---

Hej

Den 15. januar 2002 overtog min kone og jeg et hus.

Dagen efter overtagelsen synes vi, at der var en lugt indefra skabet under
køkkenvasken. Det undrede os, og vi tilkaldte derfor en VVS-mand for at se,
om der var en utæthed på rørene.

Han kom den 17. januar, og det viste sig, at det skyldes opvaskemaskinen,
som lækkede vand. Vandet var trukket ud under linoliumet i køkkenet, og da
vi først løftede det, bredte stanken sig. Også træsoklen (dvs. det
køkkenskabene er monteret på) under køkkenskabene havde suget meget vand. Vi
havde ikke nået at bruge opvaskemaskinen, og det var således tydeligt, at
skaden var sket indenfor de sidste 2-3 måneder inden overtagelsen.

Vi kontaktede vores advokat, og han rådede os til at tage kontakt til sælger
for at få sælgers husforsikring til at betale. Sælger var meget overrasket
over skaden, og de indvilgede i at kontakte deres forsikringsselskab med
henblik på at få skaden dækket. Forsikringsselskabet sendte i fredags en
taksator ud, og det viste sig, at de ikke ville dække skaden, fordi der var
tale om en "udsivning" og ikke en "udstrømning".

Vi anmeldte derfor straks skaden til vores ejerskifteforsikring, hvor der
dog er en selvrisiko på 10.000 kr. Vagthavende ved skadestelefonen nævnte,
at de sikkert også vil bruge samme argumentation som taksatoren ved sælgers
husforsikring - dvs. at det ikke er dækket, fordi det er en udsivning og
ikke en udstrømning. Vi skal dog ringe til dem i morgen.

Vi er selvfølgelig trætte af situationen, og vi føler, at vi er fuldstændig
uden skyld i episoden. Nu tyder det på, at vi ikke kan få dækket skaden, og
vi skal således selv til at udbedre køkkenet for skønsmæssigt ca. 15.000 kr.

Hvad gør vi nu? Sælger har sikkert været i god tro, men er det rimeligt, at
vi alene skal afholde sådanne udgifter til at få udbedret køkkenet? Kan det
virkelig passe, at forsikringsselskaberne ikke dækker en sådan skade?.

Mvh, Torben

---

"TORBEN STEFFENSEN" <torbensteffensen@get2net.dk> wrote in message
news:3c53cec4$0$14415$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...

> Vi anmeldte derfor straks skaden til vores ejerskifteforsikring, hvor der
> dog er en selvrisiko på 10.000 kr. Vagthavende ved skadestelefonen nævnte,
> at de sikkert også vil bruge samme argumentation som taksatoren ved
sælgers
> husforsikring - dvs. at det ikke er dækket, fordi det er en udsivning og
> ikke en udstrømning. Vi skal dog ringe til dem i morgen.

Den skal de dække.

Har du læst din police?

\MK

---

"Morten Klostergaard" <Mortenklostergaard@mail.dk> wrote in message
news:3c53dcac$0$62870$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...

[klip]

>
> Den skal de dække.

Nej. Begrundelsen er faktisk ok.

>
> Har du læst din police?

Har du?

FUT dk.videnskab.jura

/Peter

--
http://www.grauslund.com/

---

"Peter G C" <pgc@FJERNDETTEmailme.dk> wrote in message
news:a3102h$ekh$1@tux.netsite.dk...
> "Morten Klostergaard" <Mortenklostergaard@mail.dk> wrote in message
> news:3c53dcac$0$62870$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...
>
> [klip]
>
> >
> > Den skal de dække.
>
> Nej. Begrundelsen er faktisk ok.

Ikke for en køberforsikring.

> > Har du læst din police?
>
> Har du?
>
> FUT dk.videnskab.jura

Ja:

Forsikringen dækker:

"Udbedring af skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver
nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele.
Ved skader forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse,
ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter
bygningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende
intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsestilstand."

