/ Forside / Karriere / Erhverv / Jura / Nyhedsindlæg
Login
Glemt dit kodeord?
Brugernavn

Kodeord


Reklame
Top 10 brugere
Jura
#NavnPoint
RyeJensen 11840
Nordsted1 11095
dova 10393
refi 7375
ans 6906
BjarneD 5596
Oldboston 4933
Paulus1 3538
themis 2862
10  jakjoe 2566
Andelsbolig - hjemmel til valg af værdians~
Fra : Peter


Dato : 28-11-02 08:12

Jeg er bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelser
om værdiansættelse af andelsboliger.

Jeg har fået den opfattelse, at det er op til den enkelte
andelshaver at vælge mellem de lovlige værdiansættelses-
principper, MED MINDRE andelsboligforeningens vedtægter
giver generalforsamling eller bestyrelse hjemmel til at
vælge/fravælge nogle af lovgivningens mulige principper.

Jeg er klar over, at mange andelsboligforeninger netop har
vedtægter, hvorefter generalforsamlingen vedtager et
værdiansættelsesprincip - men der findes også foreninger
UDEN en sådan vedtægtsbestemmelse.

Hvis en andelsboligforenings vedtægter alene pålægger
bestyrelsen at efterse, "at vilkårene er i overensstemmelse
med lovgivningen", er det min opfattelse, at en sælger lovligt
kan anvende fx værdiansættelse efter handelsværdi - selv
om generalforsamling eller bestyrelse hellere ser en lavere
offentlig ejendomsvurdering anvendt.

1) Er det korrekt forstået, at generalforsamling eller bestyrelse
skal have vedtægtshjemmel for at kunne begrænse
andelshaverens valg mellem lovlige værdiansættelsesprincipper?

2) Er det korrekt fortolket, at en vedtægtsbestemmelse om,
at bestyrelsen skal efterse, "at vilkårene er i overensstemmelse
med lovgivningen", IKKE er en hjemmel som nævnt under 1)?

Jeg er klar over, at der også er diverse praktiske problemer
forbundet med ovenstående. Jeg vil dog blive rigeligt glad for
et svar på de principielle spørgsmål - gerne underbygget med
kildehenvisning.

På forhånd mange tak!



 
 
Peter (28-11-2002)
Kommentar
Fra : Peter


Dato : 28-11-02 09:19

"Peter" <mail.frabedes@mail.frabedes> skrev i
news:3de5ca0a$0$81780$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
[SNIP]

Jeg beklager, at der måske er dukket 2 nogenlunde enslydende
indlæg om dette emne op. Når TDC Internets newsserver meddeler,
at et indlæg ikke er blevet sendt pga. serverfejl, er det nærliggende
at stole på det. Men det kan man åbenbart ikke...



René Jørgensen (28-11-2002)
Kommentar
Fra : René Jørgensen


Dato : 28-11-02 12:37

Jeg tror at du kan finde svaret i Mette Nevilles bog. Hun er professor i
boligret

Prøv evt. denne bog: (kan sikkert lånes på biblioteket);

Andelsboligforeningsl.M/K.98

Hilsen

René



David T. Metz (28-11-2002)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 28-11-02 15:03

Peter skriblede:
> Jeg er bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelser
> om værdiansættelse af andelsboliger.

Det er her det går galt for dig. Det drejer sig om ikke en værdiansættelse
af den enkelte bolig, men om en andel (i foreningens formue), hvortil der
er knyttet retten til en bolig. Andelsprisen afhænger af foreningens
formue, som fremgår af regnskabet - hvor én af de i §5 stk 2 nævnte
værdiansættelser for /ejendommen/ er anvendt.

> Jeg har fået den opfattelse, at det er op til den enkelte
> andelshaver at vælge mellem de lovlige værdiansættelses-
> principper, MED MINDRE andelsboligforeningens vedtægter
> giver generalforsamling eller bestyrelse hjemmel til at
> vælge/fravælge nogle af lovgivningens mulige principper.

Forkert. Prøv at kigge i det seneste regnskab. Der vil stå en andelskrone
eller en andelspris. Regnskabet godkendes altid af generalforsamlingen, som
dermed (evt. kun indirekte) vælger den anvendte beregningsmetode for
værdiansættelse af ejendommen. Jeg kender mange der bor i andelsbolig som
ikke er (var) opmærksomme på det forhold, at de rent faktisk beslutter
noget væsentligt om prisen på deres andel ved at godkende et regnskab for
foreningen. Typisk sker det ved at bestyrelsen aftaler metoden med
revisor/administrator og forelægger et forslag til regnskab baseret på det
for generalforsamlingen.

Mange er her ikke opmærksomme på at det er et forslag, som principielt kan
diskuteres. Hvis du er utilfreds med valget må du rejse det på næste
generalforsamling. Så vidt jeg kan se, kan du gøre det uden at stille
forslag, da det er en del af punktet om regnskabsgodkendelse. Det vil dog
være dårlig stil (efter min mening) ikke at sende information rundt først,
evt. som et decideret forslag.

> Jeg er klar over, at mange andelsboligforeninger netop har
> vedtægter, hvorefter generalforsamlingen vedtager et
> værdiansættelsesprincip - men der findes også foreninger
> UDEN en sådan vedtægtsbestemmelse.

Tjah, da de er underlagt loven er det ligegyldigt.

> 1) Er det korrekt forstået, at generalforsamling eller bestyrelse
> skal have vedtægtshjemmel for at kunne begrænse
> andelshaverens valg mellem lovlige værdiansættelsesprincipper?

Nej.

> 2) Er det korrekt fortolket, at en vedtægtsbestemmelse om,
> at bestyrelsen skal efterse, "at vilkårene er i overensstemmelse
> med lovgivningen", IKKE er en hjemmel som nævnt under 1)?

Næh, loven hjemler generalforsamlingen den myndighed du omtaler. Der er
visse undtagelser, f.eks. stk 7:

" Uanset reglerne i stk. 2-4 kan en andelshaver ved overdragelsen beregne
sig samme pris for andelen i foreningens formue, som han selv lovligt har
betalt, såfremt ejendommen er opført med støtte efter lov om boligbyggeri
eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og
finansieret med indekslån."

> Jeg er klar over, at der også er diverse praktiske problemer
> forbundet med ovenstående. Jeg vil dog blive rigeligt glad for
> et svar på de principielle spørgsmål - gerne underbygget med
> kildehenvisning.

Loven findes her:
http://www.retsinfo.dk/_GETDOCI_/ACCN/A20010065229-REGL

David


Peter (28-11-2002)
Kommentar
Fra : Peter


Dato : 28-11-02 16:36

David T. Metz <dtm.ioa@cbs.eu> skrev:

> Det er her det går galt for dig.

Det går på ingen måde galt for mig. Jeg er fuldt vidende om
hvilken del af overdragelsessummen, som værdiansættelses-
princippet angår.

