---

Hej!

Vi har kig på et lille nedlagt landbrug (der er åbenbart stadig
landbrugspligt) på ca. 5,8 ha. Jorden, der ligger et sykke væk, bliver
stykket fra efter købet, så vi står tilbage med det der er rundt om selve
ejendommen, 2100 m2.

Når der handles landbrug bliver der jo ikke laver tilstandsrapport, men kun
en besigtigelsesrapport.
Dvs. at vi ikke vil kunne tegne en ejerskifteforsikring. Det er vi lidt
usikre over, for hvis der ikke laves en forsikring, så er det ejeren der
hæfter i 20 år - har jeg fået at vide her i gruppen.
Men damen, der ejer huset, er flyttet på plejehjem og lever jo måske ikke de
næste tyve år. Hvad gør vi så?! Hedder det så "boet efter...", eller hvad?
Vi har da påtænkt at renovere snarest muligt, men måske opdager vi jo ikke
alle fejlene med det samme, og hvad så hvis hun er død i mellemtiden?

Hvordan kan vi sikre os bedst? Der blev skrevet i den første tråd om emnet,
at vi skulle tage vores egen håndværker med ud og kigge på huset. Det er
osse en god ide, som vi vil følge, men kan vi ellers sikre os, evt. med en
anden slags forsikring?
Kan man måske selv få lavet en tilstandsrappprt på stuehuset og så tegne en
ejerskifteforsikring på basis af den - for egen regning selvfølgelig?
Eller skal vi gøre handlen betinget af, at jorden frastykkes _inden_ vi
køber, og således kan få lavet en tilstandsrapport? Landbrugspligten skal
vist først aflyses, og det kan tage nogen tid, har jeg hørt.


--
Hilsen Jakob

---

"Jakob G." wrote

> Eller skal vi gøre handlen betinget af, at jorden frastykkes _inden_ vi
> køber, og således kan få lavet en tilstandsrapport? Landbrugspligten skal
> vist først aflyses, og det kan tage nogen tid, har jeg hørt.
>
Det var da en mulighed, men det er også en mulighed at sælger så går til
anden side
Hvad siger jeres advokat?

- Peter

---

> Det var da en mulighed, men det er også en mulighed at sælger så går til
> anden side

Ja, det ved jeg godt... Derfor er jeg også lidt nervøs for at stille for
mange krav, men vil bare forsøge at sikre mig bedst muligt.

> Hvad siger jeres advokat?

Ham tager jeg fat i på mandag...

--
Hilsen Jakob

---

"Jakob G." <nogen@emialadresse.dk> skrev i en meddelelse
news:416977a8$0$163$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...

> Vi har kig på et lille nedlagt landbrug (der er åbenbart stadig
> landbrugspligt) på ca. 5,8 ha. Jorden, der ligger et sykke væk, bliver
> stykket fra efter købet, så vi står tilbage med det der er rundt om selve
> ejendommen, 2100 m2.

Hmmm, der trådte en ny lov i kraft pr. 1.9 2004 - Lov om Landbrugsejendomme.
Efter denne lov kan ingen ejendom bringes under 1,5 ha. Der kan dog
dispenseres og det kan der være tale om her siden de åbenbart kun er på 2100
kvm.

> Når der handles landbrug bliver der jo ikke laver tilstandsrapport, men
kun
> en besigtigelsesrapport.

Korrekt som udgangspunkt - læs dog nederst.

> Dvs. at vi ikke vil kunne tegne en ejerskifteforsikring. Det er vi lidt
> usikre over, for hvis der ikke laves en forsikring, så er det ejeren der
> hæfter i 20 år - har jeg fået at vide her i gruppen.

Korrekt.

> Men damen, der ejer huset, er flyttet på plejehjem og lever jo måske ikke
de
> næste tyve år. Hvad gør vi så?! Hedder det så "boet efter...", eller hvad?

Dør hun og hendes bo gøres op og du efterfølgende har et krav - så har du
ingen mulighed for at "hente noget".

