---

Som i måske har set er vi ved at inrette førstesalen til beboelse. Den
billigste måde at finansere det på viste sig at bruge friværdien til et
tillægslån indenfor 80% af vurderingen.

Så langt så godt og vi havde bedt om et lånetilbud på et lån over 10år
med de 2 første som afdragsfrie - Totalkredits Flex(1)

Bankens vurderingsmand skrev efter et besøg i fredags :
- Vurderingen ca. som jeg mit oversslag, så friværdien er tilstede.
- Ok for lånet med op til 30års løbetid.
- Men ville ikke give afdragsfrihed før 1.salen var meldt færdig.

Banken må/vil ikke udlevere hans "rapport" men jeg fik bankrådgiveren
til at læse den op over telefonen, og hun kunne ikke forklare hans
vurdering

Da byggeriet kommer til at strække sig op mod 2 år vil det netop være de
næste år vi ville have glæde af afdragsfriheden.

Mhs til bankens sikkerhed for pengene kan jeg ikke helt se at det skulle
være farligere med de 2år af et 10års lån end med et almindliget 30års
lån. På et 30års afdrager man jo stort set ingenting de første 2år
alligevel ....

Hvad har jeg overset ?


--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

Hej

anders majland wrote:
> På et 30års afdrager man jo stort set ingenting de første 2år
> alligevel ....
>

Mon ikke det er efter devisen: "Lidt er bedre end ingenting". Selvom du
har planer, så er det jo ikke sikkert at planerne holder stik. Du kan
løbe sur i det og købe et andet hus i stedet.

--
Med venlig hilsen / Best regards / Mit freundlichen Grüßen
Karsten Feddersen

http://www.feddersen.dk

---

On Wed, 05 Nov 2003 17:00:44 +0100, Karsten Feddersen
<karsten@feddersen.dk> wrote:

>Du kan løbe sur i det og købe et andet hus i stedet...

....hvilket er problematisk, hvis lånene er af den afdragsfrie type.


/Mogens

---

>>> På et 30års afdrager man jo stort set ingenting de første 2år
>>> alligevel ....

>> Du kan løbe sur i det og købe et andet hus i stedet...

> ...hvilket er problematisk, hvis lånene er af den afdragsfrie type.

Det er korrekt, men vi har en restgæld på et traditionelt 6%
obligationslån på ca 70% af vurderingen (restløbetid 18,75 år) og vill
så tage det nye lån som et flex1 på de resterence ca 10% af vurderingen
med en løbetid på 2+8 år (2 års afbetalingsfrihed og så afdrage over 8
år derefter)

Vi var tæt på "bare" at få en ny kassekredit med sikkerhed i huset til
formålet - Den kan jo sammenlignes lidt med afdragsfriheden. Men renten
på en sådan kunne vi ikke få under hendholdsvis 6.5 og 6.0% i de 2
banker jeg bad om et tilbud (en murstens og en internetbank).
Etableringsomkostningerne ved en kredit er meget lavere end med en flex1
lån, men renteforskellen gør at der allerede efter 2år er meget sparet
ved flex1 lånet -så de vurderingsmanden var enig med mhs "husets
herligheder" og dermed dets markedspris ender vi med flex1 over
10år -Dvs vi har bedt om lånteilbuddet men ikke skrevet under endnu ...

Med de extra informationer er min "undring" så mere forståelig ?


--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

Hej

anders majland wrote:
> Med de extra informationer er min "undring" så mere forståelig ?

Egentlig ikke. Et hus under ombygning er mindre værd end et færdigt hus.
Hvis i løber surt i det og sælger midtvejs bliver huset sværere at sælge.

Det er givet at i forventer både at betale færdigt og også at blive
boende, men mon ikke kreditforeningen har sin grund (erfaring) til sin
beslutning.

--
Med venlig hilsen / Best regards / Mit freundlichen Grüßen
Karsten Feddersen

http://www.feddersen.dk

---

On Thu, 06 Nov 2003 00:26:24 +0100, Karsten Feddersen
<karsten@feddersen.dk> wrote:

>Egentlig ikke. Et hus under ombygning er mindre værd end et færdigt hus.
>Hvis i løber surt i det og sælger midtvejs bliver huset sværere at sælge.

