---

Så drenge (og piger, skulle der være nogle

Hør lige min historie her, og skyd nogle hjælpemidller min vej, så ville det
være rigtigt dejligt...

Jeg har igennem en mægler lavet en købsaftale omkring hus. Fordi vi gerne
vil have en aftale på plads rigtigt hurtigt, så lavede vi en aftale via
email, indtil den store forgyldte købsaftale kom på plads. Emails blev
udvekslet, og dagen efter sender sælger en forgyldt købsaftale afsted til en
anden køber.

Hvordan er det lige med gyldigheden i en email, juridisk?

Nedenstående er korrespondance mellem mægler og mig. Jeg mener den er i pose
og sæk i og med at jeg fik lovning på huset først. Email fra sælger er en
mail videresendt.

Email fra sælger:
>Hej [mægler]
>
>Det bekræftiges hermed at vi vil sælge huset beliggende X nr. y i z,
postnr, By til [køber (mig] og .... [min adresse] i henhold til >følgende:
>Kontantpris: DKK 1.800.000,00
>Afslaget i pris dækker eventuelle fejl og mangler, der ikke er fundet ved
gennemgang af huset
> Ubetinget handel
>Overtagelse pr. 1.10 2005
>
>Sælger tager følgende fra haven:
>
>1 x [ting a]
>3 x [ting b]
>1 x [ting c]

Såfremt vi ikke har selvrisiko på villaforsikring, hvilket jeg ikke mener vi
har, får vi udskiftet [ting d] inden overtagelse.
Med venlig hilsen
[Sælger]



Min email sendt til mægler:

Hermed bekræfter vi vores beslutning omkring køb af ejendommen [ejendommens
adresse]

Købssummen er aftalt til 1,8Mdk, og overtagelsesdato den 1. oktober 2005.

Der er aftalt et møde for afklaring af de videre detaljer.

[mig] [mit cpr]
[min kone] [konens cpr]
[min adresse]
[mit postnummer + by]

---

Det var jo ikke så smart gjort af sælgeren. Jeg mener sælgerens/mæglerens
email til dig udgør et bindende tilbud.

Du bør gå til en advokat, der kan klare det videre forløb for dig.

/ Politico

---

In article <P3A8e.1909$kt.1073@news.get2net.dk>, Politico wrote:
> Det var jo ikke så smart gjort af sælgeren. Jeg mener sælgerens/mæglerens
> email til dig udgør et bindende tilbud.

Helt enig. I Danmark er der ingen formkrav til en aftale, og om den
er mundtlig, skriftlig eller på e-mail er ligegyldig (selvom beviset
kan være sværere at løfte ved specielt mundtlige aftaler).

> Du bør gå til en advokat, der kan klare det videre forløb for dig.

Enig, hvis ikke det hjælper at fortælle sælger at en aftale er en
aftale.

Som jeg ser det, så må man vel foretage erstatningskøb, og lade sælger
betale differencen.

---

Povl H. Pedersen wrote:

> Helt enig. I Danmark er der ingen formkrav til en aftale,

Heller ikke ved handel med fast ejendom?

> Som jeg ser det, så må man vel foretage erstatningskøb, og lade sælger
> betale differencen.

Købeloven gælder ikke ved køb af fast ejendom. Men er der tilsvarende
bestemmelser andetsteds?

Mvh
Kevin Edelvang

---

"Kevin Edelvang" <virker@ikke.invalid> wrote in message
news:4263b033$0$79463$14726298@news.sunsite.dk...
>
> Købeloven gælder ikke ved køb af fast ejendom. Men er der tilsvarende
> bestemmelser andetsteds?

I det her tilfælde må aftaleloven være den relevante lov:
http://www.retsinfo.dk/_GETDOCI_/ACCN/A19960078129-REGL

/ Politico

---

Politico wrote:

> I det her tilfælde må aftaleloven være den relevante lov:
> http://www.retsinfo.dk/_GETDOCI_/ACCN/A19960078129-REGL

Men aftaleloven hjemler ikke dækningskøb. Desuden mener jeg stadig, at
området omkring køb og salg er særligt reguleret, men har ikke fuldt
overblik over området.

Mvh
Kevin Edelvang

---

"Kevin Edelvang" <virker@ikke.invalid> skrev i en meddelelse
news:4263c658$0$79459$14726298@news.sunsite.dk...
> Politico wrote:
>
>> I det her tilfælde må aftaleloven være den relevante lov:
>> http://www.retsinfo.dk/_GETDOCI_/ACCN/A19960078129-REGL
>
> Men aftaleloven hjemler ikke dækningskøb. Desuden mener jeg stadig, at
> området omkring køb og salg er særligt reguleret, men har ikke fuldt
> overblik over området.

Aftaleloven beskæftiger sig med, hvornår en aftale kan siges at være
indgået.
Den suppleres i køberetlig sammenhæng af Købeloven, som bla. beskæftiger sig
med mangelsbegrebet, modydelser mv, men ikke ændrer på hvordan aftalen skal
indgås.
Jeg har ikke fantasi til at forestille mig, at der er særlige krav til
aftaleindgåelser på ejendomsområdet, men hvis du finder noget så sig endelig
til.
Dette link beskæftiger sig også med emnet:
http://www.familieadvokaten.dk/Emner/762.html

/Per

---

Kevin Edelvang wrote:

> Men aftaleloven hjemler ikke dækningskøb. Desuden mener jeg stadig, at
> området omkring køb og salg er særligt reguleret, men har ikke fuldt
> overblik over området.

Jeg er heller ikke inde i de særlige regler, der måtte gælde for
ejendomshandel, men generelt kan der vel være tale om et
erstatningsansvar, når man indgår en aftale, som man ikke kan eller vil
overholde.

M.v.h.

Jonathan

--
Nye produktpakker med mere diskplads, flere postkasser
mere trafik og flere domæner på samme hotel.
http://www.jsp-hotel.dk/

---

Kevin Edelvang wrote:
> Povl H. Pedersen wrote:
>
>
>>Helt enig. I Danmark er der ingen formkrav til en aftale,
>
>
> Heller ikke ved handel med fast ejendom?
>
>
>>Som jeg ser det, så må man vel foretage erstatningskøb, og lade sælger
>>betale differencen.
>
>
> Købeloven gælder ikke ved køb af fast ejendom.


> Men er der tilsvarende bestemmelser andetsteds?

Ja almindelige obligationsretlige principper, som købeloven også er
udtryk for. Så selvom købeloven ikke kan anvendes direkte, så udtrykker
bestemmelserne altså principper, der også anvendes ved ejendomshandel.

Retten til at foretage dækningskøb ved handel med løsøre ses f.eks. i
KBL § 25. Retten til at foretage dækningskøb er dog næppe et princip,
der kan anvendes ved køb og salg af fast ejendom.

/Rune Wold

---

Jens Nykær wrote:

> Nedenstående er korrespondance mellem mægler og mig.

Er den ikke mellem _sælger_ og dig - h.h.v. dig og mægler?

Hvis mægler har fået til opgave at sælge huset for sælger, og sælger
derefter lover huset til dig uden at have clearet med mægler, om han har
solgt til anden side, vil jeg mene, at det er sælger, der har et problem.

Er mægler derimod med i aftelen mellem sælger og dig, er det naturligvis
ham, der har et problem.

Så hvordan hænger sagen helt præcist sammen?

M.v.h.

Jonathan

--
Nye produktpakker med mere diskplads, flere postkasser
mere trafik og flere domæner på samme hotel.
http://www.jsp-hotel.dk/

---

en købsaftale er ikke bindende før sælger har skrevet under på aftalen,
mægleren er forpligtiget til at oplyse sælger om andre evt. højere bud.
En købsaftale er kun at betragte som et tilbud til sælger og er ikke
gyldig før sælger har skrevet under












Jonathan Stein wrote:
> Jens Nykær wrote:
>
>> Nedenstående er korrespondance mellem mægler og mig.
>
>
> Er den ikke mellem _sælger_ og dig - h.h.v. dig og mægler?
>
> Hvis mægler har fået til opgave at sælge huset for sælger, og sælger
> derefter lover huset til dig uden at have clearet med mægler, om han har
> solgt til anden side, vil jeg mene, at det er sælger, der har et problem.
>
> Er mægler derimod med i aftelen mellem sælger og dig, er det naturligvis
> ham, der har et problem.
>
> Så hvordan hænger sagen helt præcist sammen?
>
> M.v.h.
>
> Jonathan
>

---

"Susanne Jørgensen" <Susanne@ingensteder.dk> skrev i en meddelelse
news:4263c45b$0$750$edfadb0f@dread16.news.tele.dk...
> en købsaftale er ikke bindende før sælger har skrevet under på aftalen,
> mægleren er forpligtiget til at oplyse sælger om andre evt. højere bud.
> En købsaftale er kun at betragte som et tilbud til sælger og er ikke
> gyldig før sælger har skrevet under

Dette må være en særlig regel for ejendomsområdet, for aftaler kan indgås på
alle mulige andre måder ia lle andre sammenhænge end ved underskrift.
Kunne du ikke henvise til det lovgrundlag, der angiver, at en udnerskreven
købsaftale er eneste måde at indgå en aftale på, når det drejer sig om
ejendomshandel?

/Per

---

per christoffersen wrote:

[klip]

> Kunne du ikke henvise til det lovgrundlag, der angiver, at en udnerskreven
> købsaftale er eneste måde at indgå en aftale på, når det drejer sig om
> ejendomshandel?

Du har selvfølgelig ret i, at der gælder formfrihed også på dette
område. Men retspraksis viser, at det er *meget* svært at løfte
bevisbyrden for, at aftale er indgået, hvis der ikke findes noget på skrift.

