---

Hvorfor er afdragsfri lån så farlige?

Kan man ikke sammenligne det med leje?

Renter eller husleje ned i et sort hul?

Man får heller ikke friværdi i boligen ved leje....

Og skulle man sælge inden de 10 år, så kan man jo være heldig at boligens
værdi er steget (det må da være bedre end at leje)

Jesper

---

Jesper Nielsen <jesniel@yahoo.dk> wrote:

> Hvorfor er afdragsfri lån så farlige?

Det er de heller ikke. Ufornuftige økonomiske dispositioner, såsom at
købe en bolig som man ikke har råd til, er farligt. Du kan dog sagtens
komme galt afsted uden afdragsfrie lån.

> Kan man ikke sammenligne det med leje?

Nej, det er meget forkert at sammenligne afdragsfrie lån med at bo til
leje. Selvfølgelig kan man sige at renter til kreditorer, ligesom
husleje til udlejer, er penge som du betaler til andre. Afdrag betaler
du egentlig til dig selv, da afdrag skal sammenlignes med opsparing (du
nedbringer gælden).

Meeeen.... Det afgørende er hvem der bærer risikoen for et fald i
boligpriserne (og tilsvarende får glæden af en stigning). Det er ejeren,
hvadenten ejeren har finansieret sit køb med traditionelle lån eller
afdragsfrie lån. Når man ser sådan på tingene, er der en klar forskel
mellem afdragsfrie lån og leje.

> Renter eller husleje ned i et sort hul?

Betaling for at stille (økonomisk) kapital til rådighedhed, enten i form
af penge til at købe en bolig for, eller en ejendom som stilles til din
rådighed som lejer. Det vil jeg ikke kalde et sort hul. Sådan ser
investorerne i hvert fald ikke på det.

> Man får heller ikke friværdi i boligen ved leje....

Det er i hvert fald helt sikkert.

> Og skulle man sælge inden de 10 år, så kan man jo være heldig at
> boligens værdi er steget (det må da være bedre end at leje)

.... eller uheldig at de er faldet, og så var det bedre at have boet til
leje. Husk også at lejer generelt har færre udgifter til løbende
vedligeholdelse end ejer. Hvad der vil vise sig at være bedst (leje
eller køb) over de næste 10 år når man tager det hele med, ja det ved vi
nok først om 10 år

--
Jesper Lund

---

> Hvorfor er afdragsfri lån så farlige?

Det er jo ikke lånene i sig selv der er farlige. Det er måden folk kunne
finde på at bruge dem på. Et afdragsfrit lån er jo stort set det samme som
en kassekredit. Det man lige skal tænke på er at, hvis man erhverver sig et
aktiv med lånte penge (et passiv) er egenkapitalforøgelsen naturligvis 0.
Hvis værdien af aktivet stiger og værdien af passivet ikke stiger, har man
gjort en god handel. Men, omvendt hvis værdien af aktivet falder og værdien
af passivet stadig er den samme er egenkapitalsforskydningen pludseligt
negativ.

> Kan man ikke sammenligne det med leje?

Jo, det kan man sagtens...

> Renter eller husleje ned i et sort hul?

Joh, men forskellen ved at eje og leje er jo meget ofte en del omkostninger
i forbindelse med ejendomsskatter og en del besvær med selv at skulle sørge
for vedligeholdelse.

> Man får heller ikke friværdi i boligen ved leje....

Det er naturligvis korrekt... Men det er måske typisk billigere at leje end
at eje, hvis man bor i et huslejereguleret byggeri.

> Og skulle man sælge inden de 10 år, så kan man jo være heldig at boligens
> værdi er steget (det må da være bedre end at leje)

Joh, man kan være heldig... Men, der hvor det kniber er hvis ens
forudsætninger pludseligt ændrer sig... Lad os sige at man bliver skilt,
flytter til en anden landsdel eller hvis man har finansieret med variabelt
forrentede lån og renterne pludseligt stiger voldsomt, så at man ikke har
råd til at blive boende. Her falder hammeren jo så muligvis idet man kan
ende med at det koster en penge at flytte.

Venligst,
Anders

---

In article <4128d510$0$180$edfadb0f@dread11.news.tele.dk>, Jesper Nielsen wrote:
> Hvorfor er afdragsfri lån så farlige?

Fordi restgælden ikke mindskes.

> Kan man ikke sammenligne det med leje?

Nej. Når du ejer påtager du dig en risiko, og der kan komme store
vedligeholdelsesudgifter.

> Renter eller husleje ned i et sort hul?

Det er helt klart bedre at spare 2 millioner op og spare renten :)
>
> Man får heller ikke friværdi i boligen ved leje....
>
> Og skulle man sælge inden de 10 år, så kan man jo være heldig at boligens
> værdi er steget (det må da være bedre end at leje)

Men mange tror renten vil stige, og da boligpriser ofte er fastsat ud
fra den månedlige ydelse, så vil en rentestigning betyde et fald i
boligpriserne.

Hvis du har været uheldig og lånt 2 millioner, og boligpriserne er
faldet 20%, så står du ved salg med en gæld på 400.000 kr.

Selvfølgelig kan du være heldig, og have et lån hvor de underliggende
obligationer er faldet så meget at det løser dit problem, og du
kan indfri til kurs 80.

--
Povl H. Pedersen - NoSpam@my.terminal.dk (yes - it works)
Fastnet - IP telefoni: 5 kr/md Se http://www.musimi.dk

---

Povl H. Pedersen <povlhp@povl-h-pedersens-computer.local> wrote:

>> Renter eller husleje ned i et sort hul?
>
> Det er helt klart bedre at spare 2 millioner op og spare renten :)

Ikke nødvendigvis. Hvis du sammenligner to personer, en som købte sin
ejendom for 10 år siden og lånte alle pengene, og en anden som sparede
op i denne periode for ikke at skulle låne så meget, så har den første
person en langt større formue i dag selv når vi tager højde for de
renter, som personen har betalt (mere end dobbelt så stor formue).
Forklaringen er at ejendomspriserne er steget med 100%-200% i denne
10-årige periode. Natuligvis med betydelige geografiske forskelle (men
200% skal nok passe på Stor København).

Dermed ikke sagt at fremtiden vil forme sig på samme måde; det kan ingen
vide. Men det er ikke et entydigt godt råd bare at síge "spar op og køb
kontant".

En anden ting: for en privatperson, som selv bor i ejendommen, er fast
ejendom den absolut mest skattebegunstigede opsparingsform. Udover
blåstemplede obligationer (hvor kursgevinsten er beskeden) findes der
ikke andre investeringer, hvor du ikke betaler skat af værdistigningen.
Alene på grund af inflationen (eller nok i højere grad lønstigningerne)
i samfundet, må der forventes en vis værdistigning på fast ejendom.

--
Jesper Lund

---

In article <4144696b$0$163$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk>, Jesper Lund wrote:
> Povl H. Pedersen <povlhp@povl-h-pedersens-computer.local> wrote:
>
>>> Renter eller husleje ned i et sort hul?
>>
>> Det er helt klart bedre at spare 2 millioner op og spare renten :)
>
> Ikke nødvendigvis. Hvis du sammenligner to personer, en som købte sin
> ejendom for 10 år siden og lånte alle pengene, og en anden som sparede
> op i denne periode for ikke at skulle låne så meget, så har den første
> person en langt større formue i dag selv når vi tager højde for de
> renter, som personen har betalt (mere end dobbelt så stor formue).
> Forklaringen er at ejendomspriserne er steget med 100%-200% i denne
> 10-årige periode. Natuligvis med betydelige geografiske forskelle (men
> 200% skal nok passe på Stor København).

En risikovillig investering har i samme periode bragt 0-35% om året, sidste
år fik jeg 16-17% i en almindelig pensionspulje.

Så jeg er ikke sikker på vi er enige. Min knapt 10 år gamle lejlighed skal
da også handles til mere end det dobbelte af hvad jeg gav for den. Men jeg
havde selvfølgelig ikke 500.000 at sætte i aktier, det var lånte penge, ligesom
udbetalingen.

> Dermed ikke sagt at fremtiden vil forme sig på samme måde; det kan ingen
> vide. Men det er ikke et entydigt godt råd bare at síge "spar op og køb
> kontant".

Nej, men så sparer man renterne :)

> En anden ting: for en privatperson, som selv bor i ejendommen, er fast
> ejendom den absolut mest skattebegunstigede opsparingsform. Udover
> blåstemplede obligationer (hvor kursgevinsten er beskeden) findes der
> ikke andre investeringer, hvor du ikke betaler skat af værdistigningen.
> Alene på grund af inflationen (eller nok i højere grad lønstigningerne)
> i samfundet, må der forventes en vis værdistigning på fast ejendom.

Prisen på fast ejendom er fastsat ud fra den månedlige ydelse. Derfor kan
der komme væsentlige fald. Men jeg hygger mig i F1.

--
Povl H. Pedersen - NoSpam@my.terminal.dk (yes - it works)
Fastnet - IP telefoni: 5 kr/md Se http://www.musimi.dk

---

Povl H. Pedersen <povlhp@povl-h-pedersens-computer.local> wrote:

>> Dermed ikke sagt at fremtiden vil forme sig på samme måde; det kan
>> ingen vide. Men det er ikke et entydigt godt råd bare at síge
>> "spar op og køb kontant".
>
> Nej, men så sparer man renterne :)

Alternativet er at bo til leje. Så betaler du husleje, hvoraf en del
dækker de renter som ejeren af ejendommen skal betale på sin gæld,
og/eller forrentning af den kapital som han har investeret. Kapitalen
skal forrentes uanset hvad.

> Prisen på fast ejendom er fastsat ud fra den månedlige ydelse.
> Derfor kan der komme væsentlige fald. Men jeg hygger mig i F1.

Hvor meget faldt ejendomspriserne i 1999, hvor de lange renter steg? Og
året efter hvor de korte renter steg ganske kraftigt op til ØMU
afstemningen? Den månedlige ydelse er selvfølgelig ganske væsentlig, men
der er andre faktorer.

--
Jesper Lund