Helt enig - vi har lige haft et eksempel i mit område, hvor en
strandvejsvilla på grund af en manglende indvendig færdiggørelse blev
solgt til langt under prisen. Den var trods dét forhold heller ikke
væk med det samme...


/Mogens

---

Hej

Mogens Knudsen wrote:
>>Egentlig ikke. Et hus under ombygning er mindre værd end et færdigt hus.
>>Hvis i løber surt i det og sælger midtvejs bliver huset sværere at sælge.
>
> Helt enig - vi har lige haft et eksempel i mit område, hvor en
> strandvejsvilla på grund af en manglende indvendig færdiggørelse blev
> solgt til langt under prisen. Den var trods dét forhold heller ikke
> væk med det samme...

Det er nemlig lige netop det. Jeg taler selv af erfaring. Vi havde et
byhus i Vejle midtby, som vi var påbegyndt istandsætning. Vi kørte til
sidst surt i det og satte huset til salg. Grundet omstændighederne ville
kreditforeningen kun belåne det med 60-70%.

Vi blev faktisk "tvunget" til at færdiggøre det vi var startet på for
bare at komme af med huset overhovedet.

--
Med venlig hilsen / Best regards / Mit freundlichen Grüßen
Karsten Feddersen

http://www.feddersen.dk

---

> anders majland wrote:
>> Med de extra informationer er min "undring" så mere forståelig ?
>
> Egentlig ikke. Et hus under ombygning er mindre værd end et færdigt
> hus. Hvis i løber surt i det og sælger midtvejs bliver huset sværere
> at sælge.

Ok så er det fordi jeg stadig ikke har fortalt hele godt nok historien


Selvfølgelig er værdien idag langt fra hvad den vil blive når vi bliver
færdige - Jeg er også enig så langt at værdien af en påbegyndt
renovering sagtens kan være negativ. Stueetagen er dog færdig (på nær
enkelte lister og såen) - hvilket den ikke var da vi købte huset. Vi
købte det netop fra nogen der efter 4års renovering var løbet sur i det
og hinanden.

Den vurdering som han når frem til er efter hans eget udsagn også som
det så ud da han var på besøg i fredags. Han kan/må ikke vurdere det
højere end det han kan se.

Så når han når frem til en aktuel handelsværdi på det han kan se undrer
det mig nu stadig at han fraråder at give et par års afdragsfrihed på et
"lille" lån på 10% af vurderingen med kort løbetid, men godt vil give
det en løbetid på 30år på "gamle" vilkår.

Jeg kan sagtens forstå at han vil fraråde at hele lånet omlægges til
flex med afdragsfrihed - men der har heller ikke været på tale. Min viv
sover bedst med sikkerheden i det fastforrentede, og det vil også være
uforholdsvis dyrt at lægge om

Men jeg er åbenbart ene om den undring så lad det bare ligge


--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

> Men jeg er åbenbart ene om den undring så lad det bare ligge

Nej, jeg undrer mig også lidt: Som jeg ser det vil han gerne give jer et
30 års lån, men ikke et afdragsfrit lån?!
Det har jeg svært ved at se et argument for, da det der kun er
interessant det han vurderer huset vil kunne sælges til - hurtigt. Det
er det han skal ifølge loven.
Vurderer han det til at det er Ok med et 30 års lån kan jeg ikke se
hvorfor han så ikke ville kunne sige ok til et afdragsfrit?

Måske han har et "tilbud" om et "byggelån" ved siden af?

Spørg evt. i jura-gruppen.


Mvh

Jesper.

---

>> Men jeg er åbenbart ene om den undring så lad det bare ligge
>
> Nej, jeg undrer mig også lidt:

Tak for opbakningen

> Som jeg ser det vil han gerne give jer
> et 30 års lån, men ikke et afdragsfrit lån?!

Yep

> Måske han har et "tilbud" om et "byggelån" ved siden af?


