---

I forbindelse med salg af en kolonihave er en bekendt af mig nu blevet
kontaktet af købers advokat, som kræver en stor del af salgsprisen
tilbagebetalt.

Sagen er kort at efter at en haveforening blev lavet om til
andelshaveforening eksploderede huspriserne i området. Forenigen var dog
stadig medlem af kolonihaveforbundet som dikterede at hus ikke måtte sælges
til mere end vurderingsprisen. Vurderingen blev fastsat udfra nypris for
huset og med et fast årligt værditab. Husene havde derfor en væsentligt
højere markedsværdi end vurderingsværdi.

Praksis i haveforenigen var at opdele salgsprisen i to. Vurderingsprisen for
huset og resten som en betaling for "løsøre". Løsørene havde aldrig den
værdi der blev betalt for dem, men det var en måde at omgå forbundets
regler.

Da huset blev solgt var der stadig lidt usikkerhed om hvorvidt den
fremgangsmåde var lovlig. Alle praktiserede den og da mine bekendte skulle
sælge virkede det ikke fornuftigt at sælge til vuderingen, når man med ret
kunne forvente at huset kunne sælges langt dyrere, og man desuden kunne se
at husene ofte skiftede ejere i et højt tempo. Hvis man solgte til
vurderingen for at være fair (det blev faktisk overvejet), så var det næsten
givet at huset senere ville blive solgt af køber til overpris, og så ville
man som sælger føle sig taget en del ved næsen.

Der bliver sat en salgsanonce op med en pris. En køber henvender sig og får
udtrykkeligt at vide at vurderingsprisen er xx og resten af prisen er for
løsøre. Det er køber helt indforstået med og kommer og beser huset og køber
det til den aftalte pris.
Da overdragelsen finder sted hos forenigens bestyrelse, forklarer
bestyrelsen køber at prisen for huset er de xx og resten er noget de selv må
finde ud af med sælger. Det kommer ikke foreningen ved. Det er køber helt
indforstået med.

Der går så knap et år og derefter modtager mine bekendte brev fra købers
advokat som siger at det er ulovligt, og uredelig handlemåde. Hele
"overprisen" skal tilbagebetales.

Jeg kan se at det kunne komme på tale hvis køber var blevet vildledt. Det er
dog ikke sket. Køber har heller ikke på noget tidspunkt udtrykt ønske om at
købe huset uden løsøre, eller på nogen anden måde indikeret at salgsmetoden
var utilfredsstillende.
Køber har kun udtrykt forståelse for at man handlede som man gjorde, og var
som sagt fuldt informeret.

Er der da ikke tale om ond vilje fra købers side? Sælger har foreslået en
handel, køber har accepteret. Senere (meget senere) lugter køber morgenluft
og vil have pengene retur for en handel han gik ind i med åbne øjne. Det er
klart at man skal beskytte køber mod at blive taget ved næsen, men i dette
tilfælde er det mere sælger som er ved at blive snydt.

Kan nogen her komme med referencer til ligende sager og deres udfald, eller
generelle juridiske kommenterer?
Jeg er ikke rigtig intereseret i moralske kommentarer.

---

Janus Wulf wrote:

[klip]

> Kan nogen her komme med referencer til ligende sager og deres udfald, eller
> generelle juridiske kommenterer?

Så vidt jeg kan læse ud af din beskrivelse, så støtter advokaten
påstanden om tilbagebetaling på aftalelovens § 36.

Således som jeg læser standardvedtægten (§ 7, stk. 5) for andelshaver,
jf. http://www.kolonihave.dk

så har sælger klart overtrådt disse. Det har foreningen som sådan også
ved hele deres handlemåde. Spørgsmålet er så, om andelshaven har
fraveget standardvedtægten konkret mht. at betinge andelssalg af køb af
indbo. Selv hvis de ikke har fraveget standardvedtægten, skaber
vedtægten dog næppe rettigheder for potentielle købere af andele. Og
slet ikke i den situation, hvor alle forhold omkring aftalen er fuldt
oplyste.

Man kan iøvrigt sammenligne situationen med andelsboligforeningslovens
forbud i § 5, stk. 12. I samme lovs § 16, stk. 3 fastslås, at en
overpris kan kræves tilbagebetalt. Men det er klart, at
andelsboligforeningsloven ikke finder anvendelse.

Det eneste, der er at falde tilbage på, er rimelighedsstandarden i
aftalelovens § 36. Hvis bestemmelsen er krænket, så er der i hvert fald
hjemmel til tilbagebetaling. Den omstændighed, at køber har fået alle
forhold pålyst omkring prisen er ikke noget, der udelukker anvendelse af
§ 36. Men hvorvidt den rent faktisk kan anvendes, beror på en konkret
vurdering, der i sidste ende ligger hos domstolene.

PS. Det er første gang jeg hører om andelshaver, og i særdeleshed om
sager, der vedrører salg af andele i andelshaver. Jeg søgte desuden i
ugeskrift for retsvæsen uden resultat, hvilket jeg dog heller ikke havde
nogen forhåbninger om.

/Rune Wold

---

"Rune Wold" <uuu@uuu.invalid.dk> wrote in message
news:4231d87f$0$494$ba624c82@nntp05.dk.telia.net...

> Den omstændighed, at køber har fået alle forhold pålyst omkring prisen er
> ikke noget, der udelukker anvendelse af § 36. Men hvorvidt den rent
> faktisk kan anvendes, beror på en konkret vurdering, der i sidste ende
> ligger hos domstolene.

Takker for din indsigt. Det ser ud til at det ikke er så lovende en sag. Jeg
ved af en sag som tidligere er faldet ud til fordel for sagsøger/køber.

Jeg forstår egentlig ikke hvorfor folk skal kunne indgå en aftale, med al
information åbent lagt frem, og så senere kan ændre på aftalen og få
tilbagebetaling. Er det relevant at køber henvendte sig på annoncen og med
det samme accepterede prisopdelingen og på intet tidspunkt udtrykte ønske om
at købe hust uden indbo?

> PS. Det er første gang jeg hører om andelshaver, og i særdeleshed om
> sager, der vedrører salg af andele i andelshaver. Jeg søgte desuden i
> ugeskrift for retsvæsen uden resultat, hvilket jeg dog heller ikke havde
> nogen forhåbninger om.

Jeg tror at andelshaver oftest er udmeldt af kolonihaveforbundet. Derfor er
der nok ikke mange sager.

---

"Janus Wulf" <jw@reklamer.nej.tak> skrev i en meddelelse
news:4231e4cc$0$80885$157c6196@dreader2.cybercity.dk...
>
> "Rune Wold" <uuu@uuu.invalid.dk> wrote in message
> news:4231d87f$0$494$ba624c82@nntp05.dk.telia.net...
>
> > Den omstændighed, at køber har fået alle forhold pålyst omkring prisen
er
> > ikke noget, der udelukker anvendelse af § 36. Men hvorvidt den rent
> > faktisk kan anvendes, beror på en konkret vurdering, der i sidste ende
> > ligger hos domstolene.
>
Fra aftaleloven
I Danmark er der som udgangspunkt aftalefrihed. Det betyder, at man som
enkeltperson med de begrænsninger loven giver frit kan indgå de aftaler der
ønskes. citat slut

I eksemplet sker der aftale om en pris efter praksis som jeg ser det,
hvorfor der ikke burde være problemer.
Prissætningen med værdi + løsøre er en gængs fremgangsmåde for Koloniforbund
og har være det til alle tider.og må
anses for gængs eller kutume. Begrebet hævdvunden ret mener jeg man bør
kunne påberåbe sig her samt skik og brug.
Hvis regelsæt for salg står nedfældet og stemmer overens med måden den er
solgt på, så er der ingen problemer

Mener ikke der findes præcedens for det modsatte

I erhvervslivet kendes det som pris på varelager mm + goodwill, der er en
fleksibel størrelse.

Jeg synes ikke omtalte bekendte "bare skal rette ind"

Desværre er al lovgivning sprogligt tilrettet således, at der ofte er
fortolkningsmuligheder og dermed kan brødføde en
tvivlsom gruppe af personer, der ligeledes besidder en bjergsomhed og
uddannede inden for samme gruppe har ikke evnet
at gøre materialet tilgængeligt i større omfang. Det er formentlig den
eneste stand, der arbejder med efterslæb på ca 300 år
i sit arbejdsmateriale. Så fik jeg lige redet min kæphest

Langt de fleste love kunne gøres bedre sprogligt..osse aftaleloven, således
at tvister kunne undgåes langt hen ad vejen

PM

---

Ups

Glemte lige det nok væsentligste

Køberen har accepteret tilbudet og begge parter har dermed opnået
tilfredshed med handelen
Dette er ikke uvæsentligt...og prisen uanset... ( ser bort fra salg af visse
effekter under offentlig værdiansættelse)

Det bedste eksempel er vel nok den handel som skete i Jylland ( af alle
steder) hvor den ene part solgte et læs
halm for vist nok 1 mio kroner, hvilket er fuldt lovligt.

Når sagen blev taget op og handelen omstødt, skyldes dette alene at
baggrunden for prissætningen var spekulation
i merværdiafgiften (moms). Her havde man fundet den fidus at sælge det samme
læs halm til hinanden og på den måde
skaffe sig en gevinst
Selve handelen og dens principper blev aldrig anfægtet og var lige efter
bogen, omend der var et tydeligt misforhold mellem produkt og værdi.

PM


"pm" <ps98@tzeliamail.dk> skrev i en meddelelse
news:42324fc8$0$222$edfadb0f@dread12.news.tele.dk...
>
> "Janus Wulf" <jw@reklamer.nej.tak> skrev i en meddelelse
> news:4231e4cc$0$80885$157c6196@dreader2.cybercity.dk...
> >
> > "Rune Wold" <uuu@uuu.invalid.dk> wrote in message
> > news:4231d87f$0$494$ba624c82@nntp05.dk.telia.net...
> >
> > > Den omstændighed, at køber har fået alle forhold pålyst omkring prisen
> er
> > > ikke noget, der udelukker anvendelse af § 36. Men hvorvidt den rent
> > > faktisk kan anvendes, beror på en konkret vurdering, der i sidste ende
> > > ligger hos domstolene.
> >
> Fra aftaleloven
> I Danmark er der som udgangspunkt aftalefrihed. Det betyder, at man som
> enkeltperson med de begrænsninger loven giver frit kan indgå de aftaler
der
> ønskes. citat slut
>
> I eksemplet sker der aftale om en pris efter praksis som jeg ser det,
> hvorfor der ikke burde være problemer.
> Prissætningen med værdi + løsøre er en gængs fremgangsmåde for
Koloniforbund
> og har være det til alle tider.og må
> anses for gængs eller kutume. Begrebet hævdvunden ret mener jeg man bør
> kunne påberåbe sig her samt skik og brug.
> Hvis regelsæt for salg står nedfældet og stemmer overens med måden den er
> solgt på, så er der ingen problemer
>
> Mener ikke der findes præcedens for det modsatte
>
> I erhvervslivet kendes det som pris på varelager mm + goodwill, der er en
> fleksibel størrelse.
>
> Jeg synes ikke omtalte bekendte "bare skal rette ind"
>
> Desværre er al lovgivning sprogligt tilrettet således, at der ofte er
> fortolkningsmuligheder og dermed kan brødføde en
> tvivlsom gruppe af personer, der ligeledes besidder en bjergsomhed og
> uddannede inden for samme gruppe har ikke evnet
> at gøre materialet tilgængeligt i større omfang. Det er formentlig den
> eneste stand, der arbejder med efterslæb på ca 300 år
> i sit arbejdsmateriale. Så fik jeg lige redet min kæphest
>
> Langt de fleste love kunne gøres bedre sprogligt..osse aftaleloven,
således
> at tvister kunne undgåes langt hen ad vejen
>
> PM
>
>

---

"pm" <ps98@tzeliamail.dk> wrote in message
news:4232528e$0$200$edfadb0f@dread12.news.tele.dk...

