---

Hejsa,

Jeg er ved at købe en ejerlejlighed, som sælger har valgt at sælge uden
brug af ejendomsmægler.

Sælger har tilbudt selv at hyre og betale en advokat for udarbejdelsen
af skødet, hvorved jeg som køber sparer de penge. Er der nogle
risici/ulemper forbundet med at gøre det på denne måde? Normalt er det
jo så vidt jeg ved køber og hans advokat, der står for at lave skødet.

Dog skal jeg jo nok alligevel også selv have en advokat til at gennemgå
skødet inden jeg skriver under?

Noget andet er, at sælger ikke mener, at vi bør lave en købsaftale, da
skødet skulle være det afgørende dokument. Er det rigtigt?

På forhånd mange tak!

Mvh,
Christian.

---

"Christian" <yep@yep> skrev i en meddelelse
news:41179423$0$25967$ba624c82@nntp03.dk.telia.net...

> Jeg er ved at købe en ejerlejlighed, som sælger har valgt at sælge uden
> brug af ejendomsmægler.

Som udgangspunkt ikke noget problem,.

> Sælger har tilbudt selv at hyre og betale en advokat for udarbejdelsen
> af skødet, hvorved jeg som køber sparer de penge. Er der nogle
> risici/ulemper forbundet med at gøre det på denne måde? Normalt er det
> jo så vidt jeg ved køber og hans advokat, der står for at lave skødet.

Du bør under alle omstændigheder rådføre dig med egen rådgiver - eks. en
advokat. Selve skødeskrivningen og tinglysningen er en ting - rådgivning
omkring købet noget andet.

> Dog skal jeg jo nok alligevel også selv have en advokat til at gennemgå
> skødet inden jeg skriver under?

Utvivlsomt en god idé.

> Noget andet er, at sælger ikke mener, at vi bør lave en købsaftale, da
> skødet skulle være det afgørende dokument. Er det rigtigt?

Nej, ikke som udgangspunkt. Skødet tjener til brug for den
tinglysningsmæssige ekspedition - aftaler, reguleringsklausuler og "alt det
med småt" er reguleret i købsaftalen, og når den nu engang mangler er der
altså en masse løse ender. Der skal være styr på hvem der ordner, klarer og
bærer risikoen for hvad og hvor længe og hvad der sker hvis ikke så'en og
så'en.

Kort sagt - få dig din egen rådgiver.

---
Jesper - ejendomsmægler, valuar

---

Diesell wrote:

[klip]

> Nej, ikke som udgangspunkt.

Enig. Og faktisk kan man helt undvære et skøde i traditionel forstand
ved tinglysningen, jf. TL § 6. Lysning af selve købeaftalen medfører dog
formentlig, at adkomsten alene lyses som betinget.

/Rune Wold

---

Rune Wold <uuu@uuu.invalid.com> wrote:

> Enig. Og faktisk kan man helt undvære et skøde i traditionel
> forstand ved tinglysningen, jf. TL § 6. Lysning af selve
> købeaftalen medfører dog formentlig, at adkomsten alene lyses som
> betinget.

Hvad er den præcise begræsning ("betinget adkomst") i forhold til
tinglysning af et skøde?

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> Hvad er den præcise begræsning ("betinget adkomst") i forhold til
> tinglysning af et skøde?


I det obligationsretlige forhold mellem køber og sælger markerer
overgivelsen af et endeligt og ubetinget skøde til køber ophøret af
sælgers standsningsret.
Et sådan skøde vil derfor medføre lysning af endelig adkomst for
køberen. Det vil sige, at køber bliver tingbogslegitimeret som ejer i
enhver henseende.
Hvis adkomsten alene lyses betinget, vil køberen alene kunne disponere
over ejendommen med respekt af sælgers (også betingede) ret.

/Rune Wold

---

Rune Wold <uuu@uuu.invalid.com> wrote:

>> Hvad er den præcise begræsning ("betinget adkomst") i forhold til
>> tinglysning af et skøde?
>
> I det obligationsretlige forhold mellem køber og sælger markerer
> overgivelsen af et endeligt og ubetinget skøde til køber ophøret af
> sælgers standsningsret.
> Et sådan skøde vil derfor medføre lysning af endelig adkomst for
> køberen. Det vil sige, at køber bliver tingbogslegitimeret som ejer
> i enhver henseende.
> Hvis adkomsten alene lyses betinget, vil køberen alene kunne
> disponere over ejendommen med respekt af sælgers (også betingede)
> ret.

