per christoffersen <pc@FJERNcomonto.dk> wrote:
>> Min pointe var at hvis du skal sammenligne priser på
>> ejerlejligheder og andelslejligheder (i betydningen: det køber
>> skal afdrage og forrente enten individuelt eller gennem
>> foreningen), skal du sammenligne kontantprisen for ejerlejligheden
>> med andelsværdien + foreningens gæld = brutto vurdering for
>> andelen (her ser jeg bort fra hensættelser til vedligeholdelse). I
>> den forstand er gælden i foreningen irrelevant.
>
> Det eer muligt at man kan beregne sin private boligøkonomi på den
> måde, - det vil jeg ikke tage stilling til. Jeg har udelukkende
> forholdt mig til din udlægning af, at man kan skrue andelsværdierne
> op i nærheden af ejerlejlighedspriser.
Jeg har hele tiden talt om "andelsværdien" i betydningen" tillagt
foreningens fælles gæld", altså en bruttoværdi. Det er naturligvis ikke
den andelsværdi foreningerne opererer med, og som køberne betaler
kontant ved overtagelse. Men til gengæld overtager køberen sin andel af
foreningens gæld.
> Jeg har nu alligevel et par kommentarer til to forhold, der gør dit
> regnestykke knapt så enkelt:
> 1) Ejeforeningen kan også godt have gælde, som skal afdrages gennem
> fællesbidraget.
Enig! Typisk er den dog relativt beskeden. Og for nu at gøre din
komplikation en tand mere kompliceret, så kan den enkelte ejer have
mulighed for at indfri sin andel af fælleslånet. Alt dette ændrer ikke
ved princippet i det privatøkonomiske regnestykke: køberen bør se på
brutto købsprisen defineret som summen af
a) kontantpris for ejerlejlighed/andelsbevis
b) lejlighedens andel af fællesgælden
hvad enten han kigger på den ene eller den anden boligform (men nu er vi
nok ved at blive OT for denne gruppe...).
> 2) Der er forskellige beskatningsforhold for renter på privat og
> foreningsgæld, som gør det vanskeligt at sætte de to op overfor
> hinanden umiddelbart.
Enig! (og nu bliver det heldigtvis on-topic igen...) Men hvis
andelsboligforeningen indretter sig "hensigtsmæssigt", kan
skattereglerne faktisk vendes til fordel for andelsboligformen. Man skal
"blot" køre med 100% andelsindskud og ingen fælles gæld. Så har
andelshaverne den samme mulighed for at trække renter fra i skat som
ejerlejlighedskøberne, og de slipper for at betale ejendomsværdiskat på
1% af ejendomsværdien (3% af den del som overstiger ca. 3 mio).
Den besparelse er til at tage og føle på, skulle jeg som
ejerlejlighedskøber i København hilse og sige
Problemet med 100% andelsindskud er at andelshaverne ikke p.t. kan
stille sikkerhed i deres andelsbevis, og derfor kommer de til at betale
højere renter end ejerlejlighedskøberne, men muligheden for sikkerhed
kommer snart (der er fremsat lovforslag om at andelsbeviset skal kunne
bruges som sikkerhed; jeg kender ikke de præcise detaljer).
Alt dette ændrer dog ikke ved, at andelsværdien (selv i mit
bruttokoncept med tillæg af foreningens gæld) vil være lavere end
(brutto)værdien af en tilsvarende ejendom med ejerlejligheder, når vi
taler om den eksisterende boligmasse. I den typiske andelsboligforening
kan andelsværdien utvivlsomt forhøjes med aggressive vurderinger, men
sålænge huslejereguleringen eksisterer for lejerne (og værdien som
udlejningsejendom er grundlaget), kan vi aldrig komme så langt op selv
om der kan fifles lidt hist og her (heri er vi helt enige).
Men eftersom omdannelse til ejerlejligheder generelt ikke er muligt, er
dette andelshavernes eneste lovlige mulighed for at "indkassere" de
usynlige værdier i de gamle andelsboligforeninger. Og en metode der, så
vidt jeg har forstået det, i stigende grad praktiseres i de små
andelsboligforeninger rundt omkring (forståeligt nok).
P.S. Taler vi derimod om nybyggeri, vil jeg ikke helt afvise at en
entreprenør ("developer") kan tjene mere ved at sælge boligere som
andele frem for ejerlejligher. Selv hvis der ikke ydes offentlig støtte
(den nu afskaffede ydelsesstøtte, der er brugt til flere luksusboliger i
København...). Det er selvfølgelig en helt anden diskussion, og jeg vil
overlade det til andre at vurdere om den kan køre i dk.videnskab.jura
(skattespelukation er vel også jura?).
--
Jesper Lund