---

Jeg har en beboelsesejendom fra 1930'erne med tre udlejningslejligheder i.
Kan jeg omdanne ejendommen til en andelsboligforening? I så fald, hvor mange
andele kan jeg lave min./maks.?


Mvh

Steen

---

On Fri, 10 Sep 2004 19:07:09 +0200, "Steen Jensen" <steenjensen87@hotmail.com>
wrote in dk.videnskab.jura:

>Jeg har en beboelsesejendom fra 1930'erne med tre udlejningslejligheder i.
>Kan jeg omdanne ejendommen til en andelsboligforening? I så fald, hvor mange
>andele kan jeg lave min./maks.?

3/3. Hele ejendommen sælges til andelsboligforeningen.
Der findes en vejledning (i socialministeriet?) der forklarer hvordan en
andelsboligforening stiftes.

§ 2. En andelsboligforening kan kun gyldigt erhverve en udlejningejendom, når
mindst 1/3 af ejendommens lejere af beboelseslejligheder er medlemmer af
foreningen ved erhvervelsen.

Stk. 2. Når en andelsboligforening søges stiftet ved erhvervelse af en
udlejningsejendom skal tilbud om medlemskab af foreningen gives til enhver lejer
af beboelseslejligheder. Retten til medlemskab skal gøres gældende inden
andelsboligforeningen indgår aftale om køb af ejendommen. Generalforsamlingen
afgør, om lejere af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse,
samt ejendomsfunktionærer kan blive optaget som medlemmer.

Stk. 3. Som medlem af en andelsboligforening kan kun optages den, der har eller
i forbindelse med optagelsen som medlem overtager brugsretten til lokaler i
foreningens ejendom. Medlemskabet kan kun vedrøre de lokaler, brugsretten
omfatter.

Stk. 4. Den, der overdrager en ejendom til en andelsboligforening, kan ikke
indtræde som medlem af foreningen eller betinge sig nogen indflydelse på
ejendommens eller foreningens drift. En overdrager, der selv bruger lokaler i
ejendommen, kan dog indtræde som medlem for så vidt angår disse lokaler eller
betinge sig fortsat brugsret som lejer af lokalerne samt de nærmere vilkår
herfor.

Stk. 5. Den, der finansierer en andelshavers indskud i en andelsboligforening,
kan ikke betinge sig nogen indflydelse på ejendommens eller foreningens drift.

Stk. 6. Uanset bestemmelsen i stk. 3 kan en kommune med foreningens samtykke
indtræde som andelshaver til andele vedrørende beboelseslejligheder, hvor
lejeren ikke ønsker at indtræde som medlem. Udlejede lejligheder, der overtages
af kommunen som andelshaver, skal ved ledighed søges overdraget til nye
andelshavere. Kommunen kan ikke betinge sit medlemskab af indflydelse på
ejendommens eller foreningens drift udover, hvad stemmeret for de af kommunen
overtagne andele berettiger til. Kommunen kan heller ikke betinge sig
særstilling i forhold til de andre medlemmer. De af kommunen tegnede andele
medregnes ikke, når der i lovgivningen er stillet krav om, at et vist antal
beboere skal være medlemmer af andelsboligforeningen.

Stk. 7. Bestemmelserne i stk.1-2 og stk. 6, gælder ikke for
andelsboligforeninger, der er omfattet af kapitel 10 i lov om boligbyggeri eller
kapitel 11 a eller kapitel 11 b i lov om almene boliger samt støttede private
andelsboliger m.v.

§ 3. Den, der overdrager en ejendom til en andelsboligforening skal inden
aftalens indgåelse give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder
ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som
ejeren skal føre i henhold til lov om leje og lov om midlertidig regulering af
boligforholdene.
>
>
>Mvh
>
>Steen
>

--
Gerner

fuku wa uchi, oni wa soto

---

> Jeg har en beboelsesejendom fra 1930'erne med tre
> udlejningslejligheder i. Kan jeg omdanne ejendommen til en
> andelsboligforening? I så fald, hvor mange andele kan jeg lave
> min./maks.?

