---

Begge mine børn bor i andelsboliger - i samme ejendom. Deres
lejligheder/vuderingspris er på det nærmeste ikke steget i de 6-9 år de
har boet der. Er der forskellige regler for vurderinger? Min datter vil
gerne flytte sammen med sin kæreste og købe noget lidt større - men hun
er jo nærmest stavnsbundet eftersom langt de fleste andre andels- oa.
lejligheder er steget lodret i samme periode. Bestyrelsen i foreningen
foretrækker efter sigende en lav vurdering af ejendommen af hensyn til
huslejen!? Hvilken og hvor stor betydning har vurderingen for huslejen?
Og hvilken vurderingsform kan anbefales så man har lidt bedre mulighed
for at betale noget andet når man flytter?
mvh hookss

--
Leveret af:
http://www.kandu.dk/
"Vejen til en hurtig løsning"

---

"hookss" <hookss.news@kandu.dk> skrev...
> Begge mine børn bor i andelsboliger - i samme ejendom. Deres
> lejligheder/vuderingspris er på det nærmeste ikke steget i de 6-9 år de
> har boet der. Er der forskellige regler for vurderinger?

Der findes 4 (reelt 3) forskellige beregningsprincipper (ikke
vurderingsprincipper), når andelsværdien skal fastsættes - de er beskrevet i
Lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, så man kan ikke sige, at
der er "forskellige" regler, men forskellige principper.
At prisen ikke er steget, kan jo hænge sammen med, at ejendommens økonomi
ikke er god nok til, at prisen *kan* stige.

Min datter vil
> gerne flytte sammen med sin kæreste og købe noget lidt større - men hun
> er jo nærmest stavnsbundet eftersom langt de fleste andre andels- oa.
> lejligheder er steget lodret i samme periode.

Vrøvl - så må man bare punge ud med noget mere!
Det er den enkelte ejendoms økonomi, der afgør, om andelsprisen kan stige.

Bestyrelsen i foreningen
> foretrækker efter sigende en lav vurdering af ejendommen af hensyn til
> huslejen!? Hvilken og hvor stor betydning har vurderingen for huslejen?

Bestyrelsen kan ikke beslutte noget sådant - andelsværdien fastsættes på den
årlige generalforsamling, hvor begge dine børn velsagtens deltager og giver
deres mening tilkende (og får forklaring på, hvilken betydning en uholdbar
stigning af andelsværdien vil have på boligafgiften i tilfælde af, at der
forude venter større vedligeholdelselsarbejder, som igen vil påvirke
ejendommens økonomi...). I det seneste årsregnskab er angivet hvilket
princip, der er benyttet, hvad maksimal-andelsværdien er og endelig hvilken
andelsværdi bestyrelsen har foreslået generalforsamlingen at fastsætte. I
generalforsamlingsreferatet fremgår den besluttede andelsværdi. Jeg vil
foreslå jer at kigge efter i regnskabet og se, om den foreslåede værdi
ligger langt fra maksimalværdien - og evt. læse referatet for at se, om der
gives begrundelser for fastsættelse af lavere værdi, hvis det er tilfældet.

> Og hvilken vurderingsform kan anbefales så man har lidt bedre mulighed
> for at betale noget andet når man flytter?

Det kan man ikke frit vælge - det besluttes som sagt af generalforsamlingen.

Mvh. Camilla

---

Camilla Scharff skriblede:
>> Min datter vil
>> gerne flytte sammen med sin kæreste og købe noget lidt større - men
>> hun er jo nærmest stavnsbundet eftersom langt de fleste andre
>> andels- oa. lejligheder er steget lodret i samme periode.
>
> Vrøvl - så må man bare punge ud med noget mere!
> Det er den enkelte ejendoms økonomi, der afgør, om andelsprisen kan
> stige.

Selv vrøvl! "hookss" er da ikke helt ved siden af med den vurdering. Jeg
kender selv til flere foreninger der i de senere år har forladt et
tidligere princip om "solidarisk" fastsættelse af andelsværdien under
indtryk af de generelt stigende priser på ejendomsmarkedet, men der er
stadig indimellem foreninger, der vedholdende anvender beregningsmetoder
som giver en pris et godt stykke fra det maksimalt mulige efter loven. I og
med en beregning efter handelsværdimetoden må være steget særdeles kraftigt
de senere år kan det sagtens være tilfældet at der er sket en relativ
"lodret" stigning sammenlignet med dem der anvender
anskaffelsespris-metoden. Hvis sidstnævnte er tilfældet for datterens
forening er det en helt plausibel forklaring.

