---

Jeg har lige været ude i en diskussion om hvorvidt der er juridiske
hindringer for at ophæve en andelsboligforening og udstykke ejendommen
til ejerlejligheder istedet. Naturligvis kun hvis alle andelshavere
stemmer for, og vedtægterne overholdes og bla bla bla.
Jeg ved at man kan ophæve foreningen og sælge ejendommen til et
udlejningsfirma, da dette næsten blev aktuelt i min tidligere
andelsforening, men det er jo noget lidt andet at lave den til
ejerboliger.

Har eksperterne nogen idéer, eller evt. referencer til litteratur,
sager m.m.?

NB: I øvrigt er diskussionen rent teoretisk, og jeg er slet ikke
interesseret i debatten om rimeligheden i denne idé og hvor meget den
strider mod andelstanken, ligesom kommentarer til hvorvidt jeg er
pengegrisk og usympatisk ikke er velkomne. (Læste lige en tråd i
dk.bolig hvor spørgeren blev sablet ned, så det er åbenbart et
følsomt punkt. )

PFT
Kenneth

---

[klip]

> Har eksperterne nogen idéer, eller evt. referencer til litteratur,
> sager m.m.?

Jeg vil lige slå fast, at jeg overhovedet ikke er ekspert.

§ 4 i Lovbekendtgørelse 2001-07-02 nr. 652 om andelsboligforeninger og
andre boligfællesskaber siger:

§ 4. Erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har
andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere.

Stk. 2. Ved et frivilligt salg af foreningens ejendom kan bestemmelsen i
stk. 1, kun fraviges, hvis den enkelte andelshaver i forbindelse med
salget samtykker heri.

Dvs. hvis andelsboligforeningen likvideres i forbindelse med et salg af alle
andele, hvor samtlige andelshavere har frasagt deres ret til at fortsætte
andelen som et alm. lejemål, så har en ejer af hele ejendommen. Herefter
kan jeg som udg.pkt. ikke se noget problem i, at denne ejer udstykker de
enkelte lejligheder i ejendommen efter udstykningsloven. Jeg har prøvet,
men jeg kan ikke finde noget, der skulle forbyde en sådan efterfølgende
udstykning.

/Rune Wold
--
Punani: "poo-na-nee (pü-no-nE)"
Hawaiian (lit. Heavenly flower), derived from pua (blossom);
nani (glory, splendor, heavenly), Meaning female genitals,
sexually receptive female or sexual intercourse.

---

>Dvs. hvis andelsboligforeningen likvideres i forbindelse med et salg af alle
>andele, hvor samtlige andelshavere har frasagt deres ret til at fortsætte
>andelen som et alm. lejemål, så har en ejer af hele ejendommen. Herefter
>kan jeg som udg.pkt. ikke se noget problem i, at denne ejer udstykker de
>enkelte lejligheder i ejendommen efter udstykningsloven.

Så gælder det bare om at finde en person so de tidligere andelshavere
tør overlade deres "formue" til, mens papirarbejdet foregår! De sælger
billigt, forventer selv at kunne købe billigt igen?


Henning
hsb@(fjernes)image.dk

---

[klip]

> Så gælder det bare om at finde en person so de tidligere andelshavere
> tør overlade deres "formue" til, mens papirarbejdet foregår! De sælger
> billigt, forventer selv at kunne købe billigt igen?

Jeg forstå ikke helt hvad du mener. Umiddelbart ser jeg ikke noget problem
med den samtidige udveksling af ydelser.

/Rune Wold

--
Punani: "poo-na-nee (pü-no-nE)"
Hawaiian (lit. Heavenly flower), derived from pua (blossom);
nani (glory, splendor, heavenly), Meaning female genitals,
sexually receptive female or sexual intercourse.

---

Scripsit Henning <newsmail@mailme.dk>

> >Dvs. hvis andelsboligforeningen likvideres i forbindelse med et salg af alle
> >andele, hvor samtlige andelshavere har frasagt deres ret til at fortsætte
> >andelen som et alm. lejemål, så har en ejer af hele ejendommen. Herefter
> >kan jeg som udg.pkt. ikke se noget problem i, at denne ejer udstykker de
> >enkelte lejligheder i ejendommen efter udstykningsloven.

> Så gælder det bare om at finde en person so de tidligere andelshavere
> tør overlade deres "formue" til, mens papirarbejdet foregår!

Det var også min reaktion, men det kunne jo være en til lejligheden
oprettet juridisk person, der har som (vedtægtsbestemt) formål har at
erhverve ejendommen beliggende sådan-og-sådan for siden at udstykke
den til beboerne som ejerlejligheder.