> Vi har da påtænkt at renovere snarest muligt, men måske opdager vi jo ikke
> alle fejlene med det samme, og hvad så hvis hun er død i mellemtiden?

Se ovenstående.

> Hvordan kan vi sikre os bedst? Der blev skrevet i den første tråd om
emnet,
> at vi skulle tage vores egen håndværker med ud og kigge på huset. Det er
> osse en god ide, som vi vil følge, men kan vi ellers sikre os, evt. med en
> anden slags forsikring?

Nej, ejerskifteforsikringen følger tilstandsrapporten og kan ikke stå alene.

> Kan man måske selv få lavet en tilstandsrappprt på stuehuset og så tegne
en
> ejerskifteforsikring på basis af den - for egen regning selvfølgelig?
> Eller skal vi gøre handlen betinget af, at jorden frastykkes _inden_ vi
> køber, og således kan få lavet en tilstandsrapport? Landbrugspligten skal
> vist først aflyses, og det kan tage nogen tid, har jeg hørt.

Reglerne er som følger:
Hvis der er landbrugspligt på en ejendom kan der ikke udfærdiges en
tilstandsrapport, medmindre "handlen betinges af, at landbrugspligten
fjernes" - så kan der godt og dermed også tegnes ejerskifteforsikring. Dette
er dog sælgers valg og du kan ikke selv bekoste en tilstandsrapport og en
ejerskifteforsikring - dette _skal_ betales af sælger.

Landbrugspligten behøver nødvendigvis ikke være fjernet - handlen skal blot
være betinget af, at den fjernes.


---
Jesper - ejendomsmægler, valuar

---

Tak for alle svarene, Jesper!

> Reglerne er som følger:
> Hvis der er landbrugspligt på en ejendom kan der ikke udfærdiges en
> tilstandsrapport, medmindre "handlen betinges af, at landbrugspligten
> fjernes" - så kan der godt og dermed også tegnes ejerskifteforsikring.
Dette
> er dog sælgers valg og du kan ikke selv bekoste en tilstandsrapport og en
> ejerskifteforsikring - dette _skal_ betales af sælger.
>
> Landbrugspligten behøver nødvendigvis ikke være fjernet - handlen skal
blot
> være betinget af, at den fjernes.

Kan du evt. henvise til et sted hvor jeg kan finde disse regler? Måske et
link?
Så vil jeg da lige vise sælgers mægler det...
Men i første omgang vil jeg da gøre ham opmærksom på denne mulighed
mundligt, for så kunne man jo løse det på den måde.

Det lyder jo ikke til at være så besværligt.

--
Hilsen Jakob

>
>
> ---
> Jesper - ejendomsmægler, valuar
>
>

---

"Jakob G." <nogen@emialadresse.dk> skrev i en meddelelse
news:416ab88f$0$171$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Tak for alle svarene, Jesper!

Velbekomme.

> Kan du evt. henvise til et sted hvor jeg kan finde disse regler? Måske et
> link?

Det har været muligt at anvende ordningen (betinget af....osv.) siden 1.
juli 2000. Det står direkte anført i Lov om Forbrugerbeskyttelseved
Erhvervelse af Fast Ejendom §1 stk. 2.

"Stk. 2. Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af ubebygget grund eller
grund med bygning under opførelse eller for køb af landbrugsejendom, der er
undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at
landbrugspligten ophæves."

> Så vil jeg da lige vise sælgers mægler det...

Gør det - den burde sidde på rygraden....

> Men i første omgang vil jeg da gøre ham opmærksom på denne mulighed
> mundligt, for så kunne man jo løse det på den måde.

Ja ja, der er jo ikke noget i det, der gør hans arbejde mere kompliceret.

> Det lyder jo ikke til at være så besværligt.

Det er det heller ikke i de rigtige hænder - sørg for at få god rådgivning
inden købet og husk at der ikke er fortrydelsesret på landbrugsejendomme
selvom handlen betinges af, at landbrugspligten nedlægges.