Dog er der et par ting man lige skal huske:

1. Man må ikke have kendt til skaden før købet.
2. Der må ikke kunne findes en sammenhæng til noget der er angivet i
sundhedsattesten.
3. Der må ikke være dækning af skaden fra anden side.
4. Det må ikke have været umiddelbart synlig for en ikke-sagkyndig.

Det skulle vist være svar nok.

\MK

Ps. Hvis du har købt en forsikring med et selvrisiko loft, tæller skader på
hårde hvidevare ikke med. På dem er der altid fuld selvrisiko.

---

"Morten Klostergaard" <Mortenklostergaard@mail.dk> wrote in message
news:3c544b4e$0$89075$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...

[klip]

>
> Det skulle vist være svar nok.

Fint nok. Men disse vilkår skal forstås på den måde, at udsivende vand ikke
dækkes - kun udstrømning.

Sådan er det nu en gang.

/Peter

--
http://www.grauslund.com/

---

On Sun, 27 Jan 2002 19:57:31 +0100, "Peter G C"
<pgc@FJERNDETTEmailme.dk> wrote:

>Fint nok. Men disse vilkår skal forstås på den måde, at udsivende vand ikke
>dækkes - kun udstrømning.
>
>Sådan er det nu en gang.

Har du en henvisning til retspraksis eller lignende på det område?

Jeg er tilfældigvis bekendt med en sag, hvor et utæt køleskab havde
ødelagt store dele af at køkken. Det blev (selvfølgelig fristes jeg
til at skrive) dækket af ejerskifteforsikringen, da der var tale om en
skjult mangel.


--
Jakob Paikin

---

"Jakob Paikin" <jp@dklaw.dk> wrote in message
news:vvj85ugj4lbsg7o9pum6p3kikilju8t4h1@4ax.com...

[klip]

> Har du en henvisning til retspraksis eller lignende på det område?

Nej.

Men den omtalte begrundelse er almindelig og anerkendt inden for andre
forsikringer.

/Peter

--
http://www.grauslund.com/

---

Peter G C wrote:
>
> "Jakob Paikin" <jp@dklaw.dk> wrote in message
> [klip]
>
> > Har du en henvisning til retspraksis eller lignende på det område?
>
> Nej.
>
> Men den omtalte begrundelse er almindelig og anerkendt inden for andre
> forsikringer.

Jeg kan umiddelbart erinde to sager på området, begge forurenings
problemer, der blev afvist af forsikringen pga begrundelsen med
den langsomme udsivning.

1. sag var en udendørs olietank, der havde fået en læk i jordhøjde
ved udløbet. Først da der skete et større knæk på slangen, blev det
konstateret, at der var sket forurening.
Svjh blev der dømt betaling fra forsikringen, med henvisning til at
normal eftersyn m.v. ikke ville have afsløret lækken.

2. sag tilsvarende på gyllebeholder, men med modsat udgang.

--
Regards Erik G. Christensen
Adviser for danish farmers, economy
ICQ # 59294864
Prepare for the worse - allways hope for the best

---

On Sun, 27 Jan 2002 21:47:41 +0100, "Peter G C"
<pgc@FJERNDETTEmailme.dk> wrote:

>> Har du en henvisning til retspraksis eller lignende på det område?
>
>Nej.
>
>Men den omtalte begrundelse er almindelig og anerkendt inden for andre
>forsikringer.

For mig at se er der netop forskel på almindelige husforsikringer (der
kun dækker "pludselige" skader, dvs. ikke langsom udsivning) og
ejerskifteforsikringer, der mere generelt skal dække skjulte mangler
ved ejendommen.

Men det bliver jo så interessant at høre hvad spørgerens sag ender med
- forudsat at den går videre end forsikringsselskabets svar (dvs.
gennem ankenævnet el.lign.)


--
Jakob Paikin

---

Scripsit Jakob Paikin <jp@dklaw.dk>

> For mig at se er der netop forskel på almindelige husforsikringer (der
> kun dækker "pludselige" skader, dvs. ikke langsom udsivning) og
> ejerskifteforsikringer, der mere generelt skal dække skjulte mangler
> ved ejendommen.