Men jeg forstår ikke at Rune vil have andelshaverne til at frasige sig
retten til at leje. Det må da være mere praktisk hvis de i
mellemperioden lejer af den midlertidige juridiske person.

--
Henning Makholm "... a specialist in the breakaway
oxidation phenomena of certain nuclear reactors."

---

[klip]

> Men jeg forstår ikke at Rune vil have andelshaverne til at frasige sig
> retten til at leje. Det må da være mere praktisk hvis de i
> mellemperioden lejer af den midlertidige juridiske person.

Da der blev stillet et teoretisk spørgsmål, prøvede jeg at holde løsningen
så simpelt så muligt. Hvis andelshaverne ikke frasiger sig retten til at
forsætte andelen som et lejemål, kompliceres svaret af hele den jungle vi
kalder lejelovgivningen.

/Rune Wold

--
Punani: "poo-na-nee (pü-no-nE)"
Hawaiian (lit. Heavenly flower), derived from pua (blossom);
nani (glory, splendor, heavenly), Meaning female genitals,
sexually receptive female or sexual intercourse.

---

Rune Wold skriblede:
> [klip]
>
>> Men jeg forstår ikke at Rune vil have andelshaverne til at frasige
>> sig retten til at leje. Det må da være mere praktisk hvis de i
>> mellemperioden lejer af den midlertidige juridiske person.
>
> Da der blev stillet et teoretisk spørgsmål, prøvede jeg at holde
> løsningen så simpelt så muligt. Hvis andelshaverne ikke frasiger sig
> retten til at forsætte andelen som et lejemål, kompliceres svaret af
> hele den jungle vi kalder lejelovgivningen.

Ja, dvs. man kan oprette en forening, der køber ejendommen og "med det
samme" udstykker og sælger den til de enkelte beboere?

Et følgespørgsmål er så prisfastsættelsen samt skat. Det første salg fra
andelsforeningen er vist ikke så reguleret mht. prisfastsættelse, men jeg
mener det andet er? Man må vist ikke uden videre sælge en ejerlejlighed
langt under vurderingen (den off.) medmindre særlige forhold gør sig
gældende - formodentlig af skattetekniske årsager?

Hvad med andelsforeningens provenue ifm. salg. Det skal vel fordeles blandt
andelshavere, som beskattes? Hvordan?

David

--
Fix Outlook Express så det citerer ordentligt:
http://flash.to/oe-quotefix/
Fix lange links og signaturadskiller:
http://support.microsoft.com/?kbid=331923

---

David T. Metz wrote:

[klip]

> Et følgespørgsmål er så prisfastsættelsen samt skat. Det første salg
> fra andelsforeningen er vist ikke så reguleret mht. prisfastsættelse,
> men jeg mener det andet er?

Salg af andele i andelsboligforening er ekstremt reguleret, jf.

http://www.retsinfo.dk/_GETDOCI_/ACCN/A20010065229-REGL

Se særligt § 5.

> Man må vist ikke uden videre sælge en ejerlejlighed langt under
> vurderingen (den off.) medmindre særlige forhold gør sig gældende -
> formodentlig af skattetekniske årsager?

Du må som udg.pkt. sælge en ejerlejlighed til hvilken som helst (lavere)
pris. Skattemyndighederne kan dog skattemæssigt lave en omvurdering af
transaktionen, men det betyder bare, at man beskattes således, som hvis
man havde solgt til markedsprisen.

> Hvad med andelsforeningens provenue ifm. salg. Det skal vel fordeles
> blandt andelshavere, som beskattes? Hvordan?

Det vil fremgå af vedtægter, hvordan overskud skal forholdes ved
likvidation af andelsforeningen. Mht. skat mener jeg (jeg er ikke
sikker) faktisk at et evt. overskud beskattes meget næmnsomt, hvis det
overhovedet beskattes. Andelstanken er jo nonprofit agtig, og
andelshavere behandelse derfor godt ift. skat og sociale ydelse såsom
boligsikrings ydelser.

/Rune Wold

--
Punani: "poo-na-nee (pü-no-nE)"
Hawaiian (lit. Heavenly flower), derived from pua (blossom);
nani (glory, splendor, heavenly), Meaning female genitals,
sexually receptive female or sexual intercourse.

---

"Rune Wold" <news78@stofanet.dk> wrote in message
news:3f433d0c$0$19361$ba624c82@nntp05.dk.telia.net...
> David T. Metz wrote:
>
> [klip]
>
> > Et følgespørgsmål er så prisfastsættelsen samt skat. Det første salg
> > fra andelsforeningen er vist ikke så reguleret mht. prisfastsættelse,
> > men jeg mener det andet er?
>
> Salg af andele i andelsboligforening er ekstremt reguleret, jf.
>
> http://www.retsinfo.dk/_GETDOCI_/ACCN/A20010065229-REGL
>
> Se særligt § 5.

Det kan godt være jeg ikke kan læse teksten rigtigt, men jeg kan ikke se, at
§-erne om overdragelse af andele fider anvendelse på den her beskrevne
situation. Reelt er der jo tale om en nedlæggelse af foreningen og et
frasalg af værdierne (ejendommen).

Det kunne faktisk være interessant at vide om det overhovedet er lykkedes
nogen, at nedlægge en andelsforening og efterfølgende få tilbagekøbt
andelene som ejerlejligheder, og hvordan det er gjort.

Der er mange ikke så gennemskuelig konsekvneser i det (feks, hvad gør man
hvis bare en enkelt andelshaver ikke vil være med?)

/Per

---

Per Christoffersen wrote:

[klip]

> Det kan godt være jeg ikke kan læse teksten rigtigt, men jeg kan ikke se, at
> §-erne om overdragelse af andele fider anvendelse på den her beskrevne
> situation. Reelt er der jo tale om en nedlæggelse af foreningen og et
> frasalg af værdierne (ejendommen).

Ved nærmere eftertanke tror jeg du har ret.

I normalvedtægten for private andelsboligforeninger står der i § 37 om
opløsning følgende:

§ 37. Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges
af generalforsamlingen.
Stk. 2. Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden
deles den resterende formue mellem de til den tid værende medlemmer i
forhold til deres andels størrelse.

§ 5 har derfor næppe betydning, idet man blot likvidere selskabet og
realiserer aktiverne til den nye ejer.
§ 4 har dog stadig relevans, jf. KARNOVs bemærkninger til bestemmelsen.


> Det kunne faktisk være interessant at vide om det overhovedet er lykkedes
> nogen, at nedlægge en andelsforening og efterfølgende få tilbagekøbt
> andelene som ejerlejligheder, og hvordan det er gjort.

Ja, det kunne være interessant, men jeg tror næppe, der noget teoretisk
problem i det.

> Der er mange ikke så gennemskuelig konsekvneser i det (feks, hvad gør man
> hvis bare en enkelt andelshaver ikke vil være med?)

En enkelt andelshaver kan næppe stoppe det, da der ifølge
normalvedtægten kæves følgende til foreningens opløsning:

2/3 af medlemmerne er tilstede ved generalforsamlingen og stemmer for
forslaget.

/Rune Wold

--
Punani: "poo-na-nee (pü-no-nE)"
Hawaiian (lit. Heavenly flower), derived from pua (blossom);
nani (glory, splendor, heavenly), Meaning female genitals,
sexually receptive female or sexual intercourse.

---

"Rune Wold" <news78@stofanet.dk> wrote in message
news:3f4343eb$0$19373$ba624c82@nntp05.dk.telia.net...

> > Der er mange ikke så gennemskuelig konsekvneser i det (feks, hvad gør
man
> > hvis bare en enkelt andelshaver ikke vil være med?)
>
> En enkelt andelshaver kan næppe stoppe det, da der ifølge
> normalvedtægten kæves følgende til foreningens opløsning:
>
> 2/3 af medlemmerne er tilstede ved generalforsamlingen og stemmer for
> forslaget.

§4 siger jo, at hvis ejendommen sælges til anden side, så kan andelshavere
kræve at fortsætte som lejer.
Den må jo være møntet præcis på den situation vi drøfter her (hvad skulle
den ellers dække?)

Foreningens ejendom må altså sælges til en anden juridisk person. Denne
person frasælger dele af ejendommen som ejerlejligheder, og beholder resten
som udlejning til de personer, der ikke vil købe.
Person vil vel reelt være et ejendomsselskab, som indehaves af alle de
tidligere andelshavere, som derfor vil være sammen om at drive
ejendomsselskab, hvor en af indehaverne samtidig er lejer.

Ellers skal man finde en udenforstående person, som er interesseret i at
overtage ejendommen, og sælge tilbage til andelshaverne til en
forhåndsaftalt pris, og samtidig drive resterne af ejendommen som udlejning.
Sådan en person vil være svær at finde.

Som du siger, så er der måske ikke nogen teoretiske begrænsinger på, at det
kan lade sig gøre, men i praksis bliver løsningen måske nok lidt kringlet...

Det er sådan set derfor, at jeg godt kunne tænke mig at høre om nogen, der
rent faktisk har gjort det i praksis
Diskussionen kommer fra tid til anden også op i vores andelsforening, så jeg
har også konkret interesse i belysningen.

/per

---

Per Christoffersen wrote:

[klip]

> §4 siger jo, at hvis ejendommen sælges til anden side, så kan andelshavere
> kræve at fortsætte som lejer.
> Den må jo være møntet præcis på den situation vi drøfter her (hvad skulle
> den ellers dække?)

Så vidt jeg forstår er vi enige om, at den enkelte andelshaver der
ønsker at fortsætte sin andel som et lejemål, ikke udelukker udstykning
til ejerlejlighed.

/Rune Wold
--
Punani: "poo-na-nee (pü-no-nE)"
Hawaiian (lit. Heavenly flower), derived from pua (blossom);
nani (glory, splendor, heavenly), Meaning female genitals,
sexually receptive female or sexual intercourse.

---

"Rune Wold" <news78@stofanet.dk> wrote in message
news:3f4388f4$0$19352$ba624c82@nntp05.dk.telia.net...
> Per Christoffersen wrote:
>
> [klip]
>
> > §4 siger jo, at hvis ejendommen sælges til anden side, så kan
andelshavere
> > kræve at fortsætte som lejer.
> > Den må jo være møntet præcis på den situation vi drøfter her (hvad
skulle
> > den ellers dække?)
>
> Så vidt jeg forstår er vi enige om, at den enkelte andelshaver der
> ønsker at fortsætte sin andel som et lejemål, ikke udelukker udstykning
> til ejerlejlighed.

Ja.
(Det er bare min hjerne der koger over, når jeg tænker på de praktiske
foranstaltninger )

/Per

---

Rune Wold skriblede:
> David T. Metz wrote:
>
> [klip]
>
>> Et følgespørgsmål er så prisfastsættelsen samt skat. Det første salg
>> fra andelsforeningen er vist ikke så reguleret mht. prisfastsættelse,
>> men jeg mener det andet er?
>
> Salg af andele i andelsboligforening er ekstremt reguleret, jf.
>
> http://www.retsinfo.dk/_GETDOCI_/ACCN/A20010065229-REGL
>
> Se særligt § 5.

Ah, ja men § 5 er ikke relevant i dette scenarie hvor foreningen nedlægges.

Den eneste relevante jeg kan se er § 4, som ikke regulerer pris.

>> Man må vist ikke uden videre sælge en ejerlejlighed langt under
>> vurderingen (den off.) medmindre særlige forhold gør sig gældende -
>> formodentlig af skattetekniske årsager?
>
> Du må som udg.pkt. sælge en ejerlejlighed til hvilken som helst
> (lavere) pris. Skattemyndighederne kan dog skattemæssigt lave en
> omvurdering af transaktionen, men det betyder bare, at man beskattes
> således, som hvis man havde solgt til markedsprisen.

Nåh, ja - det er sådan det er. Der er altså en potentiel faldgrube
skattemæssigt.

>> Hvad med andelsforeningens provenue ifm. salg. Det skal vel fordeles
>> blandt andelshavere, som beskattes? Hvordan?
>
> Det vil fremgå af vedtægter, hvordan overskud skal forholdes ved
> likvidation af andelsforeningen.

Det gør det nu sjældent i min erfaring. Men da andelsbeviset jo er - netop
bevis på - en andel i foreningens formue må man vel fordele den resterende
formue ved likvidationen efter andelsstørrelse.

> Mht. skat mener jeg (jeg er ikke
> sikker) faktisk at et evt. overskud beskattes meget næmnsomt, hvis det
> overhovedet beskattes. Andelstanken er jo nonprofit agtig, og
> andelshavere behandelse derfor godt ift. skat og sociale ydelse såsom
> boligsikrings ydelser.

Nah, ikke ift. "boligsikringsydelser", hvis du dermed mener diverse
boligstøtteordninger. Det er kun pensionister der kan få støtte (efter de
generelle regler).

Men måske har du misforstået? Man beskattes jo aldrig ved salg af en bolig,
men det finurlige er her at man evt. har tjent på at være med i en
forening. Man sælger altså ikke sin andel ved en nedlæggelse, man udtager
formuen ifm. nedlæggelse. Måske beskattes man af aktieavance?