---
Jesper - ejendomsmægler, valuar

---

> "Stk. 2. Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af ubebygget grund eller
> grund med bygning under opførelse eller for køb af landbrugsejendom, der
er
> undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at
> landbrugspligten ophæves."
>
> > Så vil jeg da lige vise sælgers mægler det...
>
> Gør det - den burde sidde på rygraden....

- Bare lige for at følge op:

Vi har i forgårs modtaget og gennemset "Besigtigelsesrapporten" på
ejendommen. Den ligner jo en tilstandsrapport på en prik.
Der var ikke umiddelbart noget foruroligende i den (K3'ere), men på grund af
rappoprtens forside, kan den altså ikke danne grundlag for tegning af en
ejerskifteforsikring.
Vi var så nede hos mægleren og gjode ham opmærksom på den sætning med "...,
medmindre købsaftalen er betinget af, at
landbrugspligten ophæves."

Ejendomsmæglerens sekretær ringede så idag og sagde, at det desværre
alligevel ikke kan lade sig gøre at få lavet den tilstandsrapport.
Jeg synes det er lidt mystisk, må jeg nok sige.
"Så skal der laves en hel masse forbehold..." og en hel masse andet, sagde
hun. Huset sælges med jorden, den stykkes fra bagefter (åbenbart med os som
ejere?) og derefter søges landbrugspligten ophævet.
Jeg synes jo stadig at det må være nok til at kunne betinge i købsaftalen,
at landbrugspligten ophæves.

Gad vide hvorfor de stiller sig sådan på bagbenene...?! En
ejerskifteforsikring er jo i sælgers interesse (og selvfølgelig også købers,
men hovedsagelig vel sælgers i forbindelse med ansvarsfraskrivelsen). Damen
(sælger) er åbenbart temmelig gammel og svagelig, så når hun engang er
bortgået (der går nok ikke tyve år), har vi ingen at rette et eventelt krav
imod. Men det faktum bør da ikke afholde dem fra at tilbyde os en
ejerskifteforsikring. Hvad får mægleren ud af det?
Min advokat siger, at mægleren egentlig ikke handler i sælgers interesse, og
bør kunne stævnes af sælger, hvis vi kommer med et krav mod hende.

Jeg synes det lyder mystisk det hele.... Og fortæller videre når der sker
noget nyt.

--
Hilsen Jakob

---

"Jakob G." <nogen@emialadresse.dk> wrote in message
news:416fbcd2$0$172$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> > "Stk. 2. Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af ubebygget grund
eller
> > grund med bygning under opførelse eller for køb af landbrugsejendom, der
> er
> > undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at
> > landbrugspligten ophæves."
> >
> > > Så vil jeg da lige vise sælgers mægler det...
> >
> > Gør det - den burde sidde på rygraden....
>
> - Bare lige for at følge op:
>
> Vi har i forgårs modtaget og gennemset "Besigtigelsesrapporten" på
> ejendommen. Den ligner jo en tilstandsrapport på en prik.
> Der var ikke umiddelbart noget foruroligende i den (K3'ere), men på grund
af
> rappoprtens forside, kan den altså ikke danne grundlag for tegning af en
> ejerskifteforsikring.
> Vi var så nede hos mægleren og gjode ham opmærksom på den sætning med
"...,
> medmindre købsaftalen er betinget af, at
> landbrugspligten ophæves."
>
> Ejendomsmæglerens sekretær ringede så idag og sagde, at det desværre
> alligevel ikke kan lade sig gøre at få lavet den tilstandsrapport.
> Jeg synes det er lidt mystisk, må jeg nok sige.

Hvis I vil have sådan en ender I næppe som købere til den ejendom.

> "Så skal der laves en hel masse forbehold..." og en hel masse andet, sagde
> hun. Huset sælges med jorden, den stykkes fra bagefter (åbenbart med os
som
> ejere?) og derefter søges landbrugspligten ophævet.
> Jeg synes jo stadig at det må være nok til at kunne betinge i købsaftalen,
> at landbrugspligten ophæves.

