Hejsa
Jeg har tidligere fortalt om, at man kan hæve købet af et pantebrev og at
man kan anvende GBL § 9 i samme situation.
I nedenstående dom bruger man de køberetlige regler.
Man kommer uden om reklamationsfristen i KBL § 54 da der foreligger en
indeståelse (en garanti). I så fald gælder 1 års fristen ikke, men hvad
gælder så? Hvad er fristen da? Er det virkelig 1908-loven? Har man ved at
give en garanti sat sig helt uden for KBL § 54? Se også byrettens afgørelse.
Begavede og begrundede kommentarer modtages. Der må være andre der er til
hardcore formueret!
U.1998.1246Ø 19980518 B-1103-95
Vekselerers pantebrevssalg ophævet, da debitor var registreret i RKI. Kravet
ikke forældet.
Køb 6 Pengevæsen m.v. 58.1 Pant og tilbageholdsret 1.5
Pantebrev blev solgt af ejendomshandler, der var vekselerer og professionel
pantebrevssælger. Han var omfattet af kutyme om ophævelsesadgang, hvis
debitor var registreret af RKI på handelstidspunktet. Sælgeren havde dermed
indestået for, at debitor ikke var registreret. Køber var berettiget til at
hæve handelen. Kravet var ikke forældet.[1])
Ø.L.D. 18. maj 1998 i anke 18. afd. nr. B-1103-95
(Kallehauge, Black, Karen-Anke Tørring (kst.)).
Byggeselskabet af 7/7 1975 ApS (adv. Lars Lindhard, Esbjerg)
mod
ejendomshandler E (adv. Hans Henrik Haume, København).
Københavns Byrets dom af 10. april 1995.
Denne dom er i medfør af retsplejelovens § 366 a, stk. 2, skrevet uden
fuldstændig sagsfremstilling.
Sagsøgeren, Byggeselskabet af 7/7 1975 ApS, har påstået sagsøgte,
ejendomshandler E, dømt til at betale 42.055,20 kr. med sædvanlig
procesrente fra den 11. december 1991, til betaling sker, mod udlevering af
pantebrev opr. stort 68.933,39 kr. tidligere med pant i ejerlejlighed nr.
38, - - -.
Sagsøgte har påstået frifindelse.
Sagen drejer sig om sagsøgers mulige adgang til over for sagsøgte at hæve et
køb af et pantebrev, hvis debitor var registreret i Ribers Kreditinformation
på overdragelsestidspunktet.
Der er under sagen afgivet forklaring af direktør A og ejendomshandler E.
Sagsøgeren har gjort gældende,
at sagens parter er rette sagsøger og sagsøgte,
at pantebrevet på overdragelsestidspunktet led af en væsentlig
hævebegrundende mangel,
at sagsøgte bar risikoen herfor,
at begge parter er professionelle pantebrevsformidlere, og
at sagsøgers krav ikke er forældet hverken efter købelovens §54 eller
1908-loven.
Sagsøgte har gjort gældende,
at sagsøgte ikke solgte, men alene formidlede et pantebrevssalg, hvorfor der
ikke kan gøres misligholdelsesbeføjelser gældende mod ham,
at der ikke som led i sagsøgers køb gjaldt noget om debitors personlige
betalingsevne,
og at sagsøger ikke har lagt vægt på at få debitors cpr.nr., da man ikke bad
om at se slutsedlen.
Såfremt der kan gøres køberetlige misligholdelsesbeføjelser gældende, gør
sagsøgte gældende,
at kravet er forældet efter købelovens §54 og i hvert fald 1908-loven.
Sagsøgte har ikke haft viden om registreringen i Ribers Kreditinformation.
Rettens bemærkninger:
Det lægges efter det fremkomne til grund, at det for sagsøger var
væsentligt, at pantebrevets debitor på overdragelsestidspunktet var
registreret i