Under alle omstændigheder har du uret i at det er den enkelte "ejendoms"
økonomi der er afgørende. Det spiller ind, men det er der mange ting der
gør - inkl. generalforsamlingens beslutning, som du selv er inde på senere.

>
> Bestyrelsen i foreningen
>> foretrækker efter sigende en lav vurdering af ejendommen af hensyn
>> til huslejen!? Hvilken og hvor stor betydning har vurderingen for
>> huslejen?
>
> Bestyrelsen kan ikke beslutte noget sådant - andelsværdien fastsættes
> på den årlige generalforsamling, hvor begge dine børn velsagtens
> deltager og giver deres mening tilkende (og får forklaring på,
> hvilken betydning en uholdbar stigning af andelsværdien vil have på
> boligafgiften i tilfælde af, at der forude venter større
> vedligeholdelselsarbejder, som igen vil påvirke ejendommens
> økonomi...).

Når du skriver sådan kan man få det indtryk at andelsværdien rent faktisk
kunne få en indflydelse på huslejen. Jeg har ikke lige fantasi til at
forestille mig hvordan det skulle lade sig gøre - tænker du at nogle
skatter skulle have indflydelse og i givet fald hvilke? Jeg er tilbøjelig
til at mene at bestyrelsen er helt ude i hampen hvis de argumenterer med
"huslejestigninger" imod en stigning i andelsværdien.

David

---

"hookss" <hookss.news@kandu.dk> skrev i en meddelelse
news:zsFo9.84453$Qk5.3792662@news010.worldonline.dk...
> Begge mine børn bor i andelsboliger - i samme ejendom. Deres
> lejligheder/vuderingspris er på det nærmeste ikke steget i de 6-9 år de
> har boet der. Er der forskellige regler for vurderinger?

Ja. Groft sagt kan man bruge enten anskaffelsesprisen eller seneste
ejendomsvurdering som udgangspunkt. Herfra fradrages gæld og afskrivninger.
Hertil lægges forbedringer. Typisk vil anskaffelsesprisen være den
laveste.Hos os er forskellen ca. 200.000 kr.

Min datter vil
> gerne flytte sammen med sin kæreste og købe noget lidt større - men hun
> er jo nærmest stavnsbundet eftersom langt de fleste andre andels- oa.
> lejligheder er steget lodret i samme periode.

Lodret? Det forstår jeg ikke. Der er faktisk stramme regler.

Bestyrelsen i foreningen
> foretrækker efter sigende en lav vurdering af ejendommen af hensyn til
> huslejen!?

Det er generalforsamlingen og ikke bestyrelsen, der fastsætter en højeste
pris.

> Hvilken og hvor stor betydning har vurderingen for huslejen?

Vurderingen har ingen indflydelse på huslejen. Huslejen afgøres af
udgifterne.

> Og hvilken vurderingsform kan anbefales så man har lidt bedre mulighed
> for at betale noget andet når man flytter?

Hvis du med "man" mener sælger, vil man typisk være interesseret i højest
mulige pris.
Her er så en interessekonflikt i forhold til køber, der normalt ønsker
lavest mulige pris.

Hilsen Inger

---

> Vurderingen har ingen indflydelse på huslejen. Huslejen afgøres af
> udgifterne.

Og så alligevel. Hvis man sætter andelskronen til maks i forhold til loven
er man nødt til at financere alle forbedringer med huslejestigninger

For en andelshaver der ønsker at sælge sin andel er det selvf. en fordel med
så høj en andelskrone som muligt, men for foreningen som helhed er det
bestemt ikke sikkert...Nærmest langtfra.

/A

---

Anders Majland (Replace DOT with . in address for reply by email)
skriblede:
>> Vurderingen har ingen indflydelse på huslejen. Huslejen afgøres af
>> udgifterne.
>
> Og så alligevel. Hvis man sætter andelskronen til maks i forhold til
> loven er man nødt til at financere alle forbedringer med
> huslejestigninger

Hvad mener du? Hvilke alternative finansieringsmuligheder skulle der være
ved at beholde en lav andelskrone? Jeg kan ikke se at man som forening
opnår en økonomisk gevinst ved at beslutte en lav andelsværdi.