Iøvrigt tror jeg, at Susanne servede til en anden problemstilling.
Nemlig at salgsopstillinger oftest er opfordringer til at gøre tilbud,
hvorefter aftale først er indgået ved sælgers underskrivelse af
slutsedlen. Det forudsættes selvfølgelig, at der ikke i forvejen er
indgået aftale på anden måde, f.eks. ved email eller mundtligt.

/Rune Wold

---

"Rune Wold" <uu@invalid.invalid> skrev i en meddelelse
news:426405d0$0$21986$ba624c82@nntp04.dk.telia.net...

> Iøvrigt tror jeg, at Susanne servede til en anden problemstilling. Nemlig
> at salgsopstillinger oftest er opfordringer til at gøre tilbud, hvorefter
> aftale først er indgået ved sælgers underskrivelse af slutsedlen. Det
> forudsættes selvfølgelig, at der ikke i forvejen er indgået aftale på
> anden måde, f.eks. ved email eller mundtligt.

Og det er jo nok så relevant i det konkrete spørgsmål

/Per

---

Susanne Jørgensen wrote:

> en købsaftale er ikke bindende før sælger har skrevet under på aftalen,

Jeg tror du tænker på den alm. procedure, hvor mægler udleverer en
købsaftale, som køber skriver under på - hvorefter sælger også skal
skrive under inden der er indgået en aftale.

Som andre nævner, er der vist ingen særlige formkrav til
aftaleproceduren, og i princippet kunne sælger også starte med at
underskrive købsaftalen inden den blev præsenteret for køber.

M.v.h.

Jonathan

--
Nye produktpakker med mere diskplads, flere postkasser
mere trafik og flere domæner på samme hotel.
http://www.jsp-hotel.dk/

---

Susanne Jørgensen wrote:
> en købsaftale er ikke bindende før sælger har skrevet under på aftalen,

Ja, men det er slet ikke det der diskuteres her. Her diskuteres den
indgåede aftale.

Du tænker på det scenarie at køber giver et tilbud ved at skrive under
på en købsaftale og sende den til sælger. Hvis du læser tråden, vil du
se at det ikke er det scenarie der diskuteres.


David

---

"Jonathan Stein" <jstein@image.dk> wrote in message
news:4263ac4d$0$79464$14726298@news.sunsite.dk...
> Jens Nykær wrote:
>
> > Nedenstående er korrespondance mellem mægler og mig.
>
> Er den ikke mellem _sælger_ og dig - h.h.v. dig og mægler?

Ja.. Den her skal nok forklares. Det er en mægler mere i sagen. Mægler
A er personen som jeg lavede aftalen med, og Mægler B er personen som har
huset til salg. Der er så en aftale mellem Mægler A og B omkring salg af
hinandens slagsemner. En formidlingsaftale, formoder jeg. Jeg har fået
bekræftet fra begge mæglere at de har sådan en aftale, og der er da også
eksisterende hussalg hvor aftalen har været brugt. Jeg brugte mægler A til
at købe mægler B salgsemne. Mægler A sendte en besked til mægler B omkring
aftalen som var blevet indgået, men alligevel sendte mægler B en købsaftale
til anden part, hvorved den indgået aftale blev ignoreret.




>
> Hvis mægler har fået til opgave at sælge huset for sælger, og sælger
> derefter lover huset til dig uden at have clearet med mægler, om han har
> solgt til anden side, vil jeg mene, at det er sælger, der har et problem.
>
> Er mægler derimod med i aftelen mellem sælger og dig, er det naturligvis
> ham, der har et problem.
>
> Så hvordan hænger sagen helt præcist sammen?
>
> M.v.h.
>
> Jonathan
>
> --
> Nye produktpakker med mere diskplads, flere postkasser
> mere trafik og flere domæner på samme hotel.
> http://www.jsp-hotel.dk/

---

Jens Nykær wrote:

> Ja.. Den her skal nok forklares. Det er en mægler mere i sagen. Mægler
> A er personen som jeg lavede aftalen med, og Mægler B er personen som har
> huset til salg. Der er så en aftale mellem Mægler A og B omkring salg af
> hinandens slagsemner. En formidlingsaftale, formoder jeg. Jeg har fået
> bekræftet fra begge mæglere at de har sådan en aftale, og der er da også
> eksisterende hussalg hvor aftalen har været brugt. Jeg brugte mægler A til
> at købe mægler B salgsemne. Mægler A sendte en besked til mægler B omkring
> aftalen som var blevet indgået, men alligevel sendte mægler B en købsaftale
> til anden part, hvorved den indgået aftale blev ignoreret.

Ok - men under alle omstændigheder, må du jo prøve at fastholde din
aftale over for den person, du har indgået den med (mægler A).

Jeg ved ikke hvordan jeres chancer er for at få huset - det kan jo ikke
sælges til begge købere.
Men chancen bliver i hvert fald ikke større af at vente, så hvis det
vigtigste for jer er at få huset, skal I nok overveje at involvere en
advokat ganske hurtigt.

M.v.h.

Jonathan

--
Nye produktpakker med mere diskplads, flere postkasser
mere trafik og flere domæner på samme hotel.
http://www.jsp-hotel.dk/