---

Hejsa

Vi spekulerer lidt på at sælge lejligheden (har haft den i 4 år) og
købe et hus.
Ingen af os har prøvet dette før, så nu kommer der spørgsmål til dem,
som har prøvet dette...
Tallene er rimeligt præcise, men afrundede for lethedens skyld.


Lejligheden kan sælges til 1.000.000
Der er 5 års FlexLån på 500.000 ved Realkredit DK (RD), som udløber om
2 år. Vi betaler nu 3.000,- om måneden på dette lån.

Husets kontant pris er 1.125.000, udbetaling 70.000
Vi vil kun regne med fastforrentet RD 5% lån.
I salgsopstillingen er der følgende forslag til finansiering:
914.000, RD 5% obligation (30 år), 1. års ydelse: 63.761
182.000, 6,75% Sælger Pantebrev (25 år), 1. års ydelse: 15.197

Og nu til alle spørgsmålene:
1: De 70.000 i udbetaling, skal vel lægges på bordet, og ellers ikke
regnes med i resten af finansieringen?
2: Hvad vil det ca. koste at sælge lejligheden, og hvor meget vil vi
egentlig få med i kontanter
3: Hvis vi _ikke_ lægger overskudet ind i handelen, vil vores
månedlige betalinger 1. år så være: (63.761+15.197)/12=6.580?
4: Vil det være en fordel at betale Sælger Pantebrevet med det samme
(med pengene fra lejligheden), da det er dyrest i renter, for at få en
lavere betaling per måned?
5: Og nu et meget individuelt spørgsmål: Vil det måske være en god
idé, at beholde en del af overskuddet fra lejligheden (50.000 til
100.000) og bruge dem på en bil (som vel er dyrere i finansiering end
huset?). Vi har ingen bil, men vil få brug for det, hvis vi flytter...
6: Hvis man lægger Pantebrev, RD lån og udbetalingen sammen giver det
1.169.000 - hvorfor giver det ikke 1.125.000, som er prisen på huset?
7: Ellers noget jeg har glemt/totalt misforstået?

Som I kan se, er vi fuldstændige grønne på dette område, og jeg vil
klart snakke med banken, når/hvis planerne bliver højaktuelle - lige
nu vil jeg bare gerne lære lidt nyt

/J

---

"jones_net" skrev:

> Og nu til alle spørgsmålene:
> 1: De 70.000 i udbetaling, skal vel lægges på bordet, og ellers ikke
> regnes med i resten af finansieringen?

Jep.

> 2: Hvad vil det ca. koste at sælge lejligheden, og hvor meget vil vi
> egentlig få med i kontanter

Regn med 4-5 % af salgsprisen i salær til ejendomsmægler + noget til
markedsføring. Salæret + markedsføring er altid til forhandling.

Få ejendomsmægleren til at beregne provenue ved salget.

Men som udgangspunkt beregnes provenuet som salgspris-restgæld i boligen
(realkreditlån til kusværdi + boliglån)-salær og markedsføring.

> 3: Hvis vi _ikke_ lægger overskudet ind i handelen, vil vores
> månedlige betalinger 1. år så være: (63.761+15.197)/12=6.580?

Taler vi brutto eller netto (før eller efter skat)?

> 4: Vil det være en fordel at betale Sælger Pantebrevet med det samme
> (med pengene fra lejligheden), da det er dyrest i renter, for at få en
> lavere betaling per måned?

Det afhænger af jeres øvrige økonomiske situation. Tal med jeres bank herom.

> 6: Hvis man lægger Pantebrev, RD lån og udbetalingen sammen giver det
> 1.169.000 - hvorfor giver det ikke 1.125.000, som er prisen på huset?

80 % af 1.125.000 er 900.000. De 914.000 er incl. tinglysning og andre
omkostninger forbundet med optagelse af lånet.

1.125.000 -900.000-70.000 = 155.000. Forskellen op til de 182.000 må være
omkostninger til tinglysning af skøde, skrivning af skøde og andre
advokatomkostninger i forbindelse med købet, som forudsættes at blive lånt.

> 7: Ellers noget jeg har glemt/totalt misforstået?

Det tror jeg ikke, og velkommen på boligmarkedet :)


Med venlig hilsen

Kenn Gerdes

---

Kenn Gerdes <kenn_phuckspam@kenngerdes.dk> skrev i en

> 80 % af 1.125.000 er 900.000. De 914.000 er incl. tinglysning og andre
> omkostninger forbundet med optagelse af lånet.

De ekstra 14.000,- er alene kurstab. Omkostninger til kdf. og tinglysning må
ikke belånes udover 80%.


Mvh.

J. Nielsen

---

"J. Nielsen" skrev:

> De ekstra 14.000,- er alene kurstab. Omkostninger til kdf. og tinglysning
må
> ikke belånes udover 80%.

Jo - ved boligkøb må omkostninger gerne belånes. Ved tillægslån fradrages
omkostninger i provenuet. Men der er ingen tvivl om at der er kurstab i en
eller anden størrelsesorden.