Ja - og der er skattemæssigt nogen fordele ved andelsboliger med maks 3
andele (En kollega er lige flyttet ind i en men jeg kan ikke huske hans
argumentation. Men det er noget med at direkte fradrag i den personlige
indkomst for underskud i foreningen)

Men er der andet i ejendommen end de 3 udlejningslejligheder ?
(Du skriver godt nok beboelsesejendom, men ofte er der jo erhverv i
stuen)


--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

"Steen Jensen" <steenjensen87@hotmail.com> skrev i en meddelelse
news:chsmv9$1d1b$1@news.cybercity.dk...
> Jeg har en beboelsesejendom fra 1930'erne med tre udlejningslejligheder i.
> Kan jeg omdanne ejendommen til en andelsboligforening? I så fald, hvor
mange
> andele kan jeg lave min./maks.?

Er det fordi du vil sælge den? Har du overvejet blot at sælge den som
investeringsejendom? I hvilken by ligger den? Jeg tror nemlig ikke
umiddelbart det kan betale sig at sælge ejendommen til en
andelsboligforening - alternativerne for købere er idag ret mange og med den
store fokus der er rettet mod nyetablerede foreninger tror jeg ikke valget
er rigtigt, men det var jo slet ikke det du spurgte om....

Du kan godt sælge ejendommen til en andelsboligforening - du vil kunne lave
andele svarende til antal lejligheder i ejendommen. Måske kan en lejlighed
opdeles i 2 hvis bygningsreglementet (BR-95) tillader det.


---
Jesper - ejendomsmægler, valuar

---

"Diesell" <jensn@jubiimail.dk> wrote in message
news:4143016b$0$255$edfadb0f@dread14.news.tele.dk...
> Er det fordi du vil sælge den? Har du overvejet blot at sælge den som
> investeringsejendom? I hvilken by ligger den? Jeg tror nemlig ikke
> umiddelbart det kan betale sig at sælge ejendommen til en
> andelsboligforening - alternativerne for købere er idag ret mange og med
> den
> store fokus der er rettet mod nyetablerede foreninger tror jeg ikke valget
> er rigtigt, men det var jo slet ikke det du spurgte om....
>
> Du kan godt sælge ejendommen til en andelsboligforening - du vil kunne
> lave
> andele svarende til antal lejligheder i ejendommen. Måske kan en lejlighed
> opdeles i 2 hvis bygningsreglementet (BR-95) tillader det.
>

Mjow, jeg går og overvejer, hvad der bedst kan betale sig. Lejlighederne må
jo ikke udstykkes i ejerlejligheder, så jeg overvejede måske at sælge den
som to andele. Hvilke andre alternativer er der? Det er en klassisk opgang
med tre lejligheder i KBH.

Mvh

Steen

---

"Steen Jensen" <steenjensen87@hotmail.com> skrev i en meddelelse
news:chv1oh$lcc$1@news.cybercity.dk...

> Mjow, jeg går og overvejer, hvad der bedst kan betale sig. Lejlighederne
må
> jo ikke udstykkes i ejerlejligheder, så jeg overvejede måske at sælge den
> som to andele. Hvilke andre alternativer er der? Det er en klassisk opgang
> med tre lejligheder i KBH.

Ja, du kan jo overveje, at opdele ejendommen i idelle anparter - det kunne
måske være en idé nu den ligger i KBH. Så er du ude over begrænsningerne i
ejerlejlighedsloven. Du kan kontakte en erfaren lokal mægler og lade ham
vurdere lejlighederne som anparter (og omkostninger ved opdeling) og
derefter en erhvervsmægler og lade ham vurdere ejendommen som investering.

Jeg tror idelle anparter er den bedste løsning.

---
Jesper - ejendomsmægler, valuar

---

Diesell <jensn@jubiimail.dk> wrote:

> Ja, du kan jo overveje, at opdele ejendommen i idelle anparter -
> det kunne måske være en idé nu den ligger i KBH. Så er du ude over
> begrænsningerne i ejerlejlighedsloven. Du kan kontakte en erfaren
> lokal mægler og lade ham vurdere lejlighederne som anparter (og
> omkostninger ved opdeling) og derefter en erhvervsmægler og lade
> ham vurdere ejendommen som investering.

Skal de ideelle anparter ikke sælges på det "professionelle" marked,
altså til en ejendomsinvestor? Køberen af den ideelle anpart kan næppe
opsige lejeren med den begrundelse at han selv vil bebo lejligheden.
Dvs. køber er nødt til at være tålmodig og vente på at lejeren flytter,
hvorefter andelen kan sælges til en almindelig boligkøber.

Jeg havde ikke tænkt over ideen med ideelle anparter. Men det kan
køberen af en investeringsejendom også gøre senere, og ved at vente med
opdelingen kan køberen vurdere hvad der er bedst: opdele som ideelle
anparter eller at prøve at komme uden huslejerestriktionerne ved
renovering el.lign. Værdien af af kunne opdele i ideelle anparter senere
bør være indregnet i værdien af en udlejningsejendom (skulle jeg mene
som økonom). Man kan heller ikke afvise at huslejefastsættelsen en dag
bliver givet fri; den mulighed vil købere af investeringsejendomme også
betale for (her og nu). Måske kan ejendommen blive fredet en dag, og så
kan den opdeles i ejerlejligheder. Der er mange muligheder for den
tilpas tilmodige investor.

--
Jesper Lund

---

"Jesper Lund" <jelu@despammed.com> skrev i en meddelelse
news:41432043$0$157$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...

> Skal de ideelle anparter ikke sælges på det "professionelle" marked,
> altså til en ejendomsinvestor? Køberen af den ideelle anpart kan næppe
> opsige lejeren med den begrundelse at han selv vil bebo lejligheden.
> Dvs. køber er nødt til at være tålmodig og vente på at lejeren flytter,
> hvorefter andelen kan sælges til en almindelig boligkøber.

Enig, lejer vil ikke kunne opsiges af køber - det kræver lidt tålmodighed
eller betaling til lejer for opsigelse, men jeg fik nu heller ikke det
indtryk af spørger, at det var noget der hastede. Et evt. salg bør
planlægges over en længere periode.

> Jeg havde ikke tænkt over ideen med ideelle anparter. Men det kan
> køberen af en investeringsejendom også gøre senere, og ved at vente med
> opdelingen kan køberen vurdere hvad der er bedst: opdele som ideelle
> anparter eller at prøve at komme uden huslejerestriktionerne ved
> renovering el.lign. Værdien af af kunne opdele i ideelle anparter senere
> bør være indregnet i værdien af en udlejningsejendom (skulle jeg mene
> som økonom). Man kan heller ikke afvise at huslejefastsættelsen en dag
> bliver givet fri; den mulighed vil købere af investeringsejendomme også
> betale for (her og nu). Måske kan ejendommen blive fredet en dag, og så
> kan den opdeles i ejerlejligheder. Der er mange muligheder for den
> tilpas tilmodige investor.

Enig - jeg tror dog ikke at en fri huslejefastsættelse lige er på trapperne,
men det er da klart en mulighed og ja, et eller andet sted skal det da
afspejles i prisen på ejendommen.


---
Jesper - ejendomsmægler, valuar

---

Steen Jensen <steenjensen87@hotmail.com> wrote:

> Mjow, jeg går og overvejer, hvad der bedst kan betale sig.
> Lejlighederne må jo ikke udstykkes i ejerlejligheder, så jeg
> overvejede måske at sælge den som to andele. Hvilke andre
> alternativer er der? Det er en klassisk opgang med tre lejligheder
> i KBH.

Hvis ejendommen bliver overdraget til en andelsboligforening, vil
prisdannelsen for de enkelte andele være omfattet af
andelsboligforeningslovens regler om maksimalpris (i hvert fald ved
videresalg af andelene). Den værdi kan ikke være højere end værdien som
udlejningsejendom fratrukket gælden i ejendommen. Så umiddelbart kan jeg
ikke se at du vinder noget ved at sælge til en andelboligforening,
snarere tværtimod.

Hvis du derimod sælger ejendommen som udlejningsejendom, vil køberen
betale et eller andet for den option, der ligger i at
huslejereguleringen måske engang bliver afskaffet, eller at en udlejer
måske kan renovere lejligheden for et tilpas stort beløb ved en lejers
fraflytning, så det næste lejeforhold ikke er omfattet af de samme
restriktive husleje regler. Tal med en ejendomsmægler, som specialiserer
sig i salg af udlejningsejendomme. Der er et marked for den slags.

--
Jesper Lund