Kristian Storgaard <kristian.storgaard@REMOVE_THIS_mail.dk> wrote in message news:<BB95C4F8.21E35%kristian.storgaard@REMOVE_THIS_mail.dk>...
> "Ulrik Guldbæk" skrev:
>
> > Jeg råder altid klienter til aldrig under nogle omstændigheder at
> > modregne i lejeforhold mod udlejers protest.
>
> Det er sikkert også et godt råd.
>
> > (Derimod kan man selvfølgelig altid i god tid før forfaldsdato afgive
> > modregningserklæring (er man for tæt på, kan man afgive
> > modregningserklæring for den næste husleje),
>
> Nej, det kan man ikke, for så er huslejen (hovedkravet) ikke
> afviklingsmoden, og dermed er modregningsbetingelserne ikke opfyldt.
Når ikke andet er aftalt, har man altid ret til at erlægge. Man har
ikke uden aftale herom pligt til at afvente forfaldstid.
Min erfaring er, at den slags indvendinger findes i den virkelige
verden, og at det er et symptom på, at parterne ikke kan snakke
sammen, eller at udlejer usagligt forsøger at slippe af med lejer. Når
det er tilfældet, er der så meget mere grund til at afstå fra
risikofyldt modregning.
Det er de samme slags "mennesker", der kan få sig selv til at afvise
en betaling i svenske kroner, og som under højlydt påberåbelse af
møntloven nægter at modtage et beløb i 100 1000kr.sedler og 26
20kr-mønter. (hvilket de ikke har pligt til, men de har pligt til at
modtage 25 20kr.-mønter og 2 10kr.-mønter)
Jeg tror ikke den udlejer, der returnerer en huslejebetaling foretaget
d. 31.8. under anbringende af, at huslejen først kan betales d. 1.9.,
vil blive mødt med specielt meget sympati, når han udnytter lejerens
bortrejse til at returnere beløbet sammen med et påkrav om ny betaling
og forsøge lejeren udsat på det grundlag. (eksempel fra det virkelige
liv, andelsboligforening)
Men hvis en kreditor (med rette fordi det er aftalt) indtager det
standpunkt, at debitor ikke har ret til at erlægge, indtager kreditor
også det standpunkt, at han har modtaget en ydelse, som han ikke har
ret til at beholde. Derfor returnerer kreditor ydelsen.
Hvis ydelsen er en modregningserklæring, og kreditor ikke mener, at
hans fordring består (fordi debitor ikke må betale endnu, men pænt må
vente), så må kreditor forholde sig til, om han enten vil anderkende
den fordring, som debitor gør gældende, eller om han vil protestere,
eller om han vil forholde sig passivt og stilel sig uden for
indflydelse for, hvilken viljeerklæring omverden vil lægge i det.
Det er dumt at forholde sig passivt. (Mange mennesker er dumme) Hvis
debitor (i hovedforholdet) har rimelig grund til at tro på sit krav
(det han vil bruge til mdoregning), har kreditor (i hovedforholdet)
pligt til loyalt at bringe debitor (i hovedforholdet) ud af denne
vildfarelse. Ellers risikerer han at få skudt passivitet i skoene.
>
> > men hvis udlejer
> > protesterer, bør man betale og forfølge sit krav på anden vis.
>
> Det kan man gøre, men nu er protest ikke ensbetydende med at modregningen er
> uberettiget.
>
> > MEN: Hvis udlejer mener, at han skylder pengene, og vil tillade
> > modregning, så vil han også betale. Og lejern står sig bedst ved at
> > have betalt sin husleje, og at udlejer så har betalt, hvad han skal
> > betale. Derfor er der egentligt aldrig nogen fornuftig grund til at
> > modregne i lejeforhold.)
>
> Jeg synes nu der er temmelig meget fornuft i modregning frem for at sende de
> samme penge frem og tilbage.
Der er ingen fornuft i modregning som inddrivelsesmiddel.
>
> [klip]
> > Der er nogle ret skrappe og indviklede betingelser for modregning, og
> > man kan meget nemt, komme til at indtage et forkert standpunkt.
>
> Modregningsbetingelserne er efter den almindelige formueretlige litteratur
> dem jeg har opregnet. Om de er særligt skrappe eller indviklede ved jeg
> ikke.
>
> > Omvendt kan man også, netop for at være på den sikre side, meget nemt
> > komme til at snyde sig selv. En fornuftig lejer vil jo kun modregne
> > for 1000% sikre krav. Så sikker behøver man ikke være i sin sag for at
> > prøve sit formodede krav i boligret/huslejenævn/whereever.
>
> Jeg forstår ikke hvad du mener?
Jeg mener følgende: Lad os antage, at lejer og udlejer er uening, om
udlejer har ret til fx et påkravsgebyr på kr. 150,-
Lad os antage, at udlejer er en plattenslager, som konsekvent med
urette sender påkravsskrivelser til sine lejere.
Ingen fornuftig lejer vil kunne få sig selv til at undlade at betale
dette påkravsgebyr: Det det er for dumt at sætte sin bolig på spil for
kr. 150.
På den anden side vil ingen fornuftig lejer accepterer at betale et
urigtigt påkravsgebyr: Det er en almenmenneskelig erfaring, at giver
man først efter for usaglige trusler, kommer der flere. Den slags skal
stoppes, inden det tager overhånd.
Derfor vil den fornuftige lejer anlægge en retssag mod udlejer med
påstand om tilbagebetaling af påkravsgebyret, som lejeren selvfølgelig
har betalt med forbehold for tilbagesøgning. Taber lejeren denne sag,
mister han sit påkravsgebyr og måske 10K i omkostninger, men han har
stadig et sted at bo. (Hvis lejeren føler sig ordentligt behandlet,
vil han selvfølgelig aldrig anlægge en sag om kr. 150,- i et løbende
forhold, hvor han hver måned erlægger 4-5K. Det gør man kun, når man
indtager det standpunkt, at modparten er et dumt svin.)
Vinder lejeren sagen, får han sine kr. 150 tilbage, og udlejeren gider
nok ikke en anden gang have omkostninger i størrelsesordenen 10K for
at prøve på at platte en lejer for et mindre beløb.
At der ikke er grund til påtage sig en større standpunksrisiko
(risikoen for at ens standpunkt er forkert) end højeste nødvendigt.
Man skal også kunne få prøvet sit krav, selv om man ikke er 100%
sikker i sin sag. Ingen er ufejlbarlige, og et krav kan bero på et
principielt afklaret spørgsmål. Det må ikke være sådan, at folk reelt
er afskåret fra at få prøvet deres krav, fordi prisen for at tabe sin
sag er for høj
Har man fri proces eller retshjælpsforsikring eller no cure no fee
aftale, kan der være god fornuft i at prøve et krav i Retten, selvom
man kun er 99.99& eller 50& på sikker på at få noget ud af det.
>
> > Prisen for at modregne med urette er meget stor: Man mister sin bolig,
> > en erhverslejer mister både sit lejemål og goodwill/afståelse. Hans
> > investering i nøglepenge er tabt.
>
> Ja - hvis det er med urette.
>
> [klip]
>
> Vil du ikke prøve at skrive under det du svarer på og klippe det unødige
> væk, så bliver det meget nemmere at læse og forstå. Læs evt. på:
>
http://www.usenet.dk/netikette/citatteknik.html
>
> /kristian