Med venlig hilsen

Kenn Gerdes

---

"Kenn Gerdes" <kenn_phuckspam@kenngerdes.dk> wrote

> Jo - ved boligkøb må omkostninger gerne belånes. Ved tillægslån fradrages
> omkostninger i provenuet.

Det er ikke korrekt. Omkostninger ved realkreditlån kan ikke belånes i
realkreditlånet. Disse omkostninger belånes typisk over
sælgerpantebrevet, men ikke over realkreditlånet.

Mvh.

J. Nielsen

---

"J. Nielsen" skrev:

> Det er ikke korrekt. Omkostninger ved realkreditlån kan ikke belånes i
> realkreditlånet.

Prøv at fortælle det til min bankrådgiver og RD :)


Med venlig hilsen

Kenn Gerdes

---

Kenn Gerdes <kenn_phuckspam@kenngerdes.dk> skrev

> Prøv at fortælle det til min bankrådgiver og RD :)

Det er nu ikke nødvendigt - lad os bare sige at jeg kender RD rigtig godt
indefra....


Mvh

J. Nielsen

---

"J. Nielsen" skrev:

> Det er nu ikke nødvendigt - lad os bare sige at jeg kender RD rigtig godt
> indefra....

Kan du så ikke godt tage fat i din kollega? som fortalte at omkostninger i
forbindelse med optagelse af realkreditlån kan tillægges hovedstolen? :)

Med venlig hilsen

Kenn Gerdes

---

Kenn Gerdes <kenn_phuckspam@kenngerdes.dk> skrev

> Kan du så ikke godt tage fat i din kollega? som fortalte at omkostninger i
> forbindelse med optagelse af realkreditlån kan tillægges hovedstolen? :)

Jeg kan prøve, men jeg tror ikke vedkommende melder sig

Mvh

J. Nielsen

---

"J. Nielsen" skrev:

> Jeg kan prøve, men jeg tror ikke vedkommende melder sig

Jeg har ellers nummeret til vedkommende 70 15 15 16 :)


Med venlig hilsen

Kenn Gerdes

---

Kenn Gerdes <kenn_phuckspam@kenngerdes.dk> skrev

> Jeg har ellers nummeret til vedkommende 70 15 15 16 :)

Jeg håber ikke vedkommendes chef ringer


Over and out....

J. Nielsen

---

jones_net <jones_netng@yahoo.dk> skrev

> Husets kontant pris er 1.125.000, udbetaling 70.000
> Vi vil kun regne med fastforrentet RD 5% lån.
> I salgsopstillingen er der følgende forslag til finansiering:
> 914.000, RD 5% obligation (30 år), 1. års ydelse: 63.761
> 182.000, 6,75% Sælger Pantebrev (25 år), 1. års ydelse: 15.197

> Og nu til alle spørgsmålene:
> 1: De 70.000 i udbetaling, skal vel lægges på bordet, og ellers ikke
> regnes med i resten af finansieringen?

Korrekt.

> 2: Hvad vil det ca. koste at sælge lejligheden, og hvor meget vil vi
> egentlig få med i kontanter

Salgspris 1.000.000,-
-indfrielse af lån 500.000,-
-mægler 50.000,-
-markedsføring 15.000,-
-energimærkning 2.000,-
-div. attester 2.000,-
-tinglysninsomk. 4.000,-
------------------------------------
Overskud 427.000,-
(ca.ca.ca.ca.)

> 3: Hvis vi _ikke_ lægger overskudet ind i handelen, vil vores
> månedlige betalinger 1. år så være: (63.761+15.197)/12=6.580?

Ja, og hvis det er fra opstilling er det sikkert brutto, altså før skat. Det
dækker jo kun lån. De øvrige faste udgifter skal lægges til.

> 4: Vil det være en fordel at betale Sælger Pantebrevet med det samme
> (med pengene fra lejligheden), da det er dyrest i renter, for at få en
> lavere betaling per måned?

Ja, hvis man synes man har råd.

> 5: Og nu et meget individuelt spørgsmål: Vil det måske være en god
> idé, at beholde en del af overskuddet fra lejligheden (50.000 til
> 100.000) og bruge dem på en bil (som vel er dyrere i finansiering end
> huset?).

Ja, det kan sagtens være en fordel.

> 6: Hvis man lægger Pantebrev, RD lån og udbetalingen sammen giver det
> 1.169.000 - hvorfor giver det ikke 1.125.000, som er prisen på huset?
> 7: Ellers noget jeg har glemt/totalt misforstået?

Kontantpris: 1.125.000
Finansieret pris: 1.169.000

Forskellen består i låneomkostninger og kurstab samt
tinglysningsomkostninger på både kreditforeningslån og sælgerpantebrev. I
låner altså reelt 1.169.000 for at skaffe 1.125.000 til sælger.

Mvh.

J. Nielsen