Ja det var også det første bankrådgiveren gerne ville sælge. De er jo
også den mest almindelige måde at financere på og så med et
forhåndstilsagn om et realkreditlån...

Jeg kunne godt forestille mig at hunden er begravet i at det med
afdragsfriheden er så ny at de ikke rigtigt ved hvilket ben de skal stå
på ...

Og så finder jeg det lidt problematisk at vurderingsmanden afleverer en
"hemmelig" rapport til banken der ikke er så fyldestgørende at
rådgiveren kan svare på hvorfor han "anbefaler" banken at tilbyde et
bestemt variant af produktet. Det er nu heller ikke så vigtigt endda,
for ellers måtte jeg jo bare ringe og spørge rådgiveren direkte og håbe
at han ville udtale sig....

Jeg havde også nogle "simple" spørgsmål til bankrådgiveren mhs til
hvilke muligheder (og gebyrer) der måtte være ved den årlige
refinansering af et flexd1. Det er jo muligt at (fra)vælge afdragsfri
perioder, ændre på perioder med fast rente (f.eks skifte til flex5) og
endda også at ændre på den samlede løbetid (op til 30år - f.eks for at
holde ydelsen konstant ved stigende renter) samt ikke mindst indfri
lånet til kurs 100. Men det var ikke paratviden (endnu) så hun måtte
have fat i bankens totalkredit eksperter...

Nå men jeg venter et lånetilbud idag eller imorgen og glæder mig til at
læse alt det der står med småt



--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

On Thu, 6 Nov 2003 14:29:49 +0100, "anders majland"
<see.signature@address.invalid> wrote:

>> Måske han har et "tilbud" om et "byggelån" ved siden af?

>Ja det var også det første bankrådgiveren gerne ville sælge. De er jo
>også den mest almindelige måde at financere på og så med et
>forhåndstilsagn om et realkreditlån...

Banken kan jo idag tilbyde det samme (eller bedre) som
kreditforeningen kan.

>Jeg kunne godt forestille mig at hunden er begravet i at det med
>afdragsfriheden er så ny at de ikke rigtigt ved hvilket ben de skal stå
>på ...

Ikke alle kan pr. sutomatic få den nye type lån.

>Og så finder jeg det lidt problematisk at vurderingsmanden afleverer en
>"hemmelig" rapport til banken der ikke er så fyldestgørende at
>rådgiveren kan svare på hvorfor han "anbefaler" banken at tilbyde et
>bestemt variant af produktet. Det er nu heller ikke så vigtigt endda,
>for ellers måtte jeg jo bare ringe og spørge rådgiveren direkte og håbe
>at han ville udtale sig....

Det var dog en ejendommelig "trafik" mellem kreditforening og bank.

>Jeg havde også nogle "simple" spørgsmål til bankrådgiveren mhs til
>hvilke muligheder (og gebyrer) der måtte være ved den årlige
>refinansering af et flexd1. Det er jo muligt at (fra)vælge afdragsfri
>perioder, ændre på perioder med fast rente (f.eks skifte til flex5) og
>endda også at ændre på den samlede løbetid (op til 30år - f.eks for at
>holde ydelsen konstant ved stigende renter) samt ikke mindst indfri
>lånet til kurs 100. Men det var ikke paratviden (endnu) så hun måtte
>have fat i bankens totalkredit eksperter...

Find en anden rådgiver
Banken kan jo idag tilbyde det samme (eller bedre) som
kreditforeningen kan.


/Mogens

---

> Banken kan jo idag tilbyde det samme (eller bedre) som
> kreditforeningen kan.

Nu har bankerne jo lige solgt totalkredit men sydbank har ikke selv
andre tilsvarende produkter endnu. Så mon ikke de fortsat har en god
forretning i at formidle lån i totalkredit...

--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

On Thu, 6 Nov 2003 18:43:14 +0100, "anders majland"
<see.signature@address.invalid> wrote:

>Nu har bankerne jo lige solgt totalkredit men sydbank har ikke selv
>andre tilsvarende produkter endnu.

Jow, jow - dét skal de nu nok have. BG Bank har i alt fald lige
tilbudt mig vilkår, der er sammenlignelige med Kreditforeningens
tilbud og på nogle områder bedre.