Det er givetvis fordi jeg ikke er jurist [... ], men jeg har
umiddelbart svært ved at se den store forskel mellem at tinglyse
købsaftalen og et skøde? Og jeg fornemmer på dit indlæg at forskellen
mellem "endelig adkomst" og "betinget tinglysning" er forholdsvis stor?
Mit eget skøde er ikke ret meget andet end henvisninger til og
copy-paste fra købsaftalen (så vidt jeg kan se).

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> Det er givetvis fordi jeg ikke er jurist [... ], men jeg har
> umiddelbart svært ved at se den store forskel mellem at tinglyse
> købsaftalen og et skøde? Og jeg fornemmer på dit indlæg at forskellen
> mellem "endelig adkomst" og "betinget tinglysning" er forholdsvis stor?

Forskellen mellem endelig adkomst og betinget adkomst for køber er ret
afgørende for sælger.

Man kan formentlig forstå overgivelsen af ethvert dokument, som medfører
lysning af endelig adkomst, som ophøret af standsningsretten. Dvs. også
selvom det rent faktisk blot er slutsedlen, der lyses. Dvs. hvis
slutsedlens indhold kan bære lysning af endelig adkomst, er der praktisk
talt ingen forskel mellem skødet og slutsedlen.
Det betyder i realiteten, at sælger ikke kan hæve handlen, hvis
vederlagsforudsætningen brister. Dvs. hvis køber ikke berigtiger
købesummens betaling.
Ved lysning af slutsedler var det vistnok tidligere praksis, at de som
udgangspunkt blev lyst som endelige adkomster. Denne praksis var udsat
for en del kritik, og er vist også senere ændret til det modsatte.
Det medfører dog næppe de store problemer alligevel, idet man ofte
sørger for udtrykkeligt at skrive i slutsedlen, at overdragelsen er
betinget af købesummens betaling. Herefter vil der alene kunne lyses
betinget. Man tror det er løgn, men hvis købesummens betaling alene blev
nævnt i slutsedlen som en del af handlens alm. vilkår, så ville man lyse
endeligt. I den forstand sondrer man mellem en overdragelsens vilkår, og
betingelser for ejendomsrettens overgang.

Hvis slutsedlen alene lyses som betinget adkomst for køberen, vil
sælgeren have mulighed for at træde tilbage fra handlen, hvis
betingelsen ikke opfyldes. Denne ret nyder desuden
omsætningsbeskyttelse, jf. TL § 1 og 27.

Hvis man antager, at slutsedlen aldrig vil kunne medføre ophør af
sælgers standsningsret, vil der stadig være problemer, hvis der lyses
endeligt. I så fald vil sælger have standsningsret, men da køber er
tingbogslegitimeret som endelig adkomsthaver, vil denne ret kunne
eksstingveres af en godtroende aftaleerhverver, jf. TL § 27.

[klip]

> Mit eget skøde er ikke ret meget andet end henvisninger til og
> copy-paste fra købsaftalen (så vidt jeg kan se).

Det nævnes antagelig desuden et sted i en eller anden formulering, at
ejendommen er endeligt overdraget til køber.

/Rune Wold

---

"Rune Wold" <uuu@uuu.invalid.com> skrev i en meddelelse
news:41189d21$0$13809$ba624c82@nntp05.dk.telia.net...

> Forskellen mellem endelig adkomst og betinget adkomst for køber er ret
> afgørende for sælger.
>
> Man kan formentlig forstå overgivelsen af ethvert dokument, som medfører
> lysning af endelig adkomst, som ophøret af standsningsretten. Dvs. også
> selvom det rent faktisk blot er slutsedlen, der lyses. Dvs. hvis
> slutsedlens indhold kan bære lysning af endelig adkomst, er der praktisk
> talt ingen forskel mellem skødet og slutsedlen.
> Det betyder i realiteten, at sælger ikke kan hæve handlen, hvis
> vederlagsforudsætningen brister. Dvs. hvis køber ikke berigtiger
> købesummens betaling.

Enig, men ved at lyse et endeligt dokument efter købesummen er berigtiget -
hvad enten der er tale om finansieret handel eller kontant handel - er
risikoen ude af verden.

> Ved lysning af slutsedler var det vistnok tidligere praksis, at de som
> udgangspunkt blev lyst som endelige adkomster. Denne praksis var udsat
> for en del kritik, og er vist også senere ændret til det modsatte.
> Det medfører dog næppe de store problemer alligevel, idet man ofte
> sørger for udtrykkeligt at skrive i slutsedlen, at overdragelsen er
> betinget af købesummens betaling. Herefter vil der alene kunne lyses
> betinget. Man tror det er løgn, men hvis købesummens betaling alene blev
> nævnt i slutsedlen som en del af handlens alm. vilkår, så ville man lyse
> endeligt. I den forstand sondrer man mellem en overdragelsens vilkår, og
> betingelser for ejendomsrettens overgang.

Jeg har fået lyst et par købsaftaler indenfor de sidste par år. Disse er
lyst betinget som du skriver og blev gjort endelige ved en
endelighedspåtegning.

> Hvis slutsedlen alene lyses som betinget adkomst for køberen, vil
> sælgeren have mulighed for at træde tilbage fra handlen, hvis
> betingelsen ikke opfyldes. Denne ret nyder desuden
> omsætningsbeskyttelse, jf. TL § 1 og 27.

Enig.

> Hvis man antager, at slutsedlen aldrig vil kunne medføre ophør af
> sælgers standsningsret, vil der stadig være problemer, hvis der lyses
> endeligt. I så fald vil sælger have standsningsret, men da køber er
> tingbogslegitimeret som endelig adkomsthaver, vil denne ret kunne
> eksstingveres af en godtroende aftaleerhverver, jf. TL § 27.
>
> [klip]
>
> > Mit eget skøde er ikke ret meget andet end henvisninger til og
> > copy-paste fra købsaftalen (så vidt jeg kan se).
>
> Det nævnes antagelig desuden et sted i en eller anden formulering, at
> ejendommen er endeligt overdraget til køber.

Vel skrevet.

---

Rune Wold <uuu@uuu.invalid.com> wrote:

>> Mit eget skøde er ikke ret meget andet end henvisninger til og
>> copy-paste fra købsaftalen (så vidt jeg kan se).
>
> Det nævnes antagelig desuden et sted i en eller anden formulering,
> at ejendommen er endeligt overdraget til køber.

Ja, det gør der, endda i første linie. Og tak for de(n) fine
forklaring(er) vedr. forskellen mellem at tinglyse købsaftale og skøde.

--
Jesper Lund

---

Rune Wold skrev sålydende:

> Lysning af selve købeaftalen medfører
> dog formentlig, at adkomsten alene lyses som betinget.
>

Hvilket dog har mere med dokumentets indhold end dets form at gøre.

--

Mvh

høa

---

> Nej, ikke som udgangspunkt. Skødet tjener til brug for den
> tinglysningsmæssige ekspedition - aftaler, reguleringsklausuler og "alt det
> med småt" er reguleret i købsaftalen, og når den nu engang mangler er der
> altså en masse løse ender. Der skal være styr på hvem der ordner, klarer og
> bærer risikoen for hvad og hvor længe og hvad der sker hvis ikke så'en og
> så'en.

Kontaktede en advokat og fik at vide, at der ikke var noget problem i at
undvære købsaftalen så længe skødet indeholdt de indgåede aftaler og
vilkår...

Mvh,
Christian.

---

"Christian" <yep@yep> skrev i en meddelelse
news:4118bbbc$0$26388$ba624c82@nntp02.dk.telia.net...
> > Nej, ikke som udgangspunkt. Skødet tjener til brug for den
> > tinglysningsmæssige ekspedition - aftaler, reguleringsklausuler og "alt
det
> > med småt" er reguleret i købsaftalen, og når den nu engang mangler er
der
> > altså en masse løse ender. Der skal være styr på hvem der ordner, klarer
og
> > bærer risikoen for hvad og hvor længe og hvad der sker hvis ikke så'en
og
> > så'en.
>
> Kontaktede en advokat og fik at vide, at der ikke var noget problem i at
> undvære købsaftalen så længe skødet indeholdt de indgåede aftaler og
> vilkår...

Problemet er blot, at skødet ikke indeholder så mange _detaljerede_
reguleringer som en købsaftale gør. En købsaftale fylder min. ca.12 A4
sider, hvoraf en stor del er med "småt" (reg.klausuler, reg. af omvalg mht.
finansiering mv.). Et typisk skøde fylder med alm. skrifttype ca. 5-6 sider.
Der er altså nogle løse ender.

Tinglysningsmæssigt er der (som nævnt) ingen problemer.

---
Jesper - ejendomsmægler, valuar

---

On Mon, 09 Aug 2004 17:11:35 +0200, Christian wrote:

> Sælger har tilbudt selv at hyre og betale en advokat for udarbejdelsen
> af skødet, hvorved jeg som køber sparer de penge. Er der nogle
> risici/ulemper forbundet med at gøre det på denne måde? Normalt er det
> jo så vidt jeg ved køber og hans advokat, der står for at lave skødet.

I forbindelse med mit boligkoeb fortalte ejendomsmaegleren at det paa
Sjaelland er koeber der betaler/staar for at faa udarbejdet skoede, mens
det i alle andre dele af Danmark er saelger.

--
Christian Joergensen
http://www.razor.dk/