--
Fix Outlook Express så det citerer ordentligt:
http://flash.to/oe-quotefix/
Fix lange links og signaturadskiller:
http://support.microsoft.com/?kbid=331923

---

David T. Metz wrote:

[klip]

> Men måske har du misforstået? Man beskattes jo aldrig ved salg af en bolig,

Det gør man, hvis der er et spekulationsmoment i det.

[klip]

> men det finurlige er her at man evt. har tjent på at være med i en
> forening.

Spekulationsmomentet kan vel stort set ikke eksistere, jf. andelstanken
og § 5.

[klip]

> Måske beskattes man af aktieavance?

Aktier, jeg troede vi talte om andele.


/Rune Wold

--
Punani: "poo-na-nee (pü-no-nE)"
Hawaiian (lit. Heavenly flower), derived from pua (blossom);
nani (glory, splendor, heavenly), Meaning female genitals,
sexually receptive female or sexual intercourse.

---

Rune Wold skriblede:
> David T. Metz wrote:
>
> [klip]
>
>> Men måske har du misforstået? Man beskattes jo aldrig ved salg af en
>> bolig,
>
> Det gør man, hvis der er et spekulationsmoment i det.

Ja, men så er det vel ikke "en bolig" - nåh ok, jeg mente "egen bolig".

>> men det finurlige er her at man evt. har tjent på at være med i en
>> forening.
>
> Spekulationsmomentet kan vel stort set ikke eksistere, jf.
> andelstanken og § 5.

Da man ikke ejer en lejlighed, men en andel i en formue (som hovedsageligt
udgøres af en ejendom) så kan der være en fortjeneste, som altså ikke går
under reglerne for salg af egen bolig. § 5 er ikke relevant, da det ikke er
andelen der sælges, men ejendommen ifm. likvidation af foreningen.

>> Måske beskattes man af aktieavance?
>
> Aktier, jeg troede vi talte om andele.

Det er vel det samme? Jeg blev da beskattet af "aktieavance" da jeg solgte
anparter i min virksomhed - uanset det ikke var "aktier". Jeg har ikke tjek
på det - men se ovst. ræsonnement.

David


--
Fix Outlook Express så det citerer ordentligt:
http://flash.to/oe-quotefix/
Fix lange links og signaturadskiller:
http://support.microsoft.com/?kbid=331923

---

David T. Metz wrote:

[klip]

> Da man ikke ejer en lejlighed, men en andel i en formue (som hovedsageligt
> udgøres af en ejendom) så kan der være en fortjeneste, som altså ikke går
> under reglerne for salg af egen bolig. § 5 er ikke relevant, da det ikke er
> andelen der sælges, men ejendommen ifm. likvidation af foreningen.

Følgende besvarelse sker under to forudsætninger: Skattelovgivningen
indeholder regler, der rammer situationen. Og at disse stemmer overens
med et almindeligt salg af ejendomme.

Hvis der i foreningens salg af ejendommen ligger et spekulations moment,
kan avancen vel beskattes, men det vil da være foreningen, der hæfter
for dette og ikke medlemmerne, da disse ikke hæfter personligt.

[klip]

> Det er vel det samme? Jeg blev da beskattet af "aktieavance" da jeg solgte
> anparter i min virksomhed - uanset det ikke var "aktier". Jeg har ikke tjek
> på det - men se ovst. ræsonnement.

Aktieselskaber er i princippet blot størrere og mere offentlige
anpartsselskaber, derfor giver det mening at beskatte salg af anparter
som salg aktier.

Men jeg tror ikke der er den samme sammenlignlighed ved andele.

/Rune Wold

--
Punani: "poo-na-nee (pü-no-nE)"
Hawaiian (lit. Heavenly flower), derived from pua (blossom);
nani (glory, splendor, heavenly), Meaning female genitals,
sexually receptive female or sexual intercourse.

---

Henning wrote:

>
>>Dvs. hvis andelsboligforeningen likvideres i forbindelse med et salg af
>>alle andele, hvor samtlige andelshavere har frasagt deres ret til at
>>fortsætte andelen som et alm. lejemål, så har en ejer af hele ejendommen.
>>Herefter kan jeg som udg.pkt. ikke se noget problem i, at denne ejer
>>udstykker de enkelte lejligheder i ejendommen efter udstykningsloven.
>
> Så gælder det bare om at finde en person so de tidligere andelshavere
> tør overlade deres "formue" til, mens papirarbejdet foregår! De sælger
> billigt, forventer selv at kunne købe billigt igen?

Måske er det et dumt spørgsmål, men når andelsforeningen nu ejer ejendommen,
kan foreningen så ikke udstykke ejendommen og sælge lejlighederne inden den
opløses?

--
Mvh
Kenneth