Peter skriblede:
> "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.eu> skrev i en meddelelse
> news:3de774eb$0$32747$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>
>> Hvor finder du hjemmel til at man kan veksle mellem principper
>> i hhv. note og kapitalopgørelse? Det modsiger så vidt jeg kan
>> se at der er tale om "en note".
>
> Det skyldes nok en opfattelse af, at noter blot specificerer et
> beløb i resultatopgørelse eller balance. Noter kan imidlertid
> være meget andet - fx yderligere oplysninger. Da andelsbolig-
> foreninger som nævnt tidligere ikke er omfattet af ret megen
> regnskabslovgivning, kan man sagtens forestille sig at
> ejendommen i selve regnskabet er opgjort til en lav værdi -
> mens man "uden for" det egentlige regnskab i en "note" regulerer
> ejendomsværdien (og gælden) til en af de lovlige målemetoder,
> der giver en højere værdi. Hermed vil fremkomme en højere
> "reguleret egenkapital". Et eksempel: Historisk anskaffelesværdi
> i selve regnskabet - men offentlig ejendomsvurdering i noten
> om andelsværdi.
Ja, det er rigtigt nok - en note kan netop være korrigerende. Jeg tænkte
mig ikke om der.
>> Nej - ellers må du i hvert fald gøre det klart - præcis hvad
>> ordet "spørgsmålet" refererer til ovst. kommentar.
>
> Jeg udvider lige citatet fra Neville i Karnov. Der er tale om en
> note til § 5, stk. 2. Fremhævelserne med versaler er mine:
>
> "I almindelighed vil foreningen I SIN VEDTÆGT fastsætte,
> hvilken af værdierne der skal anvendes, og sælgeren er
> DA bundet heraf, jf. denne §'s stk. 1, ad ordet 'overstige'.
> Vedtægterne KAN bestemme, at generalforsamlingen med
> bindende virkning til næste ordinære generalforsamling
> fastsætter andelsværdien. Se T:BB 2000 225 B. Er
> spørgsmålet IKKE afgjort i foreningens VEDTÆGT, kan
> sælgeren vælge den højeste værdi, jf. formuleringen forud
> for L 1982 80. Se U 1982 1055 [...]"
Ok, det ser godt nok ud som om jeg tager fejl så. Nu er jeg så nysgerrig
efter hvad det er for en formulering "forud for..." der hevises til. Men
hvis jeg prøver at bryde min vanetænkning kan jeg godt se, at loven blot
siger "ved opgørelsen af foreningens formue" og ikke noget om hvem der står
for opgørelsen. Da det er nævnt i forbindelse med overdragelse kan man
åbenbart godt udlægge det som at overdrageren foretager opgørelsen.
Vedtægterne i foreningen er dog afgørende.
>> Jeg håber mit link til cirkulæret hjælper (pkt 3).
>
> Et ganske glimrende link, der som Camilla Scharff anfører i
> news:as84k1$ko2$1@sunsite.dk faktisk understøtter hendes
> og min fortolkning. Fra punkt 2.1:
>
> "Hvis der er fastsat en anden prisfastsættelsesmetode i
> vedtægterne for andelsboligforeningen, og denne beregning
> giver en lavere pris, end lovens bestemmelser ville medføre,
> så er det denne lavere pris, der skal lægges til grund."
>
> Modsætningvist: Hvis der IKKE i vedtægten er fastsat en
> prisfastsættelsesmetode, der giver en lavere værdi end den
> højeste af lovens muligheder, kan andelshaver frit vælge.
Nu står der jo altså ikke "højeste" eller for den sags skyld "ville kunne
medføre". Til gengæld henviste jeg til at der i cirkulæret stod at
"foreningen" vælger metoden.
I et andet cirkulære:
http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/C1981/0001209.htm
Står følgende:
"Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet give medlemmerne oplysning om
andelens værdi på statusdagen, jfr. lovens § 6, stk. 5"
Bemærk "skal" som altså også står i paragraffen. Det er det der får mig til
at antage den mere restriktive udlægning af §5 - at det er bestyrelsens,
subsidiært regnskabets angivelse der er afgørende.
>> Hvis jeg virkelig skulle tage fejl ... ville jeg være glad for en
>> klar reference der korrigerer mig - da jeg så kender en del
>> mennesker jeg kan gøre glade (eller i hvert fald rigere).
>
> Nu anførte både Camilla Scharff og Neville i Karnov, at
> vedtægterne som oftest indeholder bestemmelser om
> værdiansættelse. Det er således nok primært i de åbenbart
> få foreninger, hvor der ikke er en sådan bestemmelse, at
> der kan være en mulig gevinst.
Ja, det må jeg i givet fald bede mine bekendte se efter.
> Herudover skal der bekostes
> en valuarvurdering, der kun kan betales af foreningen, hvis
> der er flertal herfor. Og hvis en overvejende del af
> medlemmerne er imod et mere gunstigt værdiansættelses-
> princip, kan de måske have held til at ændre vedtægterne.
En valuar er ikke givet nødvendig for at få en højere pris. Hvis metode a)
er anvendt vil metode c) meget ofte give en højere pris uanset at metode b)
måske kan give en endnu højere. Så der kan være en omkostningsfri gevinst.
> Jeg har dog svært ved at se ret mange argumenter for en lav
> maksimalpris. Der er jo intet, der hindrer andelshavere i at
> sælge til en lavere pris end den maksimale, hvis de måtte
> ønske det.
Det plejer jeg også at sige. Ikke desto mindre kender jeg altså folk der
bor i foreninger, der hævder et "kollektivt solidarisk princip" hvorefter
flertallet beslutter en lavere maksimalpris end den højest mulige. I
praksis sker det ved at hovedparten ikke er opmærksomme på at de beslutter
det ved godkendelsen af regnskabet, og/eller typisk ikke forstår princippet
i "maksimalpris" (jeg har selv boet i en forening, hvor et par medlemmer
hvert år forlangte at vi vedtog "en lavere pris" - fordi man måske ikke
reelt kunne sælge til den vedtagne. Forklaringer om at man gerne måtte
sælge billigere bed tilsyneladende ikke på dem).
> Helt asocialt er en relativt høj maksimalpris efter handelsværdi
> heller ikke - for de *kommende* andelshavere vil, når de en
> skønne dag vil sælge, også kunne tage en relativt højere pris.
> Dog vil de kommende ejere have en højere renteomkostning
> (hvad enten de faktisk skal låne, eller det skal betragtes som
> en offerrente i forhold til alternativ placering af frie midler).
Det er faktisk ret kompliceret at "beregne" hvad der er asocialt og hvad
der ikke er. En lavt sat andelsværdi er jo et stort aktiv i visse
situationer, fx. ifm. lejlighedsbytte. Desuden frister det til
ulovligheder, hvis værdien er meget lav sammenlignet med det øvrige
boligmarked. Men det er en helt anden diskussion. Men man kan jo altid
hævde at det står den enkelte frit for at være "solidarisk/social" ved at
tage en lavere pris.
> Men det er da rigtigt, at det er de nuværende andelshavere,
> der får gevinsten ved selve ændringen i værdiansættelsesprincip.
> Det sker dog ikke på bekostning af de kommende ejere - med
> mindre de kommende ejere selv kunne siges at have en
> berettiget interesse i at købe til et "lavt" værdiansættelsesprincip
> og sælge til et "højt" værdiansættelsesprincip. En sådan interesse
> kan dog efter min mening ikke siges at være berettiget. De
> nuværende ejeres gevinst ved ændringen kan dog siges at
> stamme fra de *tidligere* ejere - men der er jo intet, der har
> hindret de tidligere ejere i at skifte værdiansættelsesprincip.
> Derfor har jeg lidt svært ved at have medfølelse for de tidligere
> ejere - men det er da helt bestemt muligt, at jeg er både asocial
> og lettere utaknemmelig
)
Hvis man skulle gå ind i den diskussion er det desværre nok mere relevant
at hævde at boligmarkedet som sådan er asocialt eller blot skævvredet, men
det er OT her. Jeg kan dog afsløre, at jeg som regel benytter de samme
argumenter, som du her fremfører.
David