Det kan det godt, men sælger skal jo også godtage det.

> Gad vide hvorfor de stiller sig sådan på bagbenene...?! En
> ejerskifteforsikring er jo i sælgers interesse (og selvfølgelig også
købers,
> men hovedsagelig vel sælgers i forbindelse med ansvarsfraskrivelsen).
Damen
> (sælger) er åbenbart temmelig gammel og svagelig, så når hun engang er
> bortgået (der går nok ikke tyve år), har vi ingen at rette et eventelt
krav
> imod. Men det faktum bør da ikke afholde dem fra at tilbyde os en
> ejerskifteforsikring.

Så er det jo netop nemmere og billigere at sælge uden tilstandsrapport,
frasalg etc.

> Hvad får mægleren ud af det?

Ikke noget i forbindelse med det, tror jeg ikke.

> Min advokat siger, at mægleren egentlig ikke handler i sælgers interesse,
og
> bør kunne stævnes af sælger, hvis vi kommer med et krav mod hende.

Hvis sælger er så gammel at vedkomne snart dør, synes jeg faktisk det er i
sælgers interesse.

>
> Jeg synes det lyder mystisk det hele.... Og fortæller videre når der sker
> noget nyt.

Vist en meget alm. måde at købe landejendomme på. Vi har lige købt et
landbrug med 4 Ha, der er heller ingen tilstandsrapport, ikke engang en
besigtigelsesrapport.


--
mvh/rg. Christian
Jeg bruger
http://webmessenger.msn.com
Hvad bruger du ?

---

> Hvis I vil have sådan en ender I næppe som købere til den ejendom.

Er det så unormalt, at man gerne vil have mulighed for at tegne en
ejerskifteforsikring?
Alternativt må vi jo forsøge at handle på prisen for at have lidt til de
uforudsete udgifter.

> > Jeg synes jo stadig at det må være nok til at kunne betinge i
købsaftalen,
> > at landbrugspligten ophæves.
>
> Det kan det godt, men sælger skal jo også godtage det.

> Så er det jo netop nemmere og billigere at sælge uden tilstandsrapport,
> frasalg etc.
> Hvis sælger er så gammel at vedkomne snart dør, synes jeg faktisk det er i
> sælgers interesse.

Ja, og det er også min tanke at de måske ikke regner med at damen holder så
længe, og derfor at aftalt med mægleren, at det gider de ikke bøvle med. Men
hvad sparer man? En tilstadspapportsudarbejdelse og en halv
ejerskifteforsikring. Det koster da ikke en bondegård.

> Vi har lige købt et
> landbrug med 4 Ha, der er heller ingen tilstandsrapport, ikke engang en
> besigtigelsesrapport.

Det kan jo være i har været heldige, men vores venner har efterhånden fået
op mod 200.000 fra deres ejerskifteforsikring til uforudsete skader på deres
hus, så man bør vel forsøge at dække sig lidt ind, hvis det er muligt. Eller
som sagt forhandle prisen til et tilsvarende acceptabelt niveau. Det må være
næste opgave...

Vi er da stadig interesserede og optimistiske, og det er da heller ikke for
at være overforsigtige. Men forskellen på at kunne tegne en forsikring eller
ej ligger jo bare i den landbrugspligt, som jo aflyses alligevel, når jorden
(5,6 ha) er frastykket.
Og tilsyneladende kan det jo klares med indføjelse af en enkelt lille
sætning i købsaftalen. Men ok, hvis kan ikke vil så vil han ikke... :-|

Hvordan finder man iøvrigt ud af hvad ha-prisen er i et givent område?
Ifølge mægleren falder ejendommens pris med ca. 450.000 kr. ved frasalg af
de 5,6 ha jord. Det giver en pris på ca. 80.300 kr. pr. ha. Det lyder ikke
af meget, men er måske normalt.