> Forkert. Prøv at kigge i det seneste regnskab. Der vil stå
> en andelskrone eller en andelspris. Regnskabet godkendes
> altid af generalforsamlingen, som dermed (evt. kun
> indirekte) vælger den anvendte beregningsmetode for
> værdiansættelse af ejendommen.

Vi er enige om, at det ofte foregår sådan i praksis. Mit
spørgsmål er, om generalforsamlingen uden vedtægtshjemmel
kan foretage dette valg og dermed begrænse andelshavers
mulighed for - inden for lovgivningens rammer - at vælge
mellem de forskellige værdiansættelsesprincipper når den
maksimale overdragelsessum skal beregnes. I en lang
række foreninger ER der en sådan vedtægtshjemmel, og
for disse er der ingen problemer.

> Næh, loven hjemler generalforsamlingen den myndighed
> du omtaler.

Hvor? Efter min opfattelse er loven tavs på dette punkt - og
min eneste kilde til, at der skal være en vedtægtshjemmel, er
en artikel af Erling Rasmussen fra Roskilde Universitet. Med
al respekt er han dog næppe landets førende ekspert på
området - og jeg har ikke lige diverse tekster af Mette Neville
ved hånden.

Skulle jeg have ret i min opfattelse, kan en generalforsamling
selvfølgelig foretage en vedtægtsændring og eksempelvis
indføre en bestemmelse om valg af værdiansættelsesprincip
- omend det skal foretages efter den procedure og det flertal,
der kræves for vedtægtsændringer.



Camilla Scharff (28-11-2002)
Kommentar
Fra : Camilla Scharff


Dato : 28-11-02 18:52

"Peter" <mail.frabedes@mail.frabedes> skrev...
> Vi er enige om, at det ofte foregår sådan i praksis. Mit
> spørgsmål er, om generalforsamlingen uden vedtægtshjemmel
> kan foretage dette valg og dermed begrænse andelshavers
> mulighed for - inden for lovgivningens rammer - at vælge
> mellem de forskellige værdiansættelsesprincipper når den
> maksimale overdragelsessum skal beregnes. I en lang
> række foreninger ER der en sådan vedtægtshjemmel, og
> for disse er der ingen problemer.

Jeg er ret overbevist om, at du har helt ret i, at det i vedtægterne skal
fremgå, at generalforsamlingen lovligt kan fastsætte en lavere andelsværdi
end der umiddelbart kan beregnes vha. metoderne beskrevet i loven. Og det
gør der heldigvis i de fleste vedtægter.
Når det nu er sagt, så mener jeg altså godt, at en given andelshaver kan
vælge princip og beregne andelsprisen ud fra det, så længe det er inden for
lovens rammer - men jeg mener også, at den pågældende andelshaver i givet
fald må afholde evt. omkostninger til fx vurdering, hvis han/hun vælger dét
princip (og det er det, de fleste ønsker, svjv).

> Skulle jeg have ret i min opfattelse, kan en generalforsamling
> selvfølgelig foretage en vedtægtsændring og eksempelvis
> indføre en bestemmelse om valg af værdiansættelsesprincip
> - omend det skal foretages efter den procedure og det flertal,
> der kræves for vedtægtsændringer.

Korrekt - efter min, og desuden mange af mine kollegers, opfattelse.

Mvh. Camilla



Peter (28-11-2002)
Kommentar
Fra : Peter


Dato : 28-11-02 22:45

"Camilla Scharff" <camischa@jubiipost.dk> skrev i
news:as5l4r$5fj$1@sunsite.dk...

> Jeg er ret overbevist om, at du har helt ret i, at det i
> vedtægterne skal fremgå, at generalforsamlingen lovligt
> kan fastsætte en lavere andelsværdi end der umiddelbart
> kan beregnes vha. metoderne beskrevet i loven. Og det
> gør der heldigvis i de fleste vedtægter. Når det nu er
> sagt, så mener jeg altså godt, at en given andelshaver
> kan vælge princip og beregne andelsprisen ud fra det,
> så længe det er inden for lovens rammer [...]

Tak for dit svar!

Det er desværre endnu ikke lykkedes mig at fremtrylle
Mette Nevilles bog med kommentarer til andelsbolig-
foreningsloven. Jeg har til gengæld været i nærheden af en
Karnov (hvor kommentarerne skulle være skrevet af
selvsamme Neville). Heraf fremgår følgende:

"Er spørgsmålet ikke afgjort i foreningens vedtægt, kan
sælgeren vælge den højeste værdi, jf. formuleringen forud
for L 1982 80. Se U 1982 1055 [...]"

Det er jo helt i tråd med din og min opfattelse. Men i
Karnov anføres også dette:

"Valgfriheden kan fortabes ved passivitet over for en fast
praksis for værdiansættelse, jf. U 1995 935 (sælger bundet
af andelsboligforeningens langvarige praksis vedr
beregningen af andelsværdien, selv om denne praksis
ikke var i overensstemmelse med vedtægten)."

Jeg har svært ved at se, hvordan denne passivitet skal undgås.
Skal man fx hvert eneste år forud for sin senere fraflytning
protestere over for bestyrelse eller generalforsamling? Det
lyder sært. Jeg har ikke læst selve dommen, med ud fra
referatet undrer det mig, hvordan dommen harmonerer med
førstnævnte citat.

> [...] - men jeg mener også, at den pågældende andelshaver
> i givet fald må afholde evt. omkostninger til fx vurdering,
> hvis han/hun vælger dét princip (og det er det, de fleste
> ønsker, svjv).

Enig - efterfølgende sælgere må dog kunne "genbruge"
vurderingen inden for 18-måneders-grænsen.



Camilla Scharff (29-11-2002)
Kommentar
Fra : Camilla Scharff


Dato : 29-11-02 00:51

"Peter" <mail.frabedes@mail.frabedes> skrev...
SNIP

> Jeg har svært ved at se, hvordan denne passivitet skal undgås.
> Skal man fx hvert eneste år forud for sin senere fraflytning
> protestere over for bestyrelse eller generalforsamling? Det
> lyder sært. Jeg har ikke læst selve dommen, med ud fra
> referatet undrer det mig, hvordan dommen harmonerer med
> førstnævnte citat.

Jeg vil formode - har heller ikke lige læst dommen... - at en forening, som
har kørt med det samme princip i årevis, vil siges at have en 'langvarig
praksis', hvorimod en forening, som har skiftet princip indtil flere gange i
fx en 5-årig periode ikke kan siges at have nogen speciel praksis. I sidste
tilfælde tyder det også på, at der fra år til år er foretaget en mere
konkret vurdering af, hvad der bedst kunne betale sig/passede ind lige nu,
og så at der valgtes ud fra dette.

Hvordan man ellers kommer uden om denne passivitetsbetragtning ved jeg
ikke - men det er da muligt, at man skal protestere ved hver
generalforsamling el. lignende? Så må man jo blot håbe, at foreningen har en
så fornuftig administrator, at der bliver stillet ændringsforslag til
vedtægterne, så det fremover bliver lovligt at fastsætte en lavere
andelskrone, som medlemmerne er bundet af i perioden til næste gf.

Mvh. Camilla



Peter (29-11-2002)
Kommentar
Fra : Peter


Dato : 29-11-02 20:51

"Camilla Scharff" <camischa@jubiipost.dk> skrev i
news:as6a51$nko$1@sunsite.dk...

[om "Valgfriheden kan fortabes ved passivitet over for en fast
praksis for værdiansættelse, jf. U 1995 935 (sælger bundet
af andelsboligforeningens langvarige praksis vedr
beregningen af andelsværdien, selv om denne praksis
ikke var i overensstemmelse med vedtægten)."]

> Jeg vil formode - har heller ikke lige læst dommen...

Jeg har selv stadig heller ikke læst dommen - men det kunne
måske tænkes, at den pågældende forening netop havde
den efterspurgte vedtægtsbestemmelse, men at foreningen
blot brugte den forkert. Så kunne det bedre give mening,
at andelshaver måtte bøje sig for foreningen. Og det ville
harmonere bedre med Nevilles kommentar om, at manglende
vedtægtsbestemmelse giver valgfrihed for andelshaver.



David T. Metz (05-12-2002)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 05-12-02 17:01

Peter wrote:
> Det er jo helt i tråd med din og min opfattelse. Men i
> Karnov anføres også dette:
>
> "Valgfriheden kan fortabes ved passivitet over for en fast
> praksis for værdiansættelse, jf. U 1995 935 (sælger bundet
> af andelsboligforeningens langvarige praksis vedr
> beregningen af andelsværdien, selv om denne praksis
> ikke var i overensstemmelse med vedtægten)."
>
> Jeg har svært ved at se, hvordan denne passivitet skal undgås.
> Skal man fx hvert eneste år forud for sin senere fraflytning
> protestere over for bestyrelse eller generalforsamling? Det
> lyder sært. Jeg har ikke læst selve dommen, med ud fra
> referatet undrer det mig, hvordan dommen harmonerer med
> førstnævnte citat.

Jeg har læst dommen nu. Det er en kompliceret sag om en (der handler på
vegne af) sælger der prøver at påstå at beregningsmetode d) - som er lagt
til grund - ikke er i overensstemmelse med vedtægterne. Imidlertid har han
selv siddet i bestyrelsen i flere år og har på flere generalforsamlinger
godkendt en fastsættelse af andelsværdi efter metode d). Retten siger i den
forbindelse - med jævne ord - at så kan han ikke komme nu her efter en
længere årrækkes fast praksis, hvor han ikke har gjort indsigelse og kræve
praksis ændret ifm. en bestemt handel.

David



David T. Metz (29-11-2002)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 29-11-02 00:13

Camilla Scharff skriblede:

>> Skulle jeg have ret i min opfattelse, kan en generalforsamling
>> selvfølgelig foretage en vedtægtsændring og eksempelvis
>> indføre en bestemmelse om valg af værdiansættelsesprincip
>> - omend det skal foretages efter den procedure og det flertal,
>> der kræves for vedtægtsændringer.
>
> Korrekt - efter min, og desuden mange af mine kollegers, opfattelse.

Ja naturligvis kan generalforsamlingen vedtage vedtægtsændringer, der ikke
strider mod loven. Det er blot redundant, da hjemlen allerede er givet.

David


Inger Pedersen (28-11-2002)
Kommentar
Fra : Inger Pedersen


Dato : 28-11-02 22:55


"Peter" <mail.frabedes@mail.frabedes> skrev i en meddelelse
>
> Vi er enige om, at det ofte foregår sådan i praksis. Mit
> spørgsmål er, om generalforsamlingen uden vedtægtshjemmel
> kan foretage dette valg og dermed begrænse andelshavers
> mulighed for - inden for lovgivningens rammer - at vælge
> mellem de forskellige værdiansættelsesprincipper når den
> maksimale overdragelsessum skal beregnes.

Har I ikke en bestemmelse om, at generalforsamlingen er foreningens højeste
myndighed?
Hilsen Inger



David T. Metz (29-11-2002)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 29-11-02 00:40

Peter skriblede:
> David T. Metz <dtm.ioa@cbs.eu> skrev:
>
>> Det er her det går galt for dig.
>
> Det går på ingen måde galt for mig. Jeg er fuldt vidende om
> hvilken del af overdragelsessummen, som værdiansættelses-
> princippet angår.

Ok, så formulerede du dig uklart.

>> Forkert. Prøv at kigge i det seneste regnskab. Der vil stå
>> en andelskrone eller en andelspris. Regnskabet godkendes
>> altid af generalforsamlingen, som dermed (evt. kun
>> indirekte) vælger den anvendte beregningsmetode for
>> værdiansættelse af ejendommen.
>
> Vi er enige om, at det ofte foregår sådan i praksis. Mit
> spørgsmål er, om generalforsamlingen uden vedtægtshjemmel
> kan foretage dette valg og dermed begrænse andelshavers
> mulighed for - inden for lovgivningens rammer - at vælge
> mellem de forskellige værdiansættelsesprincipper når den
> maksimale overdragelsessum skal beregnes. I en lang
> række foreninger ER der en sådan vedtægtshjemmel, og
> for disse er der ingen problemer.

Det du fortsat misforstår er at du antager at den enkelte andelshaver
suverænt kan beslutte hvordan formuen opgøres i foreningen. Se på loven:

"§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til
andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad
værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens
vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge."

Foreningens formue fremgår af regnskabet, der som nævnt godkendes af
generalforsamlingen. Man kan ikke som enkeltperson komme og sige at man
synes foreningen har en anden formue end det der står i regnskabet. Det er
en andel i foreningens formue man køber - ikke en lejlighed. Det ser stadig
ud som om du tror det er en lejlighed der sælges. Som du kan se af
ovenstående er det ikke tilfældet.

>> Næh, loven hjemler generalforsamlingen den myndighed
>> du omtaler.
>
> Hvor?

Se ovenfor.

> Efter min opfattelse er loven tavs på dette punkt - og
> min eneste kilde til, at der skal være en vedtægtshjemmel, er
> en artikel af Erling Rasmussen fra Roskilde Universitet. Med
> al respekt er han dog næppe landets førende ekspert på
> området - og jeg har ikke lige diverse tekster af Mette Neville
> ved hånden.

Det må være af mangel på viden om regnskaber for foreninger at man kan
hævde noget andet - så vidt jeg kan se. Loven er ikke tavs - der at prisen
maksimalt må være "værdien af andelen af foreningens formue" - det er
soleklart. Generalforsamlingen beslutter beregningsmetoden efter §5 stk. 2.
Ved en konkret overdragelse indgår selvfølgelig de nævnte undtagelser for
fastsættelse af maksimumpris samt et tillæg for forbedringer og evt.
fradrag eller tillæg for vedligeholdelsesstand.

Prøv evt også at læse:

" §6 Stk. 5. Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet oplyse andelens
værdi på statusdagen, beregnet i overensstemmelse med § 5, samt eventuelle
vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen."

Og så spørger jeg igen: står det ikke i jeres regnskab - enten som
"andelskrone" eller som "andelsværdi"?

De "evt. vedtægtbestemmelser", kan f.eks. være en aftale om månedlig
regulering af andelsværdien med en procentsats, for at afspejle udviklingen
i foreningens gældsafviklling (det har jeg selv oplevet i en forening jeg
boede i).

David


Peter (29-11-2002)
Kommentar
Fra : Peter


Dato : 29-11-02 08:51

"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.eu> skrev i
news:3de6a7e6$0$81790$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk

> Ok, så formulerede du dig uklart.

Det mener jeg ikke. Men indrømmet: Jeg tillod mig at skrive
"andelsbolig" i stedet for "andel i en andelsboligforening hvor
der til andelen er knyttet retten til en bolig". [ironi] Det var
selvfølgelig også en katastrofal forkortelse... [/ironi]

> Det du fortsat misforstår er at du antager at den enkelte
> andelshaver suverænt kan beslutte hvordan formuen
> opgøres i foreningen.

Som du kan se af
news:3de68eb6$0$81777$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk
(som underligt nok ikke er dukket op på TDC Internets
newsserver) er min antagelse ganske godt underbygget af
Mette Nevilles kommentarer i Karnov:

"Er spørgsmålet ikke afgjort i foreningens vedtægt, kan
sælgeren vælge den højeste værdi, jf. formuleringen forud
for L 1982 80. Se U 1982 1055 [...]"

> Foreningens formue fremgår af regnskabet, der som nævnt
> godkendes af generalforsamlingen.

Det er en sandhed med modifikationer. Den formue, der
fremgår af regnskabets almindelige egenkapitalberegning er
påvirket af det målegrundlag, der anvendes for ejendom
og gæld. Ofte vil man i selve regnskabet anvende en historisk
anskaffelsespris, der slet ikke afspejler den værdi,
ejendommen har efter fx offentlig ejendomsvurdering eller
handelsværdi. Ud fra en regnskabsteoretisk synsvinkel kan
regnskabets almindelige egenkapitalberegning dermed være
misvisende - men omvendt er andelsboligforeninger ikke
omfattet af synderligt meget regnskabsregulering (i forhold
til diverse selskabsformer).

Andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5 pålægger ganske
rigtigt bestyrelsen som note til årsregnskabet at "oplyse
andelens værdi på statusdagen, beregnet i overensstemmelse
med § 5, samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om
prisfastsættelsen." I denne note kan der så foretages
regulering til et andet (lovligt) værdiansættelsesprincip end
det, der ligger til grund for regnskabets almindelige
egenkapitalberegning.

Men jeg mangler fortsat at få oplyst en kilde til, hvorledes
dette uden vedtægtshjemmel skulle kunne begrænse den
enkelte andelshavers valg mellem de lovlige værdiansættelses-
principper, når der henses til ovenstående lovkommentar.
U 1995.935 er en mulighed, men den har jeg endnu ikke
læst - og jeg havde foretrukket en kilde på lovniveau.

> Man kan ikke som enkeltperson komme og sige at man
> synes foreningen har en anden formue end det der står i
> regnskabet.

Det kan man faktisk, hvis man læser lovkommentaren ovenfor.

> Det er en andel i foreningens formue man køber - ikke en
> lejlighed. Det ser stadig ud som om du tror det er en lejlighed
> der sælges.

Jeg er fuldt bevidst om, hvad der sælges. Jeg har svært ved
at se formålet med, at du bliver ved med at antyde, at jeg
skulle have forståelsesproblemer. Prøv at gå efter bolden i
stedet for manden. Vi er jura-gruppen og ikke i politik-gruppen.

> Generalforsamlingen beslutter beregningsmetoden efter §5 stk. 2.

For 3.-4. gang: Jeg efterlyser en hjemmel for generalfor-
samlingen til at tage en sådan beslutning, i de tilfælde hvor
hjemlen ikke findes i vedtægterne. Du har fortsat ikke henvist
til et sted i loven hvor en sådan hjemmel gives. Du har alene
henvist til metoderne for værdiansættelse samt til din egen
erfaring og gætteri, som jo ikke er videre anvendelig som
retskilde. Jeg vælger i al fald at fæste større lid til Neville i
Karnov og Camilla Scharffs indlæg her i gruppen.



David T. Metz (29-11-2002)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 29-11-02 15:15

Peter skriblede:
> "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.eu> skrev i
> news:3de6a7e6$0$81790$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk

> Som du kan se af
> news:3de68eb6$0$81777$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk
> (som underligt nok ikke er dukket op på TDC Internets
> newsserver)

(den er lidt langsom i øjeblikket - du kan evt. se det på sunsite.auc.dk,
men den er på dtext.news.tele.dk nu)

> er min antagelse ganske godt underbygget af
> Mette Nevilles kommentarer i Karnov:
>
> "Er spørgsmålet ikke afgjort i foreningens vedtægt, kan
> sælgeren vælge den højeste værdi, jf. formuleringen forud
> for L 1982 80. Se U 1982 1055 [...]"

Det modsiger vel ikke det jeg siger? Eller hvad refererer "spørgsmålet" til
i ovenstående (jeg har ikke Karnov inden for rækkevidde). Er det ikke hvis
man i foreningen har en praksis for at fastsætte en maksimalpris der er
lavere end hjemlet i §5? Altså hvis man siger at andelsprisen skal være
lavere end andelen af formuen?

>> Foreningens formue fremgår af regnskabet, der som nævnt
>> godkendes af generalforsamlingen.
>
> Det er en sandhed med modifikationer. Den formue, der
> fremgår af regnskabets almindelige egenkapitalberegning er
> påvirket af det målegrundlag, der anvendes for ejendom
> og gæld. Ofte vil man i selve regnskabet anvende en historisk
> anskaffelsespris, der slet ikke afspejler den værdi,
> ejendommen har efter fx offentlig ejendomsvurdering eller
> handelsværdi. Ud fra en regnskabsteoretisk synsvinkel kan
> regnskabets almindelige egenkapitalberegning dermed være
> misvisende - men omvendt er andelsboligforeninger ikke
> omfattet af synderligt meget regnskabsregulering (i forhold
> til diverse selskabsformer).

Vi er enige om at formueopgørelsen er misvisende ift. fx.
markedsforholdene - hvis fx. man anvender beregningsmetoden om
anskaffelsespris (især for gamle foreninger). Det ændrer ikke ved at det er
en lovlig måde at opgøre formuen på. Som jeg nævnte tidligere kan den
enkelte ikke blot vælge en anden, sådan spiller klaveret ikke for
formueopgørelser i foreninger (bortset måske fra i Farum?)

> Andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5 pålægger ganske
> rigtigt bestyrelsen som note til årsregnskabet at "oplyse
> andelens værdi på statusdagen, beregnet i overensstemmelse
> med § 5, samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om
> prisfastsættelsen." I denne note kan der så foretages
> regulering til et andet (lovligt) værdiansættelsesprincip end
> det, der ligger til grund for regnskabets almindelige
> egenkapitalberegning.

Hvor finder du hjemmel til at man kan veksle mellem principper i hhv. note
og kapitalopgørelse? Det modsiger så vidt jeg kan se at der er tale om "en
note".

> Men jeg mangler fortsat at få oplyst en kilde til, hvorledes
> dette uden vedtægtshjemmel skulle kunne begrænse den
> enkelte andelshavers valg mellem de lovlige værdiansættelses-
> principper, når der henses til ovenstående lovkommentar.
> U 1995.935 er en mulighed, men den har jeg endnu ikke
> læst - og jeg havde foretrukket en kilde på lovniveau.

Hvad med et cirkulære? F.eks. det her:
http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/C1986/0004309.htm

Se pkt. 2:
"Lovens § 5, stk. 1, stk. 2 og stk. 4-6, er maksimalprisbestemmelser. Hvis
der er fastsat en anden prisfastsættelsesmetode i vedtægterne for
andelsboligforeningen, og denne beregning giver en lavere pris, end lovens
bestemmelser ville medføre, så er det denne lavere pris, der skal lægges
til grund. Medfører vedtægterne for andelsboligforeninen derimod en højere
pris end den, der kan opnås i medfør af disse bestemmelser, så er det
prisen beregnet efter lovens bestemmelser, der skal lægges til grund."

Så vidt jeg kan se (gætte) handler den kommentar du refererer til at hvis
man i vedtægterne har en bestemmelse der giver en lavere pris, så kan
sælger (hvis vedkommende ikke har været passiv) forlange en højere - inden
for lovens rammer.

Prøv også at læse cirkulærets pkt. 3, der refererer til at "foreningen" kan
vælge den ene eller den anden metode. - Ikke det enkelte medlem.

>> Man kan ikke som enkeltperson komme og sige at man
>> synes foreningen har en anden formue end det der står i
>> regnskabet.
>
> Det kan man faktisk, hvis man læser lovkommentaren ovenfor.

Nej - ellers må du i hvert fald gøre det klart - præcis hvad ordet
"spørgsmålet" refererer til ovst. kommentar. Man kan ikke ændre
formueopgørelsen, men under visse betingelser godt den fastsatte andelspris
(nemlig hvor den afviger fra værdien af formuen).

>> Det er en andel i foreningens formue man køber - ikke en
>> lejlighed. Det ser stadig ud som om du tror det er en lejlighed
>> der sælges.
>
> Jeg er fuldt bevidst om, hvad der sælges. Jeg har svært ved
> at se formålet med, at du bliver ved med at antyde, at jeg
> skulle have forståelsesproblemer. Prøv at gå efter bolden i
> stedet for manden. Vi er jura-gruppen og ikke i politik-gruppen.

Undskyld - det var ikke ment som sådan. Jeg prøver at tydeliggøre hvordan
jeg forstår det du skriver, men det kan nok misforstås. Beklager. (Jeg er
nok også påvirket af det hav af bekendte jeg har der helt sikkert
misforstår reglerne og tror de ejer en andelslejlighed).

>> Generalforsamlingen beslutter beregningsmetoden efter §5 stk. 2.
>
> For 3.-4. gang: Jeg efterlyser en hjemmel for generalfor-
> samlingen til at tage en sådan beslutning, i de tilfælde hvor
> hjemlen ikke findes i vedtægterne. Du har fortsat ikke henvist
> til et sted i loven hvor en sådan hjemmel gives. Du har alene
> henvist til metoderne for værdiansættelse samt til din egen
> erfaring og gætteri, som jo ikke er videre anvendelig som
> retskilde. Jeg vælger i al fald at fæste større lid til Neville i
> Karnov og Camilla Scharffs indlæg her i gruppen.

Det er forståeligt nok. Jeg håber mit link til cirkulæret hjælper (pkt 3).
Hvis jeg virkelig skulle tage fejl ... ville jeg være glad for en klar
reference der korrigerer mig - da jeg så kender en del mennesker jeg kan
gøre glade (eller i hvert fald rigere). Her tænker jeg især især på en
præcisering af (som nævnt) hvad der kommenteres i Karnov (jeg har desværre
ikke on-line adgang til den hjemmefra).

David



Camilla Scharff (29-11-2002)
Kommentar
Fra : Camilla Scharff


Dato : 29-11-02 17:29

"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.eu> skrev...
> Det modsiger vel ikke det jeg siger? Eller hvad refererer "spørgsmålet"
til
> i ovenstående (jeg har ikke Karnov inden for rækkevidde). Er det ikke hvis
> man i foreningen har en praksis for at fastsætte en maksimalpris der er
> lavere end hjemlet i §5? Altså hvis man siger at andelsprisen skal være
> lavere end andelen af formuen?

Peters spørgsmål omhandlede det, som vi hele tiden har diskuteret:
Kan en andelshaver forlange at sælge sin andel til maksimalpris beregnet
efter et hvilket som helst lovligt princip, hvis vedtægterne _ikke_ siger
noget om, at der lovligt kan fastsættes en lavere andelskrone (at
andelskronen fastsættes på generalforsamlingen)?

> Hvad med et cirkulære? F.eks. det her:
> http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/C1986/0004309.htm
>
> Se pkt. 2:
> "Lovens § 5, stk. 1, stk. 2 og stk. 4-6, er maksimalprisbestemmelser. Hvis
> der er fastsat en anden prisfastsættelsesmetode i vedtægterne for
> andelsboligforeningen, og denne beregning giver en lavere pris, end lovens
> bestemmelser ville medføre, så er det denne lavere pris, der skal lægges
> til grund. Medfører vedtægterne for andelsboligforeninen derimod en højere
> pris end den, der kan opnås i medfør af disse bestemmelser, så er det
> prisen beregnet efter lovens bestemmelser, der skal lægges til grund."

Og her giver du IMO selv svaret...

Konklusion fra min side - ja, en andelshaver kan godt forlange at vælge
princip og sælge til maksimalpris, hvis vedtægterne ikke foreskriver, at
prisfastsættelsen afgøres af generalforsamlingen.

> Så vidt jeg kan se (gætte) handler den kommentar du refererer til at hvis
> man i vedtægterne har en bestemmelse der giver en lavere pris, så kan
> sælger (hvis vedkommende ikke har været passiv) forlange en højere - inden
> for lovens rammer.

Nej, det var lige præcis *ikke* det vi diskuterede, jf. ovenfor.

Mvh. Camilla




David T. Metz (30-11-2002)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 30-11-02 15:16

Camilla Scharff skriblede:
> "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.eu> skrev...
>> Det modsiger vel ikke det jeg siger? Eller hvad refererer
>> "spørgsmålet" til i ovenstående (jeg har ikke Karnov inden for
>> rækkevidde). Er det ikke hvis man i foreningen har en praksis for at
>> fastsætte en maksimalpris der er lavere end hjemlet i §5? Altså hvis
>> man siger at andelsprisen skal være lavere end andelen af formuen?
>
> Peters spørgsmål omhandlede det, som vi hele tiden har diskuteret:
> Kan en andelshaver forlange at sælge sin andel til maksimalpris
> beregnet efter et hvilket som helst lovligt princip, hvis vedtægterne
> _ikke_ siger noget om, at der lovligt kan fastsættes en lavere
> andelskrone (at andelskronen fastsættes på generalforsamlingen)?

Ja, den er jeg med på. Hvad mener du så om §6 stk 5:

"Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet oplyse andelens værdi på
statusdagen, beregnet i overensstemmelse med § 5, samt eventuelle
vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen."

Sammenholdt med:
"Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet give medlemmerne oplysning om
andelens værdi på statusdagen, jfr. lovens § 6, stk. 5"
"Hensigten med lovens § 6 har været at sikre, at reglerne om
prisfastsættelsen overholdes"
(fra afsnit f. i CIR nr 12 af 21/01/1981)

Som nævnt i mit svar til Peter er det med til at få mig til at anlægge en
restriktiv tolkning af §5, hvorefter bestyrelsen (og derefter
generalforsamlingen) vælger princip. Men jeg indrømmer at mit udgangspunkt
nok er vanetænkning, som kan være ganske risikabel, da jeg formodentlig kun
er stødt på foreninger med en vedtægt der gør det utvetydigt.

>> Hvad med et cirkulære? F.eks. det her:
>> http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/C1986/0004309.htm
>>
>> Se pkt. 2:
>> "Lovens § 5, stk. 1, stk. 2 og stk. 4-6, er
>> maksimalprisbestemmelser. Hvis der er fastsat en anden
>> prisfastsættelsesmetode i vedtægterne for andelsboligforeningen, og
>> denne beregning giver en lavere pris, end lovens bestemmelser ville
>> medføre, så er det denne lavere pris, der skal lægges til grund.
>> Medfører vedtægterne for andelsboligforeninen derimod en højere pris
>> end den, der kan opnås i medfør af disse bestemmelser, så er det
>> prisen beregnet efter lovens bestemmelser, der skal lægges til
>> grund."
>
> Og her giver du IMO selv svaret...
>
> Konklusion fra min side - ja, en andelshaver kan godt forlange at
> vælge princip og sælge til maksimalpris, hvis vedtægterne ikke
> foreskriver, at prisfastsættelsen afgøres af generalforsamlingen.

Her er min (indrømmet: noget usikre) indvending (som ved svaret til Peter):
Uanset vedtægterne kan den situation forekomme at bestyrelsen efter §6 stk
5. vælger en "ugunstig" metode. Så vidt jeg kan se er der intet i
ovenstående der i dén situation giver andelshaver ret til at fravige den i
regnskabet angivne værdi.

Jeg forstår cirkulæreteksten som omhandlende den situation at man i
vedtægterne har bundet sig til en prisfastsættelsesmetode som giver et
lavere resultat end lovens bestemmelser (evt. dem alle) - og så præciseres
det at andelshaver ikke kan bruge lovens metoder til at forlange en højere
pris i den situation.

>> Så vidt jeg kan se (gætte) handler den kommentar du refererer til at
>> hvis man i vedtægterne har en bestemmelse der giver en lavere pris,
>> så kan sælger (hvis vedkommende ikke har været passiv) forlange en
>> højere - inden for lovens rammer.
>
> Nej, det var lige præcis *ikke* det vi diskuterede, jf. ovenfor.

Nej det var ikke det der diskuteredes, men det var et lidt løsrevet citat -
så jeg kunne ikke se hvad det refererede til. Det kan jeg imidlertid nu.

David


Peter (30-11-2002)
Kommentar
Fra : Peter


Dato : 30-11-02 15:55

"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.eu> skrev i
news:3de8c6ae$0$47058$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...

> "Hensigten med lovens § 6 har været at sikre, at reglerne
> om prisfastsættelsen overholdes"
> (fra afsnit f. i CIR nr 12 af 21/01/1981)

> Som nævnt i mit svar til Peter er det med til at få mig til at
> anlægge en restriktiv tolkning af §5, hvorefter bestyrelsen
> (og derefter generalforsamlingen) vælger princip. Men jeg
> indrømmer at mit udgangspunkt nok er vanetænkning, som
> kan være ganske risikabel, da jeg formodentlig kun er
> stødt på foreninger med en vedtægt der gør det utvetydigt.

Det er netop nok vanetænkning. At ovennævnte § 6 skulle
have til hensigt at sikre, at der ikke handles til priser, der
overstiger maksimalpris efter loven, er ikke det samme som,
at generalforsamling eller bestyrelse *uden vedtægtshjemmel*
skulle kunne begrænse andelshavers mulighed for at vælge
blandt lovens muligheder. Men det håber jeg ikke, at jeg
behøver at gentage yderligere.



Peter (29-11-2002)
Kommentar
Fra : Peter


Dato : 29-11-02 20:50

"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.eu> skrev i en meddelelse
news:3de774eb$0$32747$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...

> Hvor finder du hjemmel til at man kan veksle mellem principper
> i hhv. note og kapitalopgørelse? Det modsiger så vidt jeg kan
> se at der er tale om "en note".

Det skyldes nok en opfattelse af, at noter blot specificerer et
beløb i resultatopgørelse eller balance. Noter kan imidlertid
være meget andet - fx yderligere oplysninger. Da andelsbolig-
foreninger som nævnt tidligere ikke er omfattet af ret megen
regnskabslovgivning, kan man sagtens forestille sig at
ejendommen i selve regnskabet er opgjort til en lav værdi -
mens man "uden for" det egentlige regnskab i en "note" regulerer
ejendomsværdien (og gælden) til en af de lovlige målemetoder,
der giver en højere værdi. Hermed vil fremkomme en højere
"reguleret egenkapital". Et eksempel: Historisk anskaffelesværdi
i selve regnskabet - men offentlig ejendomsvurdering i noten
om andelsværdi.

> Nej - ellers må du i hvert fald gøre det klart - præcis hvad
> ordet "spørgsmålet" refererer til ovst. kommentar.

Jeg udvider lige citatet fra Neville i Karnov. Der er tale om en
note til § 5, stk. 2. Fremhævelserne med versaler er mine:

"I almindelighed vil foreningen I SIN VEDTÆGT fastsætte,
hvilken af værdierne der skal anvendes, og sælgeren er
DA bundet heraf, jf. denne §'s stk. 1, ad ordet 'overstige'.
Vedtægterne KAN bestemme, at generalforsamlingen med
bindende virkning til næste ordinære generalforsamling
fastsætter andelsværdien. Se T:BB 2000 225 B. Er
spørgsmålet IKKE afgjort i foreningens VEDTÆGT, kan
sælgeren vælge den højeste værdi, jf. formuleringen forud
for L 1982 80. Se U 1982 1055 [...]"

> Undskyld - det var ikke ment som sådan.

Undskyldningen er accepteret.

> Jeg håber mit link til cirkulæret hjælper (pkt 3).

Et ganske glimrende link, der som Camilla Scharff anfører i
news:as84k1$ko2$1@sunsite.dk faktisk understøtter hendes
og min fortolkning. Fra punkt 2.1:

"Hvis der er fastsat en anden prisfastsættelsesmetode i
vedtægterne for andelsboligforeningen, og denne beregning
giver en lavere pris, end lovens bestemmelser ville medføre,
så er det denne lavere pris, der skal lægges til grund."

Modsætningvist: Hvis der IKKE i vedtægten er fastsat en
prisfastsættelsesmetode, der giver en lavere værdi end den
højeste af lovens muligheder, kan andelshaver frit vælge.

> Hvis jeg virkelig skulle tage fejl ... ville jeg være glad for en
> klar reference der korrigerer mig - da jeg så kender en del
> mennesker jeg kan gøre glade (eller i hvert fald rigere).

Nu anførte både Camilla Scharff og Neville i Karnov, at
vedtægterne som oftest indeholder bestemmelser om
værdiansættelse. Det er således nok primært i de åbenbart
få foreninger, hvor der ikke er en sådan bestemmelse, at
der kan være en mulig gevinst. Herudover skal der bekostes
en valuarvurdering, der kun kan betales af foreningen, hvis
der er flertal herfor. Og hvis en overvejende del af
medlemmerne er imod et mere gunstigt værdiansættelses-
princip, kan de måske have held til at ændre vedtægterne.

Jeg har dog svært ved at se ret mange argumenter for en lav
maksimalpris. Der er jo intet, der hindrer andelshavere i at
sælge til en lavere pris end den maksimale, hvis de måtte
ønske det.

Helt asocialt er en relativt høj maksimalpris efter handelsværdi
heller ikke - for de *kommende* andelshavere vil, når de en
skønne dag vil sælge, også kunne tage en relativt højere pris.
Dog vil de kommende ejere have en højere renteomkostning
(hvad enten de faktisk skal låne, eller det skal betragtes som
en offerrente i forhold til alternativ placering af frie midler).

Men det er da rigtigt, at det er de nuværende andelshavere,
der får gevinsten ved selve ændringen i værdiansættelsesprincip.
Det sker dog ikke på bekostning af de kommende ejere - med
mindre de kommende ejere selv kunne siges at have en
berettiget interesse i at købe til et "lavt" værdiansættelsesprincip
og sælge til et "højt" værdiansættelsesprincip. En sådan interesse
kan dog efter min mening ikke siges at være berettiget. De
nuværende ejeres gevinst ved ændringen kan dog siges at
stamme fra de *tidligere* ejere - men der er jo intet, der har
hindret de tidligere ejere i at skifte værdiansættelsesprincip.
Derfor har jeg lidt svært ved at have medfølelse for de tidligere
ejere - men det er da helt bestemt muligt, at jeg er både asocial
og lettere utaknemmelig )



David T. Metz (30-11-2002)
Kommentar
Fra : David T. Metz


Dato : 30-11-02 14:58

Peter skriblede:
> "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.eu> skrev i en meddelelse
> news:3de774eb$0$32747$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>
>> Hvor finder du hjemmel til at man kan veksle mellem principper
>> i hhv. note og kapitalopgørelse? Det modsiger så vidt jeg kan
>> se at der er tale om "en note".
>
> Det skyldes nok en opfattelse af, at noter blot specificerer et
> beløb i resultatopgørelse eller balance. Noter kan imidlertid
> være meget andet - fx yderligere oplysninger. Da andelsbolig-
> foreninger som nævnt tidligere ikke er omfattet af ret megen
> regnskabslovgivning, kan man sagtens forestille sig at
> ejendommen i selve regnskabet er opgjort til en lav værdi -
> mens man "uden for" det egentlige regnskab i en "note" regulerer
> ejendomsværdien (og gælden) til en af de lovlige målemetoder,
> der giver en højere værdi. Hermed vil fremkomme en højere
> "reguleret egenkapital". Et eksempel: Historisk anskaffelesværdi
> i selve regnskabet - men offentlig ejendomsvurdering i noten
> om andelsværdi.

Ja, det er rigtigt nok - en note kan netop være korrigerende. Jeg tænkte
mig ikke om der.

>> Nej - ellers må du i hvert fald gøre det klart - præcis hvad
>> ordet "spørgsmålet" refererer til ovst. kommentar.
>
> Jeg udvider lige citatet fra Neville i Karnov. Der er tale om en
> note til § 5, stk. 2. Fremhævelserne med versaler er mine:
>
> "I almindelighed vil foreningen I SIN VEDTÆGT fastsætte,
> hvilken af værdierne der skal anvendes, og sælgeren er
> DA bundet heraf, jf. denne §'s stk. 1, ad ordet 'overstige'.
> Vedtægterne KAN bestemme, at generalforsamlingen med
> bindende virkning til næste ordinære generalforsamling
> fastsætter andelsværdien. Se T:BB 2000 225 B. Er
> spørgsmålet IKKE afgjort i foreningens VEDTÆGT, kan
> sælgeren vælge den højeste værdi, jf. formuleringen forud
> for L 1982 80. Se U 1982 1055 [...]"

Ok, det ser godt nok ud som om jeg tager fejl så. Nu er jeg så nysgerrig
efter hvad det er for en formulering "forud for..." der hevises til. Men
hvis jeg prøver at bryde min vanetænkning kan jeg godt se, at loven blot
siger "ved opgørelsen af foreningens formue" og ikke noget om hvem der står
for opgørelsen. Da det er nævnt i forbindelse med overdragelse kan man
åbenbart godt udlægge det som at overdrageren foretager opgørelsen.
Vedtægterne i foreningen er dog afgørende.

>> Jeg håber mit link til cirkulæret hjælper (pkt 3).
>
> Et ganske glimrende link, der som Camilla Scharff anfører i
> news:as84k1$ko2$1@sunsite.dk faktisk understøtter hendes
> og min fortolkning. Fra punkt 2.1:
>
> "Hvis der er fastsat en anden prisfastsættelsesmetode i
> vedtægterne for andelsboligforeningen, og denne beregning
> giver en lavere pris, end lovens bestemmelser ville medføre,
> så er det denne lavere pris, der skal lægges til grund."
>
> Modsætningvist: Hvis der IKKE i vedtægten er fastsat en
> prisfastsættelsesmetode, der giver en lavere værdi end den
> højeste af lovens muligheder, kan andelshaver frit vælge.

Nu står der jo altså ikke "højeste" eller for den sags skyld "ville kunne
medføre". Til gengæld henviste jeg til at der i cirkulæret stod at
"foreningen" vælger metoden.

I et andet cirkulære:
http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/C1981/0001209.htm
Står følgende:
"Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet give medlemmerne oplysning om
andelens værdi på statusdagen, jfr. lovens § 6, stk. 5"

Bemærk "skal" som altså også står i paragraffen. Det er det der får mig til
at antage den mere restriktive udlægning af §5 - at det er bestyrelsens,
subsidiært regnskabets angivelse der er afgørende.

>> Hvis jeg virkelig skulle tage fejl ... ville jeg være glad for en
>> klar reference der korrigerer mig - da jeg så kender en del
>> mennesker jeg kan gøre glade (eller i hvert fald rigere).
>
> Nu anførte både Camilla Scharff og Neville i Karnov, at
> vedtægterne som oftest indeholder bestemmelser om
> værdiansættelse. Det er således nok primært i de åbenbart
> få foreninger, hvor der ikke er en sådan bestemmelse, at
> der kan være en mulig gevinst.

Ja, det må jeg i givet fald bede mine bekendte se efter.

> Herudover skal der bekostes
> en valuarvurdering, der kun kan betales af foreningen, hvis
> der er flertal herfor. Og hvis en overvejende del af
> medlemmerne er imod et mere gunstigt værdiansættelses-
> princip, kan de måske have held til at ændre vedtægterne.

En valuar er ikke givet nødvendig for at få en højere pris. Hvis metode a)
er anvendt vil metode c) meget ofte give en højere pris uanset at metode b)
måske kan give en endnu højere. Så der kan være en omkostningsfri gevinst.

> Jeg har dog svært ved at se ret mange argumenter for en lav
> maksimalpris. Der er jo intet, der hindrer andelshavere i at
> sælge til en lavere pris end den maksimale, hvis de måtte
> ønske det.

Det plejer jeg også at sige. Ikke desto mindre kender jeg altså folk der
bor i foreninger, der hævder et "kollektivt solidarisk princip" hvorefter
flertallet beslutter en lavere maksimalpris end den højest mulige. I
praksis sker det ved at hovedparten ikke er opmærksomme på at de beslutter
det ved godkendelsen af regnskabet, og/eller typisk ikke forstår princippet
i "maksimalpris" (jeg har selv boet i en forening, hvor et par medlemmer
hvert år forlangte at vi vedtog "en lavere pris" - fordi man måske ikke
reelt kunne sælge til den vedtagne. Forklaringer om at man gerne måtte
sælge billigere bed tilsyneladende ikke på dem).

> Helt asocialt er en relativt høj maksimalpris efter handelsværdi
> heller ikke - for de *kommende* andelshavere vil, når de en
> skønne dag vil sælge, også kunne tage en relativt højere pris.
> Dog vil de kommende ejere have en højere renteomkostning
> (hvad enten de faktisk skal låne, eller det skal betragtes som
> en offerrente i forhold til alternativ placering af frie midler).

Det er faktisk ret kompliceret at "beregne" hvad der er asocialt og hvad
der ikke er. En lavt sat andelsværdi er jo et stort aktiv i visse
situationer, fx. ifm. lejlighedsbytte. Desuden frister det til
ulovligheder, hvis værdien er meget lav sammenlignet med det øvrige
boligmarked. Men det er en helt anden diskussion. Men man kan jo altid
hævde at det står den enkelte frit for at være "solidarisk/social" ved at
tage en lavere pris.

> Men det er da rigtigt, at det er de nuværende andelshavere,
> der får gevinsten ved selve ændringen i værdiansættelsesprincip.
> Det sker dog ikke på bekostning af de kommende ejere - med
> mindre de kommende ejere selv kunne siges at have en
> berettiget interesse i at købe til et "lavt" værdiansættelsesprincip
> og sælge til et "højt" værdiansættelsesprincip. En sådan interesse
> kan dog efter min mening ikke siges at være berettiget. De
> nuværende ejeres gevinst ved ændringen kan dog siges at
> stamme fra de *tidligere* ejere - men der er jo intet, der har
> hindret de tidligere ejere i at skifte værdiansættelsesprincip.
> Derfor har jeg lidt svært ved at have medfølelse for de tidligere
> ejere - men det er da helt bestemt muligt, at jeg er både asocial
> og lettere utaknemmelig )

Hvis man skulle gå ind i den diskussion er det desværre nok mere relevant
at hævde at boligmarkedet som sådan er asocialt eller blot skævvredet, men
det er OT her. Jeg kan dog afsløre, at jeg som regel benytter de samme
argumenter, som du her fremfører.

David



Peter (30-11-2002)
Kommentar
Fra : Peter


Dato : 30-11-02 15:54

"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.eu> skrev i
news:3de8c27a$0$47072$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...

> Ok, det ser godt nok ud som om jeg tager fejl så. Nu er
> jeg så nysgerrig efter hvad det er for en formulering
> "forud for..." der hevises til.

"jf. formuleringen forud for L 1982 80" må efter mit bedste
*gæt* betyde enten

1) formuleringen i tidligere lovgivning, eller
2) formuleringen i kommentarerne til lovforslaget L 1982 80

Hvis 2) er der pga. lovforslagets alder næppe megen hjælp
at hente på Folketingets hjemmeside.

> Men hvis jeg prøver at bryde min vanetænkning kan jeg
> godt se, at loven blot siger "ved opgørelsen af foreningens
> formue" og ikke noget om hvem der står for opgørelsen.
> Da det er nævnt i forbindelse med overdragelse kan man
> åbenbart godt udlægge det som at overdrageren foretager
> opgørelsen. Vedtægterne i foreningen er dog afgørende.

Der er netop tale om den pris, der lovligt kan handles til ved
overdragelsen, og som sælger og køber ellers kan blive enige
om inden for rammerne af loven og foreningens vedtægter.

> I et andet cirkulære:
> http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/C1981/0001209.htm
> Står følgende:
> "Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet give
> medlemmerne oplysning om andelens værdi på statusdagen,
> jfr. lovens § 6, stk. 5"
> Bemærk "skal" som altså også står i paragraffen. Det er det
> der får mig til at antage den mere restriktive udlægning af §5 -
> at det er bestyrelsens, subsidiært regnskabets angivelse der
> er afgørende.

Nu overfortolker du vist! At der *skal* gives en *oplysning*
kan ikke i sig selv betyde en indskrænkning af en andelshavers
rettigheder efter loven.

> En valuar er ikke givet nødvendig for at få en højere pris.
> Hvis metode a) er anvendt vil metode c) meget ofte give
> en højere pris uanset at metode b) måske kan give en endnu
> højere. Så der kan være en omkostningsfri gevinst.

Enig.



Søg
Reklame
Statistik
Spørgsmål : 177558
Tips : 31968
Nyheder : 719565
Indlæg : 6408907
Brugere : 218888

Månedens bedste
Årets bedste
Sidste års bedste