> Men det bliver jo så interessant at høre hvad spørgerens sag ender med
> - forudsat at den går videre end forsikringsselskabets svar (dvs.
> gennem ankenævnet el.lign.)

Har køberne ikke ret til et afslag i prisen når sådan en mangel viser
sig allerede ved overtagelsen? (At det kan være svært at kradse det
ind hos sælger hvis provenuet ved salget allerede er udbetalt og brugt
til udbetaling for en ny bolig, er en anden sag .. det er vel det en
forsikring skal dække?)

--
Henning Makholm "I Guds Faders namn, och Sonens, och den Helige
Andes! Bevara oss från djävulens verk och från Muhammeds,
den förbannades, illfundigheter! Med dig är det värre än med
någon annan, ty att lyssna till Muhammed är det värsta av allt."

---

"Henning Makholm" <henning@makholm.net> wrote in message
news:yahzo2ymhbw.fsf@tyr.diku.dk...

[klip]

>
> Har køberne ikke ret til et afslag i prisen når sådan en mangel viser
> sig allerede ved overtagelsen? (At det kan være svært at kradse det
> ind hos sælger hvis provenuet ved salget allerede er udbetalt og brugt
> til udbetaling for en ny bolig, er en anden sag .. det er vel det en
> forsikring skal dække?)

For det første anerkendes afslag ved fast ejendom først når afslag udgør i
hvert fald 6 pct. af købesummen.

For det andet bevirker lov om forbrugerbeskyttelse mv. om fast ejendom, at
man ikke kan gøre mangelsbeføjelser gældende mod sælger. Det er hele ideen
bag loven.

/Peter

--
http://www.grauslund.com/

---

Scripsit "Peter G C" <pgc@FJERNDETTEmailme.dk>
> "Henning Makholm" <henning@makholm.net> wrote in message

> > Har køberne ikke ret til et afslag i prisen når sådan en mangel viser
> > sig allerede ved overtagelsen?

> For det andet bevirker lov om forbrugerbeskyttelse mv. om fast ejendom, at
> man ikke kan gøre mangelsbeføjelser gældende mod sælger. Det er hele ideen
> bag loven.

Aha, det var jeg ikke lige opmærksom på (og jeg har endda købt
lejlighed efter loven trådte i kraft - og derefter påberåbt mig
mangler overfor sælger gennem min advokat...).

Men hvis den pågældende forsikring lever op til lovens krav, skal den
jo dække:

§5. Oplysning om ejerskifteforsikring skal for at have de i § 2
nævnte retsvirkninger være skriftlig og indeholde en meddelelse
fra et forsikringsselskab om,
1) på hvilke vilkår køberen kan tegne en forsikring vedrørende
ejendommen, som i mindst 5 år efter overtagelsesdagen og med
mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år dækker fejl ved
bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved købers
overtagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt eller er klart
forkert beskrevet i tilstandsrapporten, jf. § 4, eller
2) hvilke særlige forhold ved den pågældende ejendoms fysiske
tilstand der medfører, at der ikke kan tegnes en forsikring
som nævnt i nr. 1.

Den beskrevne vandskade er da utvivlsomt en "fejl ved bygninge[n]s
fysiske tilstand, der var til stede ved købers overtagelse af
ejendommen, og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten". Hvis
forsikringen tager forbehold for hvordan skaden er opstået før
overtagelsen, opfylder den ikke lovens krav, og den friholder derfor
ikke sælger for sit ansvar.

--
Henning Makholm "NB! Benbrud er et symptom, ikke en sygdom. Hvis du
har brækket benet bør du gå til lægen for at få fastslået
årsagen. Brug aldrig Herbalit<tm> mod benbrud uden lægens anvisning."

---

"Peter G C" <pgc@FJERNDETTEmailme.dk> skrev i en meddelelse
news:a349b0$5ct$1@tux.netsite.dk...
> For det andet bevirker lov om forbrugerbeskyttelse mv. om fast ejendom, at
> man ikke kan gøre mangelsbeføjelser gældende mod sælger. Det er hele ideen
> bag loven.
>
> /Peter
>
Det er nu en sandhed med modif §§2-5 remser undtagelserne op: F.eks §2:.
>
> Stk 4. Uanset bestemmelsen i stk 1 kan køberen påberåbe sig forhold, som
er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, jf §
4, stk 1,(24) samt påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller
offentligretlige forskrifter.(25) Køberen kan desuden påberåbe sig en
mangel, hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det pågældende
forhold(26) eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.(27) Køberen
kan i øvrigt gøre erstatningskrav gældende efter de almindelige regler, hvis
sælgeren har opført bygningen med salg for øje.(28)

PH

---

Peter G C wrote:
>
> "Henning Makholm" <henning@makholm.net> wrote in message
> news:yahzo2ymhbw.fsf@tyr.diku.dk...
>
> [klip]
>
> >
> > Har køberne ikke ret til et afslag i prisen når sådan en mangel viser
> > sig allerede ved overtagelsen? (At det kan være svært at kradse det
> > ind hos sælger hvis provenuet ved salget allerede er udbetalt og brugt
> > til udbetaling for en ny bolig, er en anden sag .. det er vel det en
> > forsikring skal dække?)
>
> For det første anerkendes afslag ved fast ejendom først når afslag udgør i
> hvert fald 6 pct. af købesummen.
>
> For det andet bevirker lov om forbrugerbeskyttelse mv. om fast ejendom, at
> man ikke kan gøre mangelsbeføjelser gældende mod sælger. Det er hele ideen
> bag loven.

Vil du ikke lige konkretisere de du skriver med en henvisning ?

--
Regards Erik G. Christensen
Adviser for danish farmers, economy
ICQ # 59294864
Prepare for the worse - allways hope for the best

---

Scripsit Erik G Christensen <egc@post1.tele.dk>
> Peter G C wrote:

> > For det andet bevirker lov om forbrugerbeskyttelse mv. om fast ejendom, at
> > man ikke kan gøre mangelsbeføjelser gældende mod sælger. Det er hele ideen
> > bag loven.

> Vil du ikke lige konkretisere de du skriver med en henvisning ?

Retsinfo A 1995 00391 30 §2:

§2. Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes
fysiske tilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om
ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen ikke over for
sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er
mangelfuld, jf. dog stk. 2-6. Køberen kan heller ikke over for
sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i
tilstandsrapporten.
ff

--
Henning Makholm "I stedet for at finde på en bedre plan havde de alle
sammen den frækhed at spørge mig, hvad *jeg* ville foreslå."

---

Henning Makholm wrote:

> Retsinfo A 1995 00391 30 §2:
>
> §2. Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes
> fysiske tilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om
> ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen ikke over for
> sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er
> mangelfuld, jf. dog stk. 2-6. Køberen kan heller ikke over for
> sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i
> tilstandsrapporten.
> ff

Ok, så er langsom udsivning et diffunderendre emne ?

--
Regards Erik G. Christensen
Adviser for danish farmers, economy
ICQ # 59294864
Prepare for the worse - allways hope for the best

---

"Erik G Christensen" <egc@post1.tele.dk> wrote in message
news:3C55DD46.3D711CEA@post1.tele.dk...

[klip]

>
> Vil du ikke lige konkretisere de du skriver med en henvisning ?

Henning Makholm har klaret paragrafferne.

'Reglen' om afslag unden for loven har støtte i teori og retspraksis, jf.
Gomard i Obligationsret I, side 168. Der henvises til en del domme samt en
betænkning om emnet.

/Peter

--
http://www.grauslund.com/

---

"Henning Makholm" <henning@makholm.net> skrev i en meddelelse
news:yahzo2ymhbw.fsf@tyr.diku.dk...
>
(At det kan være svært at kradse det
> ind hos sælger hvis provenuet ved salget allerede er udbetalt og brugt
> til udbetaling for en ny bolig, er en anden sag > --

Det er da alt andet lige nemmere at kradse pengene ind såfremt de er sat i
ny ejendom.
Det er da straks værre hvis sælger efter salget er insolvent trods
provenuet.

PH

---

"Peter G C" <pgc@FJERNDETTEmailme.dk> wrote in message
news:a3102h$ekh$1@tux.netsite.dk...
>
> Har du?
>
> FUT dk.videnskab.jura

Svar send til dk.videnskab.jura

---

"Morten Klostergaard" <Mortenklostergaard@mail.dk> skrev i en meddelelse news:3c53dcac$0$62870$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...

> > - dvs. at det ikke er dækket, fordi det er en udsivning og
> > ikke en udstrømning. Vi skal dog ringe til dem i morgen.
>
> Den skal de dække.
>
> Har du læst din police?
>

Jeg tror man må læse policen førend det kan afgøres. Forsikringsselskaberne
kender alle retsafgørelser vedr. forsikringsområdet, og der kan godt være
afsagt en kendelse som præciserer grænsen mellem "udsivning" og "pludselig
udstrømning".

Problemet er at husejere ofte ikke reagerer på mindre utætheder som de har
eller burde have haft kendskab til. Herved opstår en risiko for at forsikrings-
selskabet kan komme til at dække en skade som kunne have været undgået.
Den risiko ønsker de naturligvis at reducere.

Venlig hilsen
Erik Olsen

---

Hej Allesammen
Tak for de mange gode svar.

Jeg tror, at ejerskifteforsikringen dækker alligevel. De 10.000 kr. i
selvrisiko skal vi nok selv dække - medmindre vi kan "overbevise" sælger om
at dække.

Mvh, Torben

"TORBEN STEFFENSEN" <torbensteffensen@get2net.dk> skrev i en meddelelse
news:3c53cec4$0$14415$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...
> Hej
>
> Den 15. januar 2002 overtog min kone og jeg et hus.
>
> Dagen efter overtagelsen synes vi, at der var en lugt indefra skabet under
> køkkenvasken. Det undrede os, og vi tilkaldte derfor en VVS-mand for at
se,
> om der var en utæthed på rørene.
>
> Han kom den 17. januar, og det viste sig, at det skyldes opvaskemaskinen,
> som lækkede vand. Vandet var trukket ud under linoliumet i køkkenet, og da
> vi først løftede det, bredte stanken sig. Også træsoklen (dvs. det
> køkkenskabene er monteret på) under køkkenskabene havde suget meget vand.
Vi
> havde ikke nået at bruge opvaskemaskinen, og det var således tydeligt, at
> skaden var sket indenfor de sidste 2-3 måneder inden overtagelsen.
>
> Vi kontaktede vores advokat, og han rådede os til at tage kontakt til
sælger
> for at få sælgers husforsikring til at betale. Sælger var meget overrasket
> over skaden, og de indvilgede i at kontakte deres forsikringsselskab med
> henblik på at få skaden dækket. Forsikringsselskabet sendte i fredags en
> taksator ud, og det viste sig, at de ikke ville dække skaden, fordi der
var
> tale om en "udsivning" og ikke en "udstrømning".
>
> Vi anmeldte derfor straks skaden til vores ejerskifteforsikring, hvor der
> dog er en selvrisiko på 10.000 kr. Vagthavende ved skadestelefonen nævnte,
> at de sikkert også vil bruge samme argumentation som taksatoren ved
sælgers
> husforsikring - dvs. at det ikke er dækket, fordi det er en udsivning og
> ikke en udstrømning. Vi skal dog ringe til dem i morgen.
>
> Vi er selvfølgelig trætte af situationen, og vi føler, at vi er
fuldstændig
> uden skyld i episoden. Nu tyder det på, at vi ikke kan få dækket skaden,
og
> vi skal således selv til at udbedre køkkenet for skønsmæssigt ca. 15.000
kr.
>
> Hvad gør vi nu? Sælger har sikkert været i god tro, men er det rimeligt,
at
> vi alene skal afholde sådanne udgifter til at få udbedret køkkenet? Kan
det
> virkelig passe, at forsikringsselskaberne ikke dækker en sådan skade?.
>
> Mvh, Torben
>
>

---

"TORBEN STEFFENSEN" <torbensteffensen@get2net.dk> skrev i en meddelelse
news:3c55c63d$0$62868$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...
> Hej Allesammen
> Tak for de mange gode svar.
>
> Jeg tror, at ejerskifteforsikringen dækker alligevel. De 10.000 kr. i
> selvrisiko skal vi nok selv dække - medmindre vi kan "overbevise" sælger
om
> at dække.
>
> Mvh, Torben
>
I var vel bekendt med betingelserne i ejerskifteforsikringen før købet. Hvis
forsikringen går ind og dækker og betingelserne i Lov om
forbrugerbeskyttelse er overholdt, får i meget svært ved at komme igennem
med mangelsindsigelser hos sælger.
Det er jo netop som Peter G C påpeger hele ideen med denne lov.
Jeg kan ikke se hvad det skulle være for argumenter i vil bruge for at
"overbevise" sælger.

Her er en note til den nuværende §2stk5, der viser lidt om hvor meget der
skal til:

(26) Sælgerens indeståelse skal være rettet mod et bestemt angivet forhold
ved bygningens fysiske tilstand, f eks at alle termoruder er hele, eller at
ejendommen er fri for svamp.
Medmindre sælgeren handler erhvervsmæssigt, kan han således ikke gyldigt
give en »blanco-garanti« gående ud på, at sælgeren indestår for, at der ikke
er mangler ved ejendommen. Dette ville stride mod § 21, stk 1, 1. pkt,
hvorefter kap 1 kun kan fraviges til skade for en af parterne, hvis den
pågældende handler erhvervsmæssigt.
(27) F eks hvis sælgeren har rettet i tilstandsrapporten, inden den gives
til køberen, eller har undladt at gøre opmærksom på en mangel, som sælgeren
vidste ville være skjult for den bygningssagkyndige. Ved udformningen af
rapportskemaerne søges sikret, at den bygningssagkyndige spørger sælgeren om
forhold, som en sagkyndig ikke kan se, men som en sælger vil opdage ved at
bo i huset - f eks om der trænger vand ind, når det regner, eller om der
tidligere er foretaget omfattende reparationsarbejder. Sælgeren er
ansvarlig, såfremt han ved besvarelsen af disse spørgsmål handler svigagtigt
eller groft uagtsomt.
Der skal meget til, før en uprofessionel sælgers adfærd karakteriseres som
svigagtig eller groft uagtsom, når ejendommen er gennemgået af en
bygningssagkyndig. Det kan normalt ikke kræves, at sælgeren kritisk
gennemgår tilstandsrapporten for at kontrollere, om den bygningssagkyndige
har overset noget. Sælgeren behøver endvidere ikke undersøge og selv oplyse
om de for en fagmand synlige forhold som f eks tagets og træværkets alder og
tilstand, betydningen af, at der er skjulte installationer osv. Grov
uagtsomhed foreligger normalt heller ikke, selv om en uprofessionel sælger
undlader at oplyse om mangler ved ejendommen, som han burde have haft
mistanke om, men som han ikke længere hæfter sig ved, og som måske nu er
skjulte selv for en bygningssagkyndig, f eks mangler ved fundamentet, der
tidligere under sælgerens ejertid har givet sig udslag i en mindre
revnedannelse, som er udbedret. Derimod handler sælgeren groft uagtsomt,
hvis han undlader at oplyse, at han for nylig har overmalet en fugtplet, som
er opstået, efter at der er trængt vand ind. Se hertil U 1998 185U 1998 185
(mangel, at ca 6 m2 af gulv, der i udbudsmateriale og tilstandsrapport var
angivet som sildebensparket, bestod af væsentligt andet materiale;
oplysningerne indebar ikke en garanti, og det kunne ikke tilregnes sælger
som groft uagtsomt, at der ikke var oplyst om manglen i oplysningsskemaet;
køber havde ikke krav på erstatning). U 1999 1739U 1999 1739 (sælgere af en
ejendom pålagt erstatningspligt, fordi de groft uagtsomt ikke havde sørget
for, at køberen blev gjort bekendt med mangler ved et gulv).

---

Hej igen
Vi flytter ind, og opdager allerede på overtagelsesdagen en lugt fra skabet
under køkkenvasken. Allerede to dage efter overtagelsesdagen er skaden
"kortlagt".

Jeg mener, at sælger burde have reageret på denne lugt. Sælger kan efter min
bedste overbevisning ikke siges at være i god tro.

Mvh, Torben


"Peter Hansson" <phansson@mail.tele.dk> skrev i en meddelelse
news:3c55dacb$0$213$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...
> >
> I var vel bekendt med betingelserne i ejerskifteforsikringen før købet.
Hvis
> forsikringen går ind og dækker og betingelserne i Lov om
> forbrugerbeskyttelse er overholdt, får i meget svært ved at komme igennem
> med mangelsindsigelser hos sælger.
> Det er jo netop som Peter G C påpeger hele ideen med denne lov.
> Jeg kan ikke se hvad det skulle være for argumenter i vil bruge for at
> "overbevise" sælger.
>
> Her er en note til den nuværende §2stk5, der viser lidt om hvor meget der
> skal til:
>
> (26) Sælgerens indeståelse skal være rettet mod et bestemt angivet forhold
> ved bygningens fysiske tilstand, f eks at alle termoruder er hele, eller
at
> ejendommen er fri for svamp.
> Medmindre sælgeren handler erhvervsmæssigt, kan han således ikke gyldigt
> give en »blanco-garanti« gående ud på, at sælgeren indestår for, at der
ikke
> er mangler ved ejendommen. Dette ville stride mod § 21, stk 1, 1. pkt,
> hvorefter kap 1 kun kan fraviges til skade for en af parterne, hvis den
> pågældende handler erhvervsmæssigt.
> (27) F eks hvis sælgeren har rettet i tilstandsrapporten, inden den gives
> til køberen, eller har undladt at gøre opmærksom på en mangel, som
sælgeren
> vidste ville være skjult for den bygningssagkyndige. Ved udformningen af
> rapportskemaerne søges sikret, at den bygningssagkyndige spørger sælgeren
om
> forhold, som en sagkyndig ikke kan se, men som en sælger vil opdage ved at
> bo i huset - f eks om der trænger vand ind, når det regner, eller om der
> tidligere er foretaget omfattende reparationsarbejder. Sælgeren er
> ansvarlig, såfremt han ved besvarelsen af disse spørgsmål handler
svigagtigt
> eller groft uagtsomt.
> Der skal meget til, før en uprofessionel sælgers adfærd karakteriseres som
> svigagtig eller groft uagtsom, når ejendommen er gennemgået af en
> bygningssagkyndig. Det kan normalt ikke kræves, at sælgeren kritisk
> gennemgår tilstandsrapporten for at kontrollere, om den bygningssagkyndige
> har overset noget. Sælgeren behøver endvidere ikke undersøge og selv
oplyse
> om de for en fagmand synlige forhold som f eks tagets og træværkets alder
og
> tilstand, betydningen af, at der er skjulte installationer osv. Grov
> uagtsomhed foreligger normalt heller ikke, selv om en uprofessionel sælger
> undlader at oplyse om mangler ved ejendommen, som han burde have haft
> mistanke om, men som han ikke længere hæfter sig ved, og som måske nu er
> skjulte selv for en bygningssagkyndig, f eks mangler ved fundamentet, der
> tidligere under sælgerens ejertid har givet sig udslag i en mindre
> revnedannelse, som er udbedret. Derimod handler sælgeren groft uagtsomt,
> hvis han undlader at oplyse, at han for nylig har overmalet en fugtplet,
som
> er opstået, efter at der er trængt vand ind. Se hertil U 1998 185U 1998
185
> (mangel, at ca 6 m2 af gulv, der i udbudsmateriale og tilstandsrapport var
> angivet som sildebensparket, bestod af væsentligt andet materiale;
> oplysningerne indebar ikke en garanti, og det kunne ikke tilregnes sælger
> som groft uagtsomt, at der ikke var oplyst om manglen i oplysningsskemaet;
> køber havde ikke krav på erstatning). U 1999 1739U 1999 1739 (sælgere af
en
> ejendom pålagt erstatningspligt, fordi de groft uagtsomt ikke havde sørget
> for, at køberen blev gjort bekendt med mangler ved et gulv).
>
>
>
>

---

"TORBEN STEFFENSEN" <torbensteffensen@get2net.dk> skrev i en meddelelse
news:3c56ff13$0$235$edfadb0f@dspool01.news.tele.dk...
> Hej igen
> Vi flytter ind, og opdager allerede på overtagelsesdagen en lugt fra
skabet
> under køkkenvasken. Allerede to dage efter overtagelsesdagen er skaden
> "kortlagt".
>
> Jeg mener, at sælger burde have reageret på denne lugt. Sælger kan efter
min
> bedste overbevisning ikke siges at være i god tro.
>
> Mvh, Torben
>
I så fald skal du bruge §2stk5: især den om graft uagtsomhed. Her tales om
burde viden.

I noten er det:

> > forhold, som en sagkyndig ikke kan se, men som en sælger vil opdage ved
at
> > bo i huset

Er der udarbejdet tilstandsrapport, kan man evt. gå på den byggesagkyndige
jf

§ 3. Køberen kan over for en bygningssagkyndig, der har udarbejdet en
tilstandsrapport som nævnt i § 4, stk 1, 1. pkt, fremsætte krav om
skadeserstatning for fejl, der burde have været omtalt i rapporten.(32) Har
sælgeren måttet betale et beløb til køber på grund af fejl, der burde have
været omtalt i en sådan rapport, tilkommer der sælgeren en rimelig
godtgørelse.(33)

Noten til den:
(32) Bestemmelsen indebærer, at køberen kan rette et eventuelt
erstatningskrav direkte mod en beskikket bygningssagkyndig, selv om køberen
ikke har et kontraktforhold til denne. Reglen gælder, uanset om sælger i
medfør af § 2 er fritaget for sin hæftelse for fysiske mangler. Den
bygningssagkyndige hæfter f eks også direkte over for køberen i tilfælde,
hvor den pågældende ejendom efter sin art slet ikke kan ejerskifteforsikres
mod skjulte fejl, jf § 5, stk 1, nr 2.
Den bygningssagkyndiges ansvar er et professionsansvar. Der er ikke tale om,
at den bygningssagkyndige »overtager« sælgerens mangelshæftelse og dermed
hæfter for skjulte fejl, som ikke ud fra de faglige normer burde have været
opdaget af den bygningssagkyndige.
Bortset fra tilfælde, hvor den bygningssagkyndige har påtaget sig at indestå
for rigtigheden af en oplysning, er det afgørende, om den bygningssagkyndige
bedømt ud fra de faglige normer på området har begået en fejl ved sin
besigtigelse af ejendommen, jf § 4. Se U 2000 1248U 2000 1248
(bygningssagkyndig pålagt erstatningansvar for urigtig tilstandsrapport, da
det ikke var anført, at hele taget var utæt og måtte udskiftes, erstatningen
nedsat som følge af, at der var opnået forbedringer ved tagudskiftningen).
Spørgsmålet om, hvilke beløb køberen i givet fald kan kræve erstattet,
afhænger af de almindelige erstatningsregler, hvorefter der som udgangspunkt
kan kræves erstatning for det fulde tab.
Er både sælgeren og den bygningssagkyndige erstatningsansvarlige, gælder
reglerne om flere erstatningsansvarlige, jf erstatningsansvarslovens § 25.
Sælgeren har fuld regres mod den bygningssagkyndige, såfremt denne er
ansvarsforsikret (jf herved § 4, stk 2), og sælgerens ansvar alene beror på,
at han har givet en garanti i tillid til den fejlagtige rapport, jf
erstatningsansvarslovens § 25, stk 2, sammenholdt med § 19, stk 1.


PH