--
Hilsen Jakob

---

"Jakob G." <nogen@emialadresse.dk> wrote in message
news:416fc67b$0$168$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>
> > Hvis I vil have sådan en ender I næppe som købere til den ejendom.
>
> Er det så unormalt, at man gerne vil have mulighed for at tegne en
> ejerskifteforsikring?

Køb af landbrug og køb af alm. boliger er ikke det samme.

> Alternativt må vi jo forsøge at handle på prisen for at have lidt til de
> uforudsete udgifter.

Det er rigtigt, det kan man så gøre.

>
> > > Jeg synes jo stadig at det må være nok til at kunne betinge i
> købsaftalen,
> > > at landbrugspligten ophæves.
> >
> > Det kan det godt, men sælger skal jo også godtage det.
>
> > Så er det jo netop nemmere og billigere at sælge uden tilstandsrapport,
> > frasalg etc.
> > Hvis sælger er så gammel at vedkomne snart dør, synes jeg faktisk det er
i
> > sælgers interesse.
>
> Ja, og det er også min tanke at de måske ikke regner med at damen holder
så
> længe, og derfor at aftalt med mægleren, at det gider de ikke bøvle med.
Men
> hvad sparer man? En tilstadspapportsudarbejdelse og en halv
> ejerskifteforsikring. Det koster da ikke en bondegård.

Nej, men landbrug sælges uden tilstandsrapport, de er ikke dækket af loven.

> > Vi har lige købt et
> > landbrug med 4 Ha, der er heller ingen tilstandsrapport, ikke engang en
> > besigtigelsesrapport.
>
> Det kan jo være i har været heldige, men vores venner har efterhånden fået
> op mod 200.000 fra deres ejerskifteforsikring til uforudsete skader på
deres
> hus, så man bør vel forsøge at dække sig lidt ind, hvis det er muligt.
Eller
> som sagt forhandle prisen til et tilsvarende acceptabelt niveau. Det må
være
> næste opgave...

Held og lykke for jer.
Vi har ikke fået nøglen endnu, så vi ved heller ikke om der gemmer sig store
skader.

> Vi er da stadig interesserede og optimistiske, og det er da heller ikke
for
> at være overforsigtige. Men forskellen på at kunne tegne en forsikring
eller
> ej ligger jo bare i den landbrugspligt, som jo aflyses alligevel, når
jorden
> (5,6 ha) er frastykket.
> Og tilsyneladende kan det jo klares med indføjelse af en enkelt lille
> sætning i købsaftalen. Men ok, hvis kan ikke vil så vil han ikke... :-|

I er jo velkomne til at give et bud hvor I forudsætter at der laves
tilstandsrapport, tilbydes ejerskifteforsikring og at landbrugspligten
ophæves.

> Hvordan finder man iøvrigt ud af hvad ha-prisen er i et givent område?
> Ifølge mægleren falder ejendommens pris med ca. 450.000 kr. ved frasalg af
> de 5,6 ha jord. Det giver en pris på ca. 80.300 kr. pr. ha. Det lyder ikke
> af meget, men er måske normalt.

Det kan være at I selv kan tjene på at sælge jorden, eller måske forpagte
den ud og få hektarstøtten ?
Vel ca. 2500 / Ha / år.


--
mvh/rg. Christian
Jeg bruger
http://webmessenger.msn.com
Hvad bruger du ?

---

"Jakob G." <nogen@emialadresse.dk> skrev i en meddelelse
news:416fc67b$0$168$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...

> Er det så unormalt, at man gerne vil have mulighed for at tegne en
> ejerskifteforsikring?

Nej.

> Ja, og det er også min tanke at de måske ikke regner med at damen holder
så
> længe, og derfor at aftalt med mægleren, at det gider de ikke bøvle med.
Men
> hvad sparer man? En tilstadspapportsudarbejdelse og en halv
> ejerskifteforsikring. Det koster da ikke en bondegård.

Hun sparer højst ½ ejerskifteforsikring, ca. 3.000,- kr.

> Det kan jo være i har været heldige, men vores venner har efterhånden fået
> op mod 200.000 fra deres ejerskifteforsikring til uforudsete skader på
deres
> hus, så man bør vel forsøge at dække sig lidt ind, hvis det er muligt.
Eller
> som sagt forhandle prisen til et tilsvarende acceptabelt niveau. Det må
være
> næste opgave...

Det må i så forsøge.

> Hvordan finder man iøvrigt ud af hvad ha-prisen er i et givent område?
> Ifølge mægleren falder ejendommens pris med ca. 450.000 kr. ved frasalg af
> de 5,6 ha jord. Det giver en pris på ca. 80.300 kr. pr. ha. Det lyder ikke
> af meget, men er måske normalt.

Det svinger utrolig meget. Hvor i landet er vi? I det område jeg bevæger mig
i ligger priserne mellem ca. 70.000 - 150.000.

---
Jesper - ejendomsmægler, valuar

---

"Jakob G." <nogen@emialadresse.dk> skrev i en meddelelse
news:416fbcd2$0$172$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...

> - Bare lige for at følge op:

Hold os orienteret...

> Vi har i forgårs modtaget og gennemset "Besigtigelsesrapporten" på
> ejendommen. Den ligner jo en tilstandsrapport på en prik.
> Der var ikke umiddelbart noget foruroligende i den (K3'ere), men på grund
af
> rappoprtens forside, kan den altså ikke danne grundlag for tegning af en
> ejerskifteforsikring.

Korrekt - der er ingen desideret tilstandsrapport.

> Vi var så nede hos mægleren og gjode ham opmærksom på den sætning med
"...,
> medmindre købsaftalen er betinget af, at
> landbrugspligten ophæves."

....som han burde kende..

> Ejendomsmæglerens sekretær ringede så idag og sagde, at det desværre
> alligevel ikke kan lade sig gøre at få lavet den tilstandsrapport.

Det er ikke korrekt. Få hende til konkret at begrunde det.

> Jeg synes det er lidt mystisk, må jeg nok sige.
> "Så skal der laves en hel masse forbehold..." og en hel masse andet, sagde
> hun.

Det er ikke korrekt. Få hende til konkret at begrunde det.

> Huset sælges med jorden, den stykkes fra bagefter (åbenbart med os som
> ejere?) og derefter søges landbrugspligten ophævet.

Det vil være en usædvanlig måde at gøre det på. Hvis i kun underskriver 1
købsaftale kan det jo ikke være rigtigt - hvis i skriver under på 2 er den
god nok. Jeg er 99% sikker på, at i ikke videresælger jorden...

> Jeg synes jo stadig at det må være nok til at kunne betinge i købsaftalen,
> at landbrugspligten ophæves.

Det er mest normalt og giver de tilsigtede fordele for jer.

> Gad vide hvorfor de stiller sig sådan på bagbenene...?! En
> ejerskifteforsikring er jo i sælgers interesse (og selvfølgelig også
købers,
> men hovedsagelig vel sælgers i forbindelse med ansvarsfraskrivelsen).
Damen
> (sælger) er åbenbart temmelig gammel og svagelig, så når hun engang er
> bortgået (der går nok ikke tyve år), har vi ingen at rette et eventelt
krav
> imod. Men det faktum bør da ikke afholde dem fra at tilbyde os en
> ejerskifteforsikring. Hvad får mægleren ud af det?

Intet.

> Min advokat siger, at mægleren egentlig ikke handler i sælgers interesse,
og
> bør kunne stævnes af sælger, hvis vi kommer med et krav mod hende.

Det tvivler jeg nu på. Sælger har givetvis underskrevet en erklæring om
"fravalg af tilstandsrapport" som i bund og grund er sælgers skriftlige
accept på, at hun er rådgivet om mulighederne og konsekvenserne ved sit
valg.

> Jeg synes det lyder mystisk det hele.... Og fortæller videre når der sker
> noget nyt.

Gør det.

---
Jesper - ejendomsmægler, valuar