Når jeg taler om ovennævnte, er det fordi, dét må være den billigste
måde ifm. byggekredit - du kan jo bruge "det" som et handelsparameter
(at få "prisen/omkostningerne" ned, da du kun "handler" med een).

Forudsætningen ér, at du er en rimelig god kunde i banken.
(ikke "brændt dem af" tidligere i een eller anden forbindelse...)


/Mogens

---

> Forudsætningen ér, at du er en rimelig god kunde i banken.
> (ikke "brændt dem af" tidligere i een eller anden forbindelse...)

*host* - De ved godt jeg også bruger internetbank(er). Da jeg kontaktede
dem for at snakke lån, kunne hun jo godt se at kun en af vores løninger
fortsat kommer ind hos dem

For nogle år siden var vi begyndt at have lidt opsparing. Sydbank
kunne/ville give så godt som ingenting på en indlåsnkonto, så vi
oprettede en konto i skandiabank der dengang vist gav 2.5% mere end jeg
kunne få i sydbank.

Da jeg så i foråret 2003 forsøgte at forhandle min kassekredit ned i
rente var de "umulige". Så jeg opretttede en kredit i skandia banken der
var 4% billigere, uden omkostninger og eneste krav var at min løn skulle
gå ind der.

Jeg/vi har altid holdt vores aftaler med bankerne men er ikke længere
specielt trofast. Jeg har alligevel over 50km til nærmeste filial så tlf
og fax (og til nød et brev) kan normalt gøre det.

Det er min oplevelse at bankerne er ved at differentiere sig på deres
udlånsprodukter. De har selvfølgelig alle de "gamle" produkter men de
har jo behov for at profilere sig i markedet. Og det gør det ikke
nemmere for os kunder - men vi har tilgengæld større mulighed for at få
det "rette" produkt - Men det kan så gøre det nødvendigt at shoppe lidt
rundt.

Bare fordi jeg handler mest hos Dansk Supermarked må jeg jo også godt
bruge den lokale bager

>Når jeg taler om ovennævnte, er det fordi, dét må være den billigste
>måde ifm. byggekredit - du kan jo bruge "det" som et handelsparameter
>(at få "prisen/omkostningerne" ned, da du kun "handler" med een).

Jeg havde også talt med SEB om en kredit. Den vil de give til 6% og med
billigere omkostninger end Sydbank. Dvs der var sydbank over 1000kr
dyrere ved stiftelse af gælden, dyrere på renten og stillede derudover
krav om at min løn skulle gå ind hos dem. - Altså et sydbank krav at jeg
skulle samle ægene i deres kurv - men uden at de blev billigst af den
grund.

Konkurrencen er åbnenbart ikke så hård som jeg troede ...

Det er selvfølgelig helt fair at banker giver de bedste vilkår til deres
bedste kunder (Om det så er de mest trofaste eller dem de tjener mest på
....). Forsikringsselskaberne har jo også længe kørt med samlerabatter.

Det er efterhånden en del år siden min tillid til bankers rådgivning led
et knæk - Nogen der vil købe 40 aktier i varde bank ?


--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

On Fri, 7 Nov 2003 11:50:05 +0100, "anders majland"
<anders.majland-see.signature@address.invalid> wrote:

> Nogen der vil købe 40 aktier i varde bank ?

LOL - kender det
(jeg led dog ikke et tab, idet jeg ikke købte dét produkt, de også
knækkede halsen på)

Jég mener, man ofte når længst ved at fastholde en relation til en
bestemt kunderådgiver. Derfor følger jeg min "bankmand" DK rundt alt
efter hans karrieres forløb. Man har i dagens DK sjældent brug for en
kontakt, der ikke kan ordnes pr. tlf, mail, brev, IMO...
(især, når man kender hinanden og ikke mindst forholdene)

Good luck med byggeri og ikke mindst finansieringen :)


/Mogens

---

> Jég mener, man ofte når længst ved at fastholde en relation til en
> bestemt kunderådgiver. Derfor følger jeg min "bankmand" DK rundt alt
> efter hans karrieres forløb.

I 1996 hvor vi "samlede" vores økonomi og flyttede til kbh fik vi også
en yderst kompetent rådgiver. De følgende have jeg måske kun kontakt med
ham hvert 2 eller 3 år. Da vi så skulle bruge "rådgivning*1" i 2002 til
køb af hus var han steget så meget i graderne at han kun tog sig af
erhverskunder. Men han var typen der på få sekunder kunn huske hele
forløbet selvom det lå år tilbage og da vi var i banken kunne han stadig
genkende os og hilste med navn selvom vi ikke havde set ham i over 3år -
Jeg havde endda svært ved at genkende ham

Den nye rådgiver var vi ikke helt tilfredse med. Måske det bare var
kemien der ikke passede, men efter handlen havde vi lidt en bismag ...
Men hun er nu gået på barsel og vi har hende vikar istedet - og hun er
vist ret ny.

Så ja jeg vil give dig ret - det er ikke så meget banken der er vigtigt
som hvilken sælgers portefølje man ligger i

*1 Det var nu mest en ekspeditionssag for banken for vi vidste hvad vi
ville have og vidste at vi havde råd og også 90% hvilket lån vi ville
have.

> Good luck med byggeri og ikke mindst finansieringen :)

Takker - Jeg har endnu ikke modtaget låntetilbuddet som skulle
udfærdiges og sendes i tirsdags. Det synes jeg nærmer sig smøl.

Byggeriet skrider derimod fremad. I fredags i sidte uge fik vi flyttet
eltavlen *2 og der er ny 150mm isolering på skråvægene (300 på loftet)
og dampspærre på det hele. Så denne weekend skal den nogle skunkvægge op
og de halve regler til de sidste 50mm isolering. og måske vi kommer
igang med gipsen over hemsene.

*2 De var 2 her fra 8 - 15 så godt jeg havde fået en fast pris. Men de
havde fået byttet rundt på faserne og det forårsagede et havari i
omrøreren i magasinet til mit stokerfyr. Efter at have gravet 300kg
træpiller op med en lille spand og
kontrolleret at jeg havde alle knækkede dele ud, byttede jeg selv 2
faser på motoren så den kører den rigtige vej igen (Efter at have ringet
til "mester" selv privat fredag aften). Så nu mangler jeg lige en pris
på den knækkede omrører som elfirmaet skal have lov at betale .....



Anders Majland

---

On Sat, 8 Nov 2003 07:45:39 +0100, "anders majland"
<anders.majland-see.signature@address.invalid> wrote:

>*2 De var 2 her fra 8 - 15 så godt jeg havde fået en fast pris. Men de
>havde fået byttet rundt på faserne og det forårsagede et havari i
>omrøreren i magasinet til mit stokerfyr. Efter at have gravet 300kg
>træpiller op med en lille spand og
>kontrolleret at jeg havde alle knækkede dele ud, byttede jeg selv 2
>faser på motoren så den kører den rigtige vej igen (Efter at have ringet
>til "mester" selv privat fredag aften). Så nu mangler jeg lige en pris
>på den knækkede omrører som elfirmaet skal have lov at betale .....

Dét er sgu for dårligt, at de ikke checker fasefølgen med en
brik/instrument -> næsten standardudstyr i enhver elektrikers
værktøjskasse.
Jeg håber, du får dækket omkostningerne til omrøreren


/Mogens

---

> Dét er sgu for dårligt, at de ikke checker fasefølgen med en
> brik/instrument -> næsten standardudstyr i enhver elektrikers
> værktøjskasse.

Det synes jeg også. Mens de var her nåede jeg kun at kontrollere at jeg
havde strøm alle steder. Jeg havde ikke fantasi til at forestille mig at
de kunne have byttet på faserne ... Og det er endda elektrikkere der er
vant til landbrug hvor der jo nok er mere 3faset udstyr end her....

Jeg har heller ikke fået checket om fejlen er ved måleren eller i det
splejsede kabel endnu... Hvis det nu bare er det enkelte kabel så kan
jeg jo bare nytte igen i CEE stikket til fyret (og hvad jeg nu ellers
kan finde på at sætte til der


> Jeg håber, du får dækket omkostningerne til omrøreren

Det kan nu nok klares ret billigt, men jeg har ikke fået en pris endnu
.... I dk.teknik.el har jeg også spurgt til "lødigheden" af deres
kabellægning. Konklusionen der var at det nok var elteknisk ok, men ikke
noget kønt syn ...


--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

> Takker - Jeg har endnu ikke modtaget låntetilbuddet som skulle
> udfærdiges og sendes i tirsdags.

Det er nu kommet og jeg har fået tid til at læse det bjerg af papirer
igennem (56 sider)... Det er meget godt at de reklamerer for deres
billige renter, men nå rman tager alt med ender vi tæt på 4.5-5%
istedet. Og kurstab ved refinancering er en ubekendt der ikke kan ses
bort fra. I det hele taget er lånetibudet fuldt af forbehold for alt
muligt - hvor nogle der springer i øjnene er at de forbeholder sig
retten til at indføre et gebyr for indfrielse og et gebyr for
refinansering.

Samlet er fordelene ved et flex1 lån i totalkredit kontra en kassekredit
til 6-6.5% (med tinglyst sikkerhed i fast ejendom) jo ved at være væk.
Specielt da kreditten jo er noget mere flexibel...


--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

anders majland wrote:
>>Forudsætningen ér, at du er en rimelig god kunde i banken.
>>(ikke "brændt dem af" tidligere i een eller anden forbindelse...)
>

Selvom det er lidt OT vil jeg lige gøre opmærksom på en situation jeg
oplevede: Min egen bank gennem 20 år "rådgav" mig til at
forhåndshjemtage et kreditforeningslån. Banken skal så ifølge loven
stille en garanti overfor kreditforeningen på hovedstolen - ok. Det tog
min bank sig 3% pa. Nu et år efter og 15000+ kr senere finder jeg ud af
at den konkurrende lille andelskasse ville have gjort præcis det samme
for et adm. gebyr på et par tusinde. Sur r.. ->ny bank.

Bare lige hvis der er nogen af jer der får tilbudt noget sådant igen.
Jeg ved fra andre banker at det er en ganske alm. gebyrstørrelse for
denne "ydelse".

N.B. bankens uofficielle grund til dette gebyr er at et muligt
alternativ ville have været et byggelån i banken der ville kostet ca.
det samme.

Mvh
Jesper

---

> Da byggeriet kommer til at strække sig op mod 2 år vil det netop være de
> næste år vi ville have glæde af afdragsfriheden.
>
> Mhs til bankens sikkerhed for pengene kan jeg ikke helt se at det skulle
> være farligere med de 2år af et 10års lån end med et almindliget 30års
> lån. På et 30års afdrager man jo stort set ingenting de første 2år
> alligevel ....

Jeg ved ikke om det kan bruges, men vi har netop færdiggjort udnyttelsen af
en 1. sal. Det tog 9 måneder. Vi lånte til beløbet, men kunne først få den
endeligt udbetalt da vi færdigmeldte. Vi optog dog lånet med det samme, og
betalte med det samme, men pengene stod på en afregningskonto.

Ved færdigmeldingen skulle et forsikringsselskab desuden sige god og ville
forsikre det lavede. Herefter trillede pengene ind 2 dage efter. Det
lunede

---

> Jeg ved ikke om det kan bruges, men vi har netop færdiggjort
> udnyttelsen af en 1. sal. Det tog 9 måneder. Vi lånte til beløbet,
> men kunne først få den endeligt udbetalt da vi færdigmeldte.

Det er den normale måde at gøre det på - og i har sikkert betalt en ret
høj rente i byggerperioden ?

Vi er så heldige at vi kan "nøjes" med et ret lille lån for at klare
ombygningen og at vi har friværdi i huset som det står idag (eller i
fredags -det er også blevet mere værd i løbet af weekenden da vi der
blev færdige med at isolere

Når først vi får byggeriet færdigmeldt stiger den offenlige vurdering og
handelsprisen selvfølgelig igen


--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid