/ Forside / Karriere / Erhverv / Jura / Nyhedsindlæg
Login
Glemt dit kodeord?
Brugernavn

Kodeord


Reklame
Top 10 brugere
Jura
#NavnPoint
RyeJensen 11840
Nordsted1 11095
dova 10393
refi 7375
ans 6906
BjarneD 5596
Oldboston 4933
Paulus1 3538
themis 2862
10  jakjoe 2566
Andelsboliglovens §5 stk 3
Fra : Carsten Riis


Dato : 24-07-06 19:36



-----------

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til
andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad
værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og
dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en
af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien
af andelen i foreningens formue:

a) Anskaffelsesprisen.

b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal
foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar.
Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.

c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter §
3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af
forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.

......

Stk. 11. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til
anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af
alder eller slitage.

------------




Hvad er ///forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen///.



Sagen er nemlig den, at vi netop har fået udskiftet (de er leveret og
monteret. Der mangler kun enkelte vinduer pga. forkert størrelse og
forkerte glas, men alt er - svjv - betalt) vinduer for en lille million
kroner i ejendommen.
Har jeg som sælger af en andel ret til en andel af denne
vinduesudskiftning? Vi er 23 andele dvs. 1/23 del.

De gamle vinduer var over 26 år gamle, så de må da næsten have en værdi
på 0 kroner (udover, at de var utætte og i elendig forfatning)

Ejendommen bliver vurderet efter §5 stk 2 b


Finansieringen af vinduerne er sket ved delvis boligafgiftsforhøjelse
og delvis realkreditlån.




Årsagen til jeg mener, at vinduerne er en forbedring af ejendommen er,
at fx køkkenudskiftning eller udskiftning af elinstallationer er
forbedringer i lejligheden (se §5 stk. 11)
På samme måde må man da opgøre, når en ting på ejendommen bliver
forbedret/udskiftet.





--
Med venlig hilsen
Carsten Riis
www.de3faktorer.dk
Hjerne, Hjerte, Indkøbskurv - ting, der skal til for at opnå vægttab.

 
 
per christoffersen (24-07-2006)
Kommentar
Fra : per christoffersen


Dato : 24-07-06 20:02


"Carsten Riis" <carsten.riis@gmail.com> skrev i en meddelelse
news:sq8xg.4777$Au2.1774@news.get2net.dk...

> Hvad er ///forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen///.

Da i bruger valuarvurderting, er der tale om forbedringer efter vurderingen
(som det fremgår af teksten).

> Har jeg som sælger af en andel ret til en andel af denne
> vinduesudskiftning? Vi er 23 andele dvs. 1/23 del.

Se senere om værdiopgørelse.

> Finansieringen af vinduerne er sket ved delvis boligafgiftsforhøjelse og
> delvis realkreditlån.

Hvis udskiftningen er udført efter vurderingen vil der være tale om en
stigning i foreningens værdi.
Herfra skal dog trækkes den yderligere forgældelse, som kreditforeningslånet
har betydet.

Det korte regnestykke ser sådan ud:
Aktiver:
Ejendommens værdi iflg. vurderingen
Forbedringer udført efter vurderingen

Passiver:
Foreningens gæld, både den oprindelige og den nye.

Hertil skal lægges mindre reguleringer for diverse tilgodehavender,
indestående og udeståender.
Foreningens samlede værdi består af aktiver minus passiver. Den samlede
værdi fordeles på den enkelte andele efetr en fastlagt nøgle (ofte baseret
på kvadratmeter).

Normalt beregnes foreningens værdi og dens fordeling på de enkelte andele
engang om året til generalforsamlingen. Disse værdier er så gældende indtil
den nye generalforsamling. Hvis der er store forskydninger i løbet af året,
kan der af hensyn til de sælgende andelshavere være god mening i at opgøre
værdierne løbende. Det er dog en generalforsamlingsbeslutning der skal til.
Alternativet er at afvente den næste ordinære generalforsamling, og
efterfølgende regulere andelsprisen i handlen, når værdierne foreligger.
Hvilken model der er rimelig eller gennemførlig kræver en meget nøje
stillingtagen, som er foreningens og ikke den enkelte andelshavers.

/Per



Carsten Riis (24-07-2006)
Kommentar
Fra : Carsten Riis


Dato : 24-07-06 20:10

per christoffersen skrev den 24-07-2006 21:02:

>
> Normalt beregnes foreningens værdi og dens fordeling på de enkelte andele
> engang om året til generalforsamlingen. Disse værdier er så gældende indtil
> den nye generalforsamling. Hvis der er store forskydninger i løbet af året,
> kan der af hensyn til de sælgende andelshavere være god mening i at opgøre
> værdierne løbende.


Det var formanden som gjorde mig opmærksom på muligheden.
(ikke at formandens ord er lov, men det er da flink af ham at gøre
opmærksom på dette).

Da der ikke er sket nogen store renoveringsarbejder i foreningen de
sidste mange år, så er der ingen "kutyme" i foreningen hvordan man gør.
Og der er helt sikkert ikke nogen regler andre end ABF's
standardvedtægter + nogen regler om indendørs katte og ingen hunde.


Jeg vil nu betegne et projekt for 1 million kroner for en stor
forskydning, men det er måske fordi jeg sidder i salgssituation, at jeg
syntes det.


> Det er dog en generalforsamlingsbeslutning der skal til.
> Alternativet er at afvente den næste ordinære generalforsamling, og
> efterfølgende regulere andelsprisen i handlen, når værdierne foreligger.
> Hvilken model der er rimelig eller gennemførlig kræver en meget nøje
> stillingtagen, som er foreningens og ikke den enkelte andelshavers.

Det ved jeg også godt. Jeg har ikke tænkt mig at lave nogen "sjove
gardiner og sælge dem til en god pris" eller andre former for sorte penge.
Jeg får en pæn pose penge med fra mit salg i forvejen, men det skal jo
heller ikke være sådan, at jeg snyder mig selv ved ikke at undersøge
alle muligheder.







--
Med venlig hilsen
Carsten Riis
www.de3faktorer.dk
Hjerne, Hjerte, Indkøbskurv - ting, der skal til for at opnå vægttab.

David T. Metz (28-07-2006)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 28-07-06 01:01

Carsten Riis kalligraferede, i news:XV8xg.4780$kq2.2860@news.get2net.dk
> per christoffersen skrev den 24-07-2006 21:02:
>
>>
>> Normalt beregnes foreningens værdi og dens fordeling på de enkelte
>> andele engang om året til generalforsamlingen. Disse værdier er så
>> gældende indtil den nye generalforsamling. Hvis der er store
>> forskydninger i løbet af året, kan der af hensyn til de sælgende
>> andelshavere være god mening i at opgøre værdierne løbende.
>
>
> Det var formanden som gjorde mig opmærksom på muligheden.
> (ikke at formandens ord er lov, men det er da flink af ham at gøre
> opmærksom på dette).

Hvad sagde formanden?

> Jeg vil nu betegne et projekt for 1 million kroner for en stor
> forskydning, men det er måske fordi jeg sidder i salgssituation, at
> jeg syntes det.

En million ud (lån) og en million ind (vinduer) det er en meget lille
forskydning i formuen... Muligvis er den negativ, da vinduernes værdi næppe
er så stor som anskaffelsesprisen - dvs. prisen på vinduerne er højere end
værdistigningen af ejendommmen (dette er især sandsynligt da i benytter
valuarvurdering - en udlejer vil jo kunne købe vinduerne til samme pris og
vil derfor næppe betale fuld pris, da han kunne have andre prioriteringer).

Alt i alt vil jeg tro du ville få mindre ud af det, hvis man holdt en
generalforsamling og opgjorde formuen på ny - medmindre der har været hensat
til arbejdet i tidligere års regnskaber.

David



Carsten Riis (01-08-2006)
Kommentar
Fra : Carsten Riis


Dato : 01-08-06 21:46

David T. Metz skrev den 28-07-2006 02:01:
> Carsten Riis kalligraferede, i news:XV8xg.4780$kq2.2860@news.get2net.dk
>> per christoffersen skrev den 24-07-2006 21:02:
>>
>>> Normalt beregnes foreningens værdi og dens fordeling på de enkelte
>>> andele engang om året til generalforsamlingen. Disse værdier er så
>>> gældende indtil den nye generalforsamling. Hvis der er store
>>> forskydninger i løbet af året, kan der af hensyn til de sælgende
>>> andelshavere være god mening i at opgøre værdierne løbende.
>>
>> Det var formanden som gjorde mig opmærksom på muligheden.
>> (ikke at formandens ord er lov, men det er da flink af ham at gøre
>> opmærksom på dette).
>
> Hvad sagde formanden?
>

At det kunne lade sig gøre.



>
> Alt i alt vil jeg tro du ville få mindre ud af det, hvis man holdt en
> generalforsamling og opgjorde formuen på ny - medmindre der har været hensat
> til arbejdet i tidligere års regnskaber.

Tja, der har i flere år været en "opsparing" undervejs i form af en
forhøjelse af boligafgiften en gang om året blev den sat op med 110
kroner. Forhøjelsen medførte en kassebeholdning på 449k, samt at der
kunne lånes i ejendommen uden yderligere hævelse af boligafgiften.


De 449k har jeg jo en del af, da det ligesom indgik i foreningens formue
jf. regnskabet.


Derudover fulgte vi ikke valuarens vurdering, så lejligheden kunne
sættes op 563k, men kun til 520k pr. andel. De sidste 43k pr. andel
skulle så belånes, da de ligesom stadig lå i selve ejendommen som en
slags "friværdi". Denne friværdi er nu blevet omsat til vinduer.





--
Med venlig hilsen
Carsten Riis
www.de3faktorer.dk
Hjerne, Hjerte, Indkøbskurv - ting, der skal til for at opnå vægttab.

David T. Metz (02-08-2006)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 02-08-06 09:41

Carsten Riis skrev:
> David T. Metz skrev den 28-07-2006 02:01:

>> Hvad sagde formanden?
>>
>
> At det kunne lade sig gøre.

Ja, men at hvad nærmere kunne lade sig gøre? Min pointe går på om han
har reflekteret over regnestykket eller ej.

>> Alt i alt vil jeg tro du ville få mindre ud af det, hvis man holdt en
>> generalforsamling og opgjorde formuen på ny - medmindre der har været
>> hensat
>> til arbejdet i tidligere års regnskaber.
>
> Tja, der har i flere år været en "opsparing" undervejs i form af en
> forhøjelse af boligafgiften en gang om året blev den sat op med 110
> kroner. Forhøjelsen medførte en kassebeholdning på 449k, samt at der
> kunne lånes i ejendommen uden yderligere hævelse af boligafgiften.

Det er ret afgørende for regnestykket hvordan opsparingen har været
behandlet i regnskabet. Den kan være blevet holdt ude af formuen (i en
vedligeholdelsesfond) og så er det et regnestykke. Eller den kan bare
have stået som aktiv (fx bankindestående) og så er det et andet regnestykke.

> De 449k har jeg jo en del af, da det ligesom indgik i foreningens formue
> jf. regnskabet.

Ja, dvs. den har ikke været holdt ude af formuen - lægger vi herefter
til grund.

> Derudover fulgte vi ikke valuarens vurdering, så lejligheden kunne
> sættes op 563k, men kun til 520k pr. andel. De sidste 43k pr. andel
> skulle så belånes, da de ligesom stadig lå i selve ejendommen som en
> slags "friværdi". Denne friværdi er nu blevet omsat til vinduer.

Arh, interessant logik, der imidlertid måske er fejlbehæftet. Var der en
revisor eller anden regnskabskyndig der rådgav i det spørgsmål? Det
kommer lidt an på hvordan i teknisk har udført det - om ejendommen i
regnskabet er sat til lidt lavere end valuarvurderingen eller om i bare
har vedtaget at prisen skal fratrækkes det nævnte beløb ved salg. Jeg
gætter på det første.

Men uanset hvordan, forstår jeg det sådan at hensigten nu er at bruge
den fulde valuarvurdering. I givet fald kan regnestykket se ud som
følgende for jeres formue:

- (551.000+ X i gebyrer & kurstab);(lån til restfinansiering af vinduer)
+ 43.000*antal lejligheder; (opskrivning af ejendom)
+ vurdering af vinduernes værdi som forbedring
- 449.000; (forbrug af aktiver til finansiering af vinduer)

På grund af muligheden for opskrivning af værdien af ejendommen efter
valuarvurderingen kan regnestykket give et positivt resultat. Det vil
dog helt sikkert blive mindre end 43.000/lejlighed da vinduernes værdi
som nævnt efter al sandsynlighed er lavere end prisen på dem.

(Jeg lægger til grund at alle lejligheder har lige stor andel i formuen).

David


Carsten Riis (03-08-2006)
Kommentar
Fra : Carsten Riis


Dato : 03-08-06 17:42

David T. Metz skrev den 02-08-2006 10:40:
> Carsten Riis skrev:
>> David T. Metz skrev den 28-07-2006 02:01:
>
>>> Hvad sagde formanden?
>>>
>>
>> At det kunne lade sig gøre.
>
> Ja, men at hvad nærmere kunne lade sig gøre? Min pointe går på om han
> har reflekteret over regnestykket eller ej.
>

Han har bare læst §5 stk 3 og gjort opmærksom på, at der er penge at
hente, når nu projektet er afsluttet og betalt.



Du nævner noget med en fond. Der var et "hensat beløb" på 500.000
kroner som ikke var likvider men værdier i ejendommen, som kunne belånes.
Det kan man vel godt betegne som en fond eller hvad?


Vi havde ialt 23*43000 + 500.000 = 1.489.000 kroner i friværdi i
ejendommen.
Hele friværdien blev belånt umiddelbart efter generalforsamlingen, da vi
skulle have gang i projekterne (renovering af hushjørne, samt
udskiftning af vinduer og i september bliver der holdt en
generalforsamling en tripleplay løsning fra comx).



>
>> Derudover fulgte vi ikke valuarens vurdering, så lejligheden kunne
>> sættes op 563k, men kun til 520k pr. andel. De sidste 43k pr. andel
>> skulle så belånes, da de ligesom stadig lå i selve ejendommen som en
>> slags "friværdi". Denne friværdi er nu blevet omsat til vinduer.
>

> Arh, interessant logik, der imidlertid måske er fejlbehæftet. Var der en
> revisor eller anden regnskabskyndig der rådgav i det spørgsmål?


Det var mit forslag! Jeg spurgte administrator om revisoren godkendte
forslaget. Det gjorde han.

Der har ingen problemer været med realkreditinstituttet, da vi skulle
låne pengene.


> Det
> kommer lidt an på hvordan i teknisk har udført det - om ejendommen i
> regnskabet er sat til lidt lavere end valuarvurderingen eller om i bare
> har vedtaget at prisen skal fratrækkes det nævnte beløb ved salg. Jeg
> gætter på det første.
>

Der har været to forslag til generalforsamlingen:

A: Følger valuarvurderingen, men vi kan så ikke låne penge til vinduer

B: Sætter andelsværdien til 520k og kan låne penge til vinduer.
samt et revideret budget, da der skulle indregnes nogen
etableringsomkostninger af lån.



Forslag B blev vedtaget.

> Men uanset hvordan, forstår jeg det sådan at hensigten nu er at bruge
> den fulde valuarvurdering. I givet fald kan regnestykket se ud som
> følgende for jeres formue:
>
> - (551.000+ X i gebyrer & kurstab);(lån til restfinansiering af vinduer)
> + 43.000*antal lejligheder; (opskrivning af ejendom)
> + vurdering af vinduernes værdi som forbedring
> - 449.000; (forbrug af aktiver til finansiering af vinduer)
>
> På grund af muligheden for opskrivning af værdien af ejendommen efter
> valuarvurderingen kan regnestykket give et positivt resultat. Det vil
> dog helt sikkert blive mindre end 43.000/lejlighed da vinduernes værdi
> som nævnt efter al sandsynlighed er lavere end prisen på dem.
>
Hvorfor egentlig?


Når jeg installerer et køkken i min lejlighed, så bliver det da vurderet
efter en kvittering fra køkkenfirmaet. Med fradrag for slid og ælde.
(det er jo der står i § 5 stk 11).


Hvorfor gælder samme princip ikke i § 5 stk 3?



> (Jeg lægger til grund at alle lejligheder har lige stor andel i formuen).
>
jep








--
Med venlig hilsen
Carsten Riis
www.de3faktorer.dk
Hjerne, Hjerte, Indkøbskurv - ting, der skal til for at opnå vægttab.

Jesper Lund (24-07-2006)
Kommentar
Fra : Jesper Lund


Dato : 24-07-06 20:24

per christoffersen wrote:

>> Hvad er ///forbedringer udført på ejendommen efter
>> anskaffelsen///.
>
> Da i bruger valuarvurderting, er der tale om forbedringer efter
> vurderingen (som det fremgår af teksten).

Skal der ikke være tale om forbedringer, som vil føre til en større
værdi efter det vurderingsprincip, som man anvender? Fordi man smider 1
mill efter nye vinduer, er det vel ikke givet at valuarvurderingen
stiger med 1 mill (minus det som lånes dertil). Valuarvurderingen er en
vurdering som udlejningsejendom, og fordi der udskiftes vinduer, er det
f.eks. ikke sikkert at huslejen (i denne fiktive udlejningsejendom) kan
forhøjes.

--
Jesper Lund



per christoffersen (24-07-2006)
Kommentar
Fra : per christoffersen


Dato : 24-07-06 22:10


"Jesper Lund" <usenet@jesperlund.com> skrev i en meddelelse
news:44c51e3c$0$2087$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...

> Skal der ikke være tale om forbedringer, som vil føre til en større værdi
> efter det vurderingsprincip, som man anvender? Fordi man smider 1

Ikke efter loven.

/Per



David T. Metz (02-08-2006)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 02-08-06 09:45

per christoffersen skrev:
> "Jesper Lund" <usenet@jesperlund.com> skrev i en meddelelse
> news:44c51e3c$0$2087$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>
>> Skal der ikke være tale om forbedringer, som vil føre til en større værdi
>> efter det vurderingsprincip, som man anvender? Fordi man smider 1
>
> Ikke efter loven.

Teknisk har man ca. et år hvor værdien af vinduerne isoleret betragtet
vil tælle. Derefter vil de indgå som del af ny valuarvurdering. Det vil
være temmelig dårlig regnskabspraksis ikke at tage hensyn til det
forhold. Men jeg ved ikke hvor længe man skal lede efter en revisor der
vil gå med til det.

David

Inger Pedersen (25-07-2006)
Kommentar
Fra : Inger Pedersen


Dato : 25-07-06 01:06


"Carsten Riis" <carsten.riis@gmail.com> skrev i en meddelelse
>
> § 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til
> andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad
> værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og
> dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Ved forbedringer tænkes her de forbedringer, som den enkelte andelshaver
selv har bekostet.


Hilsen Inger



Carsten Riis (25-07-2006)
Kommentar
Fra : Carsten Riis


Dato : 25-07-06 06:33

Inger Pedersen skrev den 25-07-2006 02:06:
> "Carsten Riis" <carsten.riis@gmail.com> skrev i en meddelelse
>> § 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til
>> andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad
>> værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og
>> dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
>
> Ved forbedringer tænkes her de forbedringer, som den enkelte andelshaver
> selv har bekostet.
>

Ja, forbedringer i lejligheden (bliver specificeret i stk 11).





--
Med venlig hilsen
Carsten Riis
www.de3faktorer.dk
Hjerne, Hjerte, Indkøbskurv - ting, der skal til for at opnå vægttab.

Søg
Reklame
Statistik
Spørgsmål : 177559
Tips : 31968
Nyheder : 719565
Indlæg : 6408934
Brugere : 218888

Månedens bedste
Årets bedste
Sidste års bedste