå til en klageinstans der
varetager loven alt efter boligform.
Et oldnordisk køleskab er naturligvis konstateret som sådan ved
indflytningen så udlejer kan næppe få ret til at få opsat et nyt. Jeg vil
tværtimod mene at udlejer skal anskaffe et nyt (brugt?) og derefter notere
dette, så vedligeholdelsen udgår fra den tilstand det er i, det samme gælder
alle ting "der står af" i lejeperioden.
Dermed anser jeg denne tekst som ulovlig.
> De skal på egen bekostning sørge for vedligeholdelse og
> fornøden fornyelse af ruder, vandhaner og termostatventiler
ved termen "fornøden fornyelse", medmindre det betyder udskiftning når lejer
direkte er skyld i tingens ødelæggelse.
Er der en anden mening må det fremgå af afgørelser i klage-/og
domsinstanser.

---

Bertel Lund Hansen <unospamo@lundhansen.dk> skrev:

> Jeg har skimmet lejeloven, og jeg kan se at det er lovligt at
> lave sådan en aftale. Men vil det ikke være et område hvor der er
> lagt op til ballade?

Jo og jeg er heller ikke helt overbevist om, at kontrakten er i
overensstemmelse med lejeloven selvom §19 kan fraviges ved aftale.

Se evt. cirkulæret om lejeloven:

http://www.social.dk/lovgivning/Forskrifter_i_fuld_tekst/Cirkulaerer/CI
R_213_04121979.html


10. Såfremt ikke andet udtrykkeligt er aftalt, påhviler pligten til at
foretage forsvarlig vedligeholdelse af ejendommen (udvendig
vedligeholdelse) og det lejede (indvendig vedligeholdelse) udlejeren,
og denne skal da bl. a. foretage fornyelse af tapet, maling eller anden
istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde, så ofte det
under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter er påkrævet
(lovens § 19).

Det påhviler dog lejeren at foretage vedligeholdelse og fornøden
fornyelse af låse, nøgler og ruder og holde vand- og gashaner og
elafbrydere forsvarligt vedlige.

Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer cisterner, vaskekummer,
badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer,
medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans
forsømmelse.

Sager om vedligeholdelsespligten kan af hver af parterne indbringes for
boligretten, der i tilfælde af, at udlejeren forsømmer sin
vedligeholdelsespligt, bl.a. kan tilkende lejeren afslag i lejen.
Lovens § 11, stk. 2, og erstatning, lovens § 13.

Herudover er det ved en bestemmelse i lovens § 11 fastsat, at såfremt
det lejede ikke ved lejemålets overtagelse eller under dets beståen er
i den stand, som lejeren kan kræve, kan lejeren selv afhjælpe manglen
for udlejerens regning, hvis udlejeren ikke straks afhjælper manglen.

Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde eller
lignende, kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til
ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Om udlejerens og lejerens vedligeholdelsespligt i lejemål, der omfattes
af kap. II-V i boligreguleringsloven, henvises endvidere til kap. III
og § 66 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Særlige bestemmelser om indvendig vedligeholdelse i
beboelseslejligheder

--
Morten http://miljokemi.dk
Chilidyrkning med debatforum http://miljokemi.dk/chili
Fotogalleri http://miljokemi.dk/coppermine

---

"Morten Bjergstrøm " <nospam01@miljokemi.dk> skrev i en meddelelse
news:Xns9A98BDC252E60.miljokemi.dk@miljokemi.dk...
> Bertel Lund Hansen <unospamo@lundhansen.dk> skrev:
>
>> Jeg har skimmet lejeloven, og jeg kan se at det er lovligt at
>> lave sådan en aftale. Men vil det ikke være et område hvor der er
>> lagt op til ballade?
>
> Jo og jeg er heller ikke helt overbevist om, at kontrakten er i
> overensstemmelse med lejeloven selvom §19 kan fraviges ved aftale.
>
> Se evt. cirkulæret om lejeloven:
>
> http://www.social.dk/lovgivning/Forskrifter_i_fuld_tekst/Cirkulaerer/CI
> R_213_04121979.html
>
>
Cirkulæret du henviser til er så vidt jeg kan se fra 1979 og er på det her
punkt ikke så interessant længere. § 20 som der tales om i nr. 10 er
væsentligt ændret, idet lejer nu kun skal vedligeholde nøgler og låse. Den
gamle § 20 så således ud

§ 20. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden
fornyelse af låse, nøgler og ruder og holde vand- og gashaner og elafbrydere
forsvarligt ved lige. Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer,
cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og
lignende installationer, medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen
ikke skyldes hans forsømmelse.

mens den nye har følgende ordlyd

§ 20. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden
fornyelse af låse og nøgler.

Det kunne derfor gost se ud til at udlejer gerne så den gamle § 20 indført,
så den praksis der lå vedrørende den kan give et fingerpej om hvad udlejer
kan kræve.

Det kan diskuteres om bestemmelsen ikke strider imod § 24, da der ikke alene
er tale om vedligeholdelse, men også fornyelse. Halfdan Krag Jespersen
anfører dog i Karnov i noten til § 19 at vedligeholdelse også omfatter
fornyelse. Selvom § 19 vedrører udlejers pligter må det nok antages at
vedligeholdelse skal fortolkes ens således også lejers vedligeholdelsespligt
også omfatter fornyelse.

/Lasse

---

"Lasse" <kfg@dfg.fdd> skrev:

> Det kan diskuteres om bestemmelsen ikke strider imod § 24, da der
> ikke alene er tale om vedligeholdelse, men også fornyelse. Halfdan
> Krag Jespersen anfører dog i Karnov i noten til § 19 at
> vedligeholdelse også omfatter fornyelse. Selvom § 19 vedrører
> udlejers pligter må det nok antages at vedligeholdelse skal
> fortolkes ens således også lejers vedligeholdelsespligt også
> omfatter fornyelse.

I §20 sondres der lige netop mellem vedligeholdelse og fornyelse, så
den konklusion kan jeg ikke rigtigt se, hvordan du kommer frem til.

--
Morten http://miljokemi.dk
Chilidyrkning med debatforum http://miljokemi.dk/chili
Fotogalleri http://miljokemi.dk/coppermine

---

"Morten Bjergstrøm " <nospam01@miljokemi.dk> skrev i en meddelelse
> I §20 sondres der lige netop mellem vedligeholdelse og fornyelse, så
> den konklusion kan jeg ikke rigtigt se, hvordan du kommer frem til.
>
> --
> Morten http://miljokemi.dk
> Chilidyrkning med debatforum http://miljokemi.dk/chili
> Fotogalleri http://miljokemi.dk/coppermine

I den gældende § 20 er det præciseret at nøgler og låse både skal
vedligeholdes og fornyes, resten er som udgangspunkt udlejers
vedligeholdelse. Så der sondres ikke specielt meget i den § længere.
Som nævnt bygger jeg konklusionen på Krag Jespersens note til § 19 om
udlejers vedligeholdelse, da det synes mest nærliggende at fortokle
vedligeholdelse ens, uanset om der er tale om lejers elelr udlejers
vedligeholdelse.

Lasse

---

"Lasse" <kfg@dfg.fdd> skrev:

> I den gældende § 20 er det præciseret at nøgler og låse både skal
> vedligeholdes og fornyes, resten er som udgangspunkt udlejers
> vedligeholdelse. Så der sondres ikke specielt meget i den §
> længere.

Det er jo lige netop det der gør. Vedligeholdelse og fornyelse er netop
to forskellige ting både i lejelovens forstand og i den almindelige
forståelse.


> Som nævnt bygger jeg konklusionen på Krag Jespersens note
> til § 19 om udlejers vedligeholdelse, da det synes mest
> nærliggende at fortokle vedligeholdelse ens, uanset om der er tale
> om lejers elelr udlejers vedligeholdelse.

I Bertels tilfælde er der ikke tale om vedligeholdelse men om
udskiftning af defekte ting i lejligheden når udlejer måtte kræve det.
Først og fremmest kan man diskutere om lejeloven overhovedet levner
mulighed for en så stor afvigelse uanset at §19 kan fraviges til
aftale.

Og selv hvis lejeloven giver den mulighed er det spørgsmålet om
vilkåret ikke vil blive tilsidesat helt eller delvist som urimeligt
efter aftalelovens §36.

Personligt ville jeg aldrig skrive under på en sådan kontrakt - den er
dømt til at give problemer.

--
Morten http://miljokemi.dk
Chilidyrkning med debatforum http://miljokemi.dk/chili
Fotogalleri http://miljokemi.dk/coppermine

---

"Morten Bjergstrøm " <nospam01@miljokemi.dk> skrev i en meddelelse
news:Xns9A9CE77AAE407.miljokemi.dk@miljokemi.dk...
> "Lasse" <kfg@dfg.fdd> skrev:
>
>> I den gældende § 20 er det præciseret at nøgler og låse både skal
>> vedligeholdes og fornyes, resten er som udgangspunkt udlejers
>> vedligeholdelse. Så der sondres ikke specielt meget i den §
>> længere.
>
> Det er jo lige netop det der gør. Vedligeholdelse og fornyelse er netop
> to forskellige ting både i lejelovens forstand og i den almindelige
> forståelse.
>
Så er du da skidt stillet som lejer hvis noget skal fornyes og fornyelse
ikke kan rummes i vedligeholdelse, for efter § 19 skal udlejer kun
vedligeholde det lejede. Fornyelse nævnes ikke. Det er dog min opfattelse at
udlejer tillige skal forny det af ham ejede og installerede inventar, uanset
der kun står vedligeholdelse. Men er det to forskellige ting, skal han måske
ikke.

>
>> Som nævnt bygger jeg konklusionen på Krag Jespersens note
>> til § 19 om udlejers vedligeholdelse, da det synes mest
>> nærliggende at fortokle vedligeholdelse ens, uanset om der er tale
>> om lejers elelr udlejers vedligeholdelse.
>
> I Bertels tilfælde er der ikke tale om vedligeholdelse men om
> udskiftning af defekte ting i lejligheden når udlejer måtte kræve det.
> Først og fremmest kan man diskutere om lejeloven overhovedet levner
> mulighed for en så stor afvigelse uanset at §19 kan fraviges til
> aftale.
>
> Og selv hvis lejeloven giver den mulighed er det spørgsmålet om
> vilkåret ikke vil blive tilsidesat helt eller delvist som urimeligt
> efter aftalelovens §36.
>
I Bertels tilfælde lød formuleringen
"De skal på egen bekostning sørge for vedligeholdelse og
fornøden fornyelse af ruder, vandhaner og termostatventiler.
Ligeledes skal De sørge for vedligeholdelsen af stikkontakter
og HFI-relæ, inventar på badeværelset samt af komfur, emhætte
og køle/fryseskab."

og den gamle § 20 var formuleret
§ 20. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden
fornyelse af låse, nøgler og ruder og holde vand- og gashaner og elafbrydere
forsvarligt ved lige. Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer,
cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og
lignende installationer, medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen
ikke skyldes hans forsømmelse.

Pligterne er forholdsvis ens, så det bliver nok vanskeligt at anvende § 36,
medminde du kan argumentere overbevisende for at loven tidligere var
urimelig.


> Personligt ville jeg aldrig skrive under på en sådan kontrakt - den er
> dømt til at give problemer.

Kontrakten burde ikke nødvendigvis give flere problemer end før § 20 blev
ændret, men uforudsete udgifter til f. eks. punkterede ruder risikeres
naturligvis.

Lasse