--------------------------------------------------------------------
Webmasterne fra
http://www.sortehest.tk/ har d. 20.3.2003 modtaget
nedenstående indlæg til offentliggørelse. Indlægget er fra en beboer
i Sorte Hest.
--------------------------------------------------------------------
Jeg kunne sige meget om hjemmesiden, men jeg vil fatte mig i korthed.
Hvis
www.sorte-hest.dk er udlejers ønskedrøm, så er
www.sortehest.tk,
udlejers værste mareridt.
Anonymiteten
www.sortehest.tk optræder som en privat hjemmeside. Henset til de
problemstillinger, som
www.sortehest.tk rejser, herunder den kritik
som rettes mod navngivne personer m.v., havde jeg meget gerne set, at
webmaster ikke optrådte anonym, ligesom jeg godt kunne have undværet
de mere populistiske indslag. (af denne grund hverken læser eller
køber jeg Ekstra-bladet eller BT).
Anonymiteten er bl.a. årsag til, at jeg ikke – før nu – har
kommenteret formål, indhold og præsentationen af de
problemstillinger/spørgsmål, som rejses på hjemmesiden.
Jeg er ikke tilhænger af, at man ikke vil stå frem med sine meninger.
Når jeg nu sætter mig til tastaturet og benytter mig af
www.sortehest.tk, er det begrundet med, at jeg så sent som i går aftes
måtte konstatere, at den siddende beboerforenings bestyrelse udøver
censur på forslag som iht. til almindelige foreningsretlige regler er
fremsat til afstemning på det ordinære beboermøde.
Mine forslag, som er fremsendt til bestyrelsens formand Erik A.
Andersen iht. reglerne i indkaldelsen til beboermødet, fjernes fra
opslagstavlerne af beboerforeningens bestyrelse.
Det forhold, at beboerforeningens bestyrelse ikke kan lide et forslag,
som i hvert fald ikke kan kritiseres for manglende saglighed, giver
ikke beboerforeningens bestyrelse ret til at fjerne forslaget fra
opslagstavlerne eller dagsordenen.
Danmark er altså ikke en "bananrepublik".
Alligevel må jeg konkludere, at der på Sorte Hest er kræfter, der
understøtter magtmisbrug og nepotisme. Det kan jeg kun beklage.
www.sortehest.tk´s kritik af beboerforeningens bestyrelse
Der rejses mange interessante problemstillinger og stilles mange lige
så interessante spørgsmål.
Det fremgår af hjemmesiden, at et af formålene er, at få en ny
beboerforenings bestyrelse.
Det er fuldt legitimt at arbejde for, at der vælges en ny
beboerforenings bestyrelse, dersom man mener, at den nuværende
bestyrelse ikke gør sit arbejde godt nok. Jeg bryder mig dog ikke om
gabestokprincippet.
Selv om der kan sættes spørgsmålstegn ved beboerforenings bestyrelsens
demokratiske legitimitet, så kan man ikke komme uden om, at
bestyrelsen er lovligt valgt.
Hvis man er af den opfattelse, at bestyrelsen ikke forvalter sin
opgave godt nok, så må man på almindelig demokratisk vej søge at få
valgt en ny bestyrelse, eller sørge for, at den valgte bestyrelsen
bliver gjort opmærksom på det ansvar, som den helt utvivlsomt har.
Alternativt som jeg stille forslag om, at beboerforenings
repræsentationen nedlægges.
Stiftelsesgrundlaget
Beboerforeningen på Sorte Hest blev stiftet i august 1996.
Den nuværende beboerforenings formand Erik A. Andersen, som var
formand ved stiftelsen, tilkendegav ved den stiftende
generalforsamling
- at det bedste ville være, at beboerforeningens bestyrelse blev
sammensat af 7-8 medlemmer bredt repræsenteret i de forskellige
bygninger, så beboerrepræsentationen dels kunne varetage de enkelte
bygningers særinteresser og dels deltage i fællesskabet,
- at hensigten med en beboerrepræsentation var at få indflydelse på
ejendommens fremtidige drift, medindflydelse på budgetter og brugen af
de midler, der er til vedligeholdelse, husorden
Det fremgår videre, at stiftelsesgrundlaget var
- at indhente alternative tilbud på ejendommens rengøring og opsyn,
forsikringer
- at gøre indsigelse overfor varmeregnskab og lejeforhøjelser som
følge af skatter og afgifter m.v.
Endelig fremgår (citat) "ud over disse lidt kendelige og formelle
ting, kan beboerrepræsentationen naturligvis beskæftige sig med en
masse ting, der har indflydelse på trivsel og miljø i ejendommen."
Hvad er der så sket fra 1996 – 2003?
Det spørgsmål kan besvares med 2 ord: Ingen ting.
Beboerrepræsentationen har bevæget sig meget langt væk fra dens
stiftelsesgrundlag.
Som det fremgår af "Initiativgruppen til beboerfestens bevarelse", som
stort set er identisk med den nuværende beboerforenings bestyrelse, så
anser beboerforeningen i dag det som sin væsentligste opgave ( se
underskriftindsamling juni 2000):
1. giver tilskud til den årlige sommerfest
2. støtter op om sociale initiativer i bebyggelsen, fx.
fastelavnsfest, havepasning mv.
3. etablerer et fornuftigt og konstruktivt forhold til administrator,
så vi kan få juleudsmykning, gratis sommerfest, havemøbler mv.
4. engagerer sig i lejesager, hvis den enkelte beboer beder
bestyrelsen herom
Senest kan jeg konstatere, at pkt. 4, ikke længere er
beboerrepræsentationens formål.
Hvad er årsagen til denne udvikling?
Jeg kender naturligvis ikke svaret, men jeg kan ikke undlade at
fremkomme med nogle mere eller mindre kvalificerede bud.
For det første er beboerforeningens bestyrelse stort set alene
sammensat af lejere i det tidligere erhvervslejemål, hvor der er fri
aftaleret med hensyn til såvel lejens størrelse og lejevilkår.
De kompetencer, som lejelovgivningen giver en beboerrepræsentation,
når bortses fra skatter og afgifter, varmeregnskaber og
reguleringsklausuler, i det væsentligste betydning for de regulerede
lejemål, dvs. de lejemål, hvor huslejen skal fastsættes efter reglerne
i BRL kap. II-IV, dvs. efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
På Sorte Hest, Vesterbrogade 136 B – 150, er ca. 3/5 af lejemålene
omfattet af reglerne om fri aftaleret (indrettet i tidligere
erhvervsbygninger). Lejen for disse lejemål er uafhængig af
ejendommens driftsudgifter i modsætning til lejemålene omfattet af
reglerne om omkostningsbestemt leje.
Dersom man ikke kan gøre noget ved lejens størrelse, jf. at den er
aftalt, så er det naturligt men ikke berettiget, at fokus flyttes fra
de hårde økonomiske tal til de sociale aktiviteter.
For det andet har det været udlejers politik, at ejendommen
administreres efter "noget for noget princippet". Hvis
beboerrepræsentationen vil have tilskud til en beboerfest, hvis
beboerforenings repræsentationen vil have juletræer og blomster, hvis
den enkelte lejer vil have en større lejlighed, have lov til at holde
hund, eller for den sags skyld have repareret sin dryppende vandhane
etc., så skal beboerrepræsentationen og den enkelte lejer ikke stille
krav på andre områder, og da slet ikke påklage sin husleje.
Det bemærkes i den forbindelse, at administrator handler på vegne af
udlejer.
Dette problem er således også erkendt af den nuværende
beboerrepræsentations bestyrelse. Ved underskriftindsamlingen i juni
2000 udtalte komiteen til sommerfestens bevarelse således (citat):
"Samtidig er det vores opfattelse, at bestyrelsens konfliktsøgende
linie har forværret klimaet mellem beboere og administrator generelt.
Det betyder sandsynligvis, at administrator fremover vil vælge den
minimale løsning og ikke længere give tilskud til sommerfesten, sætte
juletræer op mv."
(Af hensyn til forståelsen, kan jeg oplyse, at underskriftindsamlingen
i juni 2000 kom i stand for at vælte en bestyrelse, som var blevet
valgt i marts 2000. Den nye bestyrelse, som altså fik en kort levetid,
ville vende tilbage til grundlaget for stiftelsen af en
beboerrepræsentation).
Der synes således at være en indbygget konflikt mellem lejerne i de
frit regulerede lejemål og de regulerede lejemål mht. spørgsmålet om,
hvad en beboerrepræsentation skal anvendes til.
Skal beboerrepræsentationen bevares eller nedlægges ?
Når jeg har stillet forslag om nedlæggelse af beboerrepræsentationen,
er det ikke for at skabe splid blandt beboerne på Sorte Hest – snarere
tværtimod.
Da den nuværende beboerforenings bestyrelse tidligere har
tilkendegivet, at man ikke vil sidde i bestyrelse med andre end sig
selv, synes det meget svært i én beboerforening på Sorte Hest, på
demokratisk vis, at forene de forskellige interesser.
Forholdet til udlejer
Er det rimeligt, at ejeren Ejendomsaktieselskabet Sorte Hest og dermed
pensionskassen tjener på at udleje og drive ejendommen Sorte Hest,
Vesterbrogade 136 – 150?
Dette spørgsmål er rejst på
www.sortehest.tk, vel nærmest som en
provokation.
Min personlige opfattelse er, at Ejendomsaktieselskabet Sorte Hest og
ejeren PJD selvfølgelig skal opkræve den leje, som den gældende
lejelovgivning giver mulighed for, og dersom selskabet på dette
grundlag kan skabe en god forretning, er det helt fint med mig. Det
ser jeg absolut ikke noget moralsk forkasteligt i.
Når en pensionskasse investerer i en udlejningsejendom er det for at
tjene penge, hverken mere eller mindre, og for derved at opfylde
forpligtelsen til at forrente medlemmernes pensionsmidler bedst
muligt.
Men den retlige forpligtelse overfor medlemmerne, giver ikke
pensionskassen en ret til at bryde lejelovgivningen og fastsætte en
leje og lejevilkår, som ikke er i overensstemmelse med den gældende
lejelovgivning.
Jeg vil i den kommende tid på
www.sortehest.tk fremlægge dokumentation
for, at der er aftalt leje og lejevilkår, som ikke er i
overensstemmelse med den gældende lejelovgivning.
Nu er det vel forhåbentlig ikke således, at det er udgangspunktet på
Sorte Hest, at der fastsættes en leje og lejevilkår, som ikke er i
overensstemmelse med den gældende lovgivning, men det sker.
Problemet er, at det forhold, at én lejer får medhold ved Huslejenævn,
Ankeinstans eller domstolene kun har virkning for den pågældende lejer
og ikke for alle andre, når sagen ikke er rejst af beboerforeningen,
men af den enkelte lejer.
Det seneste eksempel på Sorte Hest er sagen om varmeregnskabet, som
beboerforeningsbestyrelsen, valgte ikke at påklage.
Sanktionen af at opkræve leje og fastsætte lejevilkår, som ikke er i
overensstemmelse med den gældende lejelovgivning, er alene rente og
sagsomkostninger og selvfølgelig tilbagebetaling til lejer, som har
klaget og fået medhold.
Går den så går den, og den går i ca. 95 % af tilfældene.
Lejelovgivningen er kompliceret, og der er mange lejere, som ikke
kender sin rettigheder og som giver op af frygt for, hvad udlejer vil
gøre, hvis rettighederne gøres gældende.
Dokumentationen vil ske med henvisning til konkrete Huslejenævns-
Ankenævns og domstolsafgørelser. Der vil ikke blive noget med at
fremsætte udokumenterede påstande.
Da afgørelserne har betydning for flere lejere på Sorte Hest, havde
jeg gerne set, at offentliggørelsen sket på beboerforeningens
hjemmeside
www.sorte-hest.dk, men beboerforenings bestyrelsen har
klart tilkendegivet, at det ikke er hensigten at hjemmesiden skal
anvendes til dette formål.
Dersom jeg benytter opslagstavlerne, fjernes informationen, så det vil
være spild af god papir.
Dette efterlader kun
www.sortehest.tk tilbage.
Dersom jeg skal benytte
www.sortehest.tk, må jeg dog opfordre til, at
hjemmesiden af-anonymiseres, eller opfordre til, at der gives en meget
god begrundelse for, hvorfor ophavsmanden/m/k er anonym.
Jeg kunne naturligvis også vælge den lette løsning og tie stille og
undgå eventuelle repressalier fra udlejer eller massiv afstandstagen
fra den valgte beboerforenings bestyrelse, som mit indlæg i debatten
måtte give anledning til.
Huslejer Sorte Hest
Jeg har lagt en fil med huslejer på Sorte Hest ud på hjemmesiden.
Jeg har lagt huslejerne ind i et regneark. Regnearket er udarbejdet på
grundlag af en specifikation udarbejdet af Skanska A/S. Jeg har ikke
overført navne, idet de er uden betydning.
Skemaet har størst interesse for de lejemål, hvor huslejen fastsættes
efter reglerne om omkostningsbestemt leje, men kan også have betydning
for øvrige lejemål.
For de regulerede lejemål gælder der en lighedsregel i BRL § 5, stk. 8
Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller
lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for
lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Jeg vil senere lægge yderligere beregningsskemaer ud og fortælle,
hvorledes skemaerne skal læses, og hvad de evt. kan bruges til.
Jeg skal dog gøre opmærksom på, at det forhold, at en lejer synes
lejen er for høj, ikke nødvendigvis er ensbetydende med, at lejen ikke
er i overensstemmelse med gældende lovgivning, jf. det ovf. anførte.
Om lejen er i overensstemmelse med lejelovgivningen, kan prøves ved
Huslejenævnet.
Beboerklagenævnet og Huslejenævnet
Larslejsstræde 2
1451 København K
Tlf. 33 13 69 05
Fax 33 14 74 76 Åbningstid:
Mandag til onsdag kl. 9.30-15.00
Håber at flere lejere vil melde sig i debatten.
Jeg er meget åben for en dialog omkring de spørgsmål, som mit indlæg
evt. måtte give anledning til.
Sonja Andersen
Sorte Hest