> Køberen har accepteret tilbudet og begge parter har dermed opnået
> tilfredshed med handelen
> Dette er ikke uvæsentligt...og prisen uanset... ( ser bort fra salg af
> visse
> effekter under offentlig værdiansættelse)

>>Prissætningen med værdi + løsøre er en gængs fremgangsmåde for
>>Koloniforbund
>>og har være det til alle tider.og må
>>anses for gængs eller kutume. Begrebet hævdvunden ret mener jeg man bør
>>kunne påberåbe sig her samt skik og brug.

Problemet her er at der næppe er problemer med at løsøre er solgt seperat.
Problemet er at prisen har været urealistisk høj. Jeg håber du har ret i at
det ikke er irrelevant at begge parter var tilfredse med handlen. Hvis køber
havde noget at klage over, så kunne de i det mindste have hørt om at købe
uden indbo - det gjorde de ikke.

Kan du henvise til paragraffer eller sagsnumre, så man kan se nærmere på
reglerne omkring det?
Det er selvfølgelig advokatens opgave at grave den slags frem, men de ved jo
ikke alt, og det skader vel næppe at komme med nogle tips. Dem kan han så
afvise eller bruge, som han finder bedst.

---

"Janus Wulf" <>>
> Kan du henvise til paragraffer eller sagsnumre, så man kan se nærmere på
> reglerne omkring det?
> Det er selvfølgelig advokatens opgave at grave den slags frem, men de ved
jo
> ikke alt, og det skader vel næppe at komme med nogle tips. Dem kan han så
> afvise eller bruge, som han finder bedst.
>
Vi skal sikkert ud i skik og brug... Google salg + kolonihave og se hvordan
andre gør
Jeg har ikke umiddelbar adgang til tidligere sager om dette, men de findes
næppe
da handeler af denne karakter oftest eller altid ordnes indbyrdes.

Hvad siger regulativet for Koloniforbundet???
Kan man få en skriftlig redegørelse fra formanden om historiske fakta ?

Evt kan man måske tilbyde, at handelen går tilbage og sælges derefter som
andel, hvis der
er fordele ved dette. Et tilbud om at handelen går tilbage er et godt aktiv,
osse ved en domstol,
hvis det skulle komme så langt

Lad os høre den endelige afgørelse...når du kommer længere frem

Held og lykke

PM
>
>

---

"pm" <ps98@tzeliamail.dk> wrote in message
news:4232be12$0$226$edfadb0f@dread12.news.tele.dk...

> Vi skal sikkert ud i skik og brug... Google salg + kolonihave og se
> hvordan
> andre gør
> Jeg har ikke umiddelbar adgang til tidligere sager om dette, men de findes
> næppe
> da handeler af denne karakter oftest eller altid ordnes indbyrdes.

Det er helt klart at denne slags hndler generelt foregår som den gjorde her.
De haveforeninger hvor man ikke selv finder en køber, men foreningen tager
den næste fra en venteliste, adskilder sig som de enste fra denne metode.

> Hvad siger regulativet for Koloniforbundet???

Reglerne er at huset ikke må sælges dyrere end vurderingen og at indbo
sælges seperat.

> Kan man få en skriftlig redegørelse fra formanden om historiske fakta ?

Det skal de have undersøgt. Formand og kasser sad udtrykkeligt og gjorde
køber opmærksom på at handlen, for foreeningen at se, handlede udelukkende
om huset. Alt andet måtte sælger og køber aftale indbyrdes.

> Lad os høre den endelige afgørelse...når du kommer længere frem

Ja, nu må vi se hvad der sker.

Et tillægsspørgsmål er om det kan have konsekvenser for købers sag at de er
så useriøse at de faktisk kræver hele differencen mellem husets pris og
salgsprisen tilbagebetalt. De købte huset med en del indbo som bestemt ikke
var værdiløst, omend det var mindre værd end merprisen. De har reelt nu
krævet at få det indbo gratis, hvilket da er uærligt om noget er det.
Skal det bare ses som en tanketorsk, eller som en useriøs holdning?.. der
matcher al den anden useriøsitet.