> For en andelshaver der ønsker at sælge sin andel er det selvf. en
> fordel med så høj en andelskrone som muligt, men for foreningen som
> helhed er det bestemt ikke sikkert...Nærmest langtfra.

Det bliver du nødt til at forklare. Præcis hvilke ulemper er der tale om?

David

---

"David T. Metz" <dtm.ioa@Du_Kan_Tro_Nej*cbs.dk> wrote in message
news:3da3f37d$0$3401$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...
> Anders Majland (Replace DOT with . in address for reply by email)
> skriblede:
> >> Vurderingen har ingen indflydelse på huslejen. Huslejen afgøres af
> >> udgifterne.
> >
> > Og så alligevel. Hvis man sætter andelskronen til maks i forhold til
> > loven er man nødt til at financere alle forbedringer med
> > huslejestigninger
>
> Hvad mener du? Hvilke alternative finansieringsmuligheder skulle der være
> ved at beholde en lav andelskrone? Jeg kan ikke se at man som forening
> opnår en økonomisk gevinst ved at beslutte en lav andelsværdi.

En høj andelskrone (man kan sige 'maksimeret') udnytter alle foreningens
værdier til det maksimale. Udførelse af væsentlige arbejder på ejendommen,
vil suge af disse værdier, og dermed automatisk nedbringe andelskronen.

Beholder man derimod en andelskrone, der ikke er maksimeret, er der luft til
at udføre arbejder uden at dette for negativ indflydelse på andelskronen.
Det har ikke betydning for foreningen som sådan, men det for betydning for
de enkelte medlemmer af foreningen, som kan få varierende priser alt efter
købs/salgstidspunktet).
Det kan faktisk medføre, at det bedst kan betale sig at sælge, når der er
dårlig vedligeholdelsesstand, men stor opsparing, mens den efterfølgende
jer, kan komme til at tabe på, at vedligeholdelsesarbejderne er udført i
hans ejertid.

Det er en mærkværdighed, som kan medføre udskydelse af nødvendige
vedligeholdelsesarbejder, hvis mange er interesseret i sælge inden for et
kort tidsrum.

Der er veje uden om dette, men det er en længere snak.

/Per

---

Per Christoffersen skriblede:
> "David T. Metz" <dtm.ioa@Du_Kan_Tro_Nej*cbs.dk> wrote in message
> news:3da3f37d$0$3401$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...
>> Anders Majland (Replace DOT with . in address for reply by email)
>> skriblede:
>>>> Vurderingen har ingen indflydelse på huslejen. Huslejen afgøres af
>>>> udgifterne.
>>>
>>> Og så alligevel. Hvis man sætter andelskronen til maks i forhold til
>>> loven er man nødt til at financere alle forbedringer med
>>> huslejestigninger
>>
>> Hvad mener du? Hvilke alternative finansieringsmuligheder skulle der
>> være ved at beholde en lav andelskrone? Jeg kan ikke se at man som
>> forening opnår en økonomisk gevinst ved at beslutte en lav
>> andelsværdi.
>
> En høj andelskrone (man kan sige 'maksimeret') udnytter alle
> foreningens værdier til det maksimale. Udførelse af væsentlige
> arbejder på ejendommen, vil suge af disse værdier, og dermed
> automatisk nedbringe andelskronen.

Forkert. Dels har det ingen betydning hvilken regnskabsmæssig
værdifastsættelse af ejendommen der er anvendt efter §5 stk 2. for i
hvilken retning eller omfang ejendommens formue påvirkes af udgifter. Dels
er det ikke givet at "arbejder" betyder et fald i formuen (jf. §5 stk 3).

Under ingen omstændigheder har det noget med finansieringsmuligheder at
gøre.

> Beholder man derimod en andelskrone, der ikke er maksimeret, er der
> luft til at udføre arbejder uden at dette for negativ indflydelse på
> andelskronen.

Hvad mener du med "luft"? Lad os sige at der valgt en beregningsmetode der
giver lavest mulige værdi (typisk anskaffelsesprisen for ældre foreninger -
§5 stk.2 litra a) - så udføres der et større vedligeholdelsesarbejde som
foreningen har sparet op til over en årrække. Mener du nu at foreningens
formue falder med et mindre beløb end hvis man havde valgt
beregningsmetoden med handlesværdi (litra b)?

> Det har ikke betydning for foreningen som sådan, men
> det for betydning for de enkelte medlemmer af foreningen, som kan få
> varierende priser alt efter købs/salgstidspunktet).

Det har for mig at se stadig intet med beregningsmetoden at gøre -
medmindre du mener følgende: I erkendelse af forestående arbejder der vil
udhule formuen vælger man en beregningsmetode med lav værdifastsættelse -
og efter arbejdernes udførelse skifter man beregningsmetode for at minimere
udsvinget i den regnskabsmæssige formue.

Hvis det er det du mener med "luft" så forstår jeg måske, men jeg mener det
er en uhensigtsmæssig regnskabspraksis. Man bør i stedet operere med
hensættelser.

> Det kan faktisk medføre, at det bedst kan betale sig at sælge, når
> der er dårlig vedligeholdelsesstand, men stor opsparing, mens den
> efterfølgende jer, kan komme til at tabe på, at
> vedligeholdelsesarbejderne er udført i hans ejertid.

Ja, hvis regnskabspraksis ikke afspejler realiteterne (og det er desværre i
min erfaring ofte tilfældet).

> Det er en mærkværdighed, som kan medføre udskydelse af nødvendige
> vedligeholdelsesarbejder, hvis mange er interesseret i sælge inden
> for et kort tidsrum.
>
> Der er veje uden om dette, men det er en længere snak.

Her gætter jeg på du tænker på hensættelser.

David

---

"David T. Metz" <dtm.ioa@Du_Kan_Tro_Nej*cbs.dk> wrote in message
news:3da3fc42$0$3372$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...
> Per Christoffersen skriblede:
> > "David T. Metz" <dtm.ioa@Du_Kan_Tro_Nej*cbs.dk> wrote in message
> > news:3da3f37d$0$3401$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...
> >> Anders Majland (Replace DOT with . in address for reply by email)
> >> skriblede:
> >> Hvad mener du? Hvilke alternative finansieringsmuligheder skulle der
> >> være ved at beholde en lav andelskrone? Jeg kan ikke se at man som
> >> forening opnår en økonomisk gevinst ved at beslutte en lav
> >> andelsværdi.
> >
> > En høj andelskrone (man kan sige 'maksimeret') udnytter alle
> > foreningens værdier til det maksimale. Udførelse af væsentlige
> > arbejder på ejendommen, vil suge af disse værdier, og dermed
> > automatisk nedbringe andelskronen.
>
> Forkert. Dels har det ingen betydning hvilken regnskabsmæssig
> værdifastsættelse af ejendommen der er anvendt efter §5 stk 2. for i
> hvilken retning eller omfang ejendommens formue påvirkes af udgifter. Dels
> er det ikke givet at "arbejder" betyder et fald i formuen (jf. §5 stk 3).
>
> Under ingen omstændigheder har det noget med finansieringsmuligheder at
> gøre.
>

Vi taler nok lidt forbi hinanden.
Min pointe er, at der intet steds i loven er krav om, at andelskronen skal
sættes til den højst mulige værdi inden for en beregningsmetode. Tråden
startede oprindeligt med et ønske om så høj andelsværdi for en lejlighed som
muligt aht. den øvrige prisudvikling på markedet. Det er denne tendens der
kan have de konsekvenser jeg skitserer.
Det er så min personlige oplevelse, at overgang til andelsværdifastsættelse
med udgangspunkt i markedsværdien ofte har sit udgangspunkt i et ønske om
personlig profit for den enkelte andelshaver, og det er altså baggrunden for
indlægget.

Det har i øvrigt konsekvenser for financieringen. Med en vedtaget lav
andelskrone, kan man bruge af formuen/kassebeholdningen uden at det får
konsekvenser for andelsværdien i det pågældende regnskabsår (det er at
sammenligne med hensættelser, som du også nævner). En ansvarlig
fremgangsmåde (Undskyld tendensen til moraliseren her...) vil i mine øjne
kræve en form for hensættelse til vedligehold, hvis man ønsker at maksimere
sin andelsværdi.

Jeg tænker her kun på vedligehold, klart nok at arbejder, der kan henregnes
til §5, stk. 3 har en anden effekt på andelskronen.

---

Per Christoffersen skriblede:
>>> En høj andelskrone (man kan sige 'maksimeret') udnytter alle
>>> foreningens værdier til det maksimale. Udførelse af væsentlige
>>> arbejder på ejendommen, vil suge af disse værdier, og dermed
>>> automatisk nedbringe andelskronen.
>>
>> Forkert. Dels har det ingen betydning hvilken regnskabsmæssig
>> værdifastsættelse af ejendommen der er anvendt efter §5 stk 2. for i
>> hvilken retning eller omfang ejendommens formue påvirkes af
>> udgifter. Dels er det ikke givet at "arbejder" betyder et fald i
>> formuen (jf. §5 stk 3).
>>
>> Under ingen omstændigheder har det noget med finansieringsmuligheder
>> at gøre.
>>
>
> Vi taler nok lidt forbi hinanden.

Ja, det ser jeg nu.

> Min pointe er, at der intet steds i loven er krav om, at andelskronen
> skal sættes til den højst mulige værdi inden for en beregningsmetode.

Nej, og hvis man sætter andelskronen til en brøkdel af formuen så kan jeg
godt følge dig - det mener jeg også er fornuftigt og ansvarligt, hvis man
kan se større udgifter forude. Jeg mener faktisk ikke engang det er et
spørgsmål om moral, men om at udfærdige retvisende regnskaber.

David

---

>Hvis det er det du mener med "luft" så forstår jeg måske, men jeg mener det
>er en uhensigtsmæssig regnskabspraksis. Man bør i stedet operere med
>hensættelser.

Problemet er blot, at hensættelser som oftest er navngivet. Dvs.
blæser taget pludselig af, og der kune er hensat penge til
"Køkkentrapper", så kan du som bestyrelse ikke tage af denne pulje
uden en ekstraordinær generalforsamling.


Henning
hsb(at)image.dk

---

Henning skriblede:
>> Hvis det er det du mener med "luft" så forstår jeg måske, men jeg
>> mener det er en uhensigtsmæssig regnskabspraksis. Man bør i stedet
>> operere med hensættelser.
>
> Problemet er blot, at hensættelser som oftest er navngivet. Dvs.
> blæser taget pludselig af, og der kune er hensat penge til
> "Køkkentrapper", så kan du som bestyrelse ikke tage af denne pulje
> uden en ekstraordinær generalforsamling.

Æh, hvis taget pludselig blæser af dækker forsikringen forhåbentligt. Men
hvis det drejer sig om at en generel lav vedligeholdelsesstand af
ejendommen gør det svært at forudsige præcis hvor der skal repareres, så
kan man enten gøre som Per skriver senere og jeg giver ham ret i - eller
blot lave en hensættelse til "vedligeholdelse af ejendommen".

David

---

"hookss" <hookss.news@kandu.dk> wrote in message
news:zsFo9.84453$Qk5.3792662@news010.worldonline.dk...
> Begge mine børn bor i andelsboliger - i samme ejendom. Deres
> lejligheder/vuderingspris er på det nærmeste ikke steget i de 6-9 år de
> har boet der. Er der forskellige regler for vurderinger? Min datter vil
> gerne flytte sammen med sin kæreste og købe noget lidt større - men hun
> er jo nærmest stavnsbundet eftersom langt de fleste andre andels- oa.
> lejligheder er steget lodret i samme periode. Bestyrelsen i foreningen
> foretrækker efter sigende en lav vurdering af ejendommen af hensyn til
> huslejen!? Hvilken og hvor stor betydning har vurderingen for huslejen?
> Og hvilken vurderingsform kan anbefales så man har lidt bedre mulighed
> for at betale noget andet når man flytter?
> mvh hookss

Er der foretaget offentligt støttet byfornyelse i ejendommen?

En del byfornyelsesprojekter er dyrere at gennemføre end den værdistigning
de medfører. Dermed udhules andelsværdien. Herved skulle andelsværdien falde
(i visse tilfælde faktisk blive negativ!), men reglerne i forbindelse med
byfornyelse siger, at andelsværdien i disse tilfælde skal fastfryses indtil
der igen er luft til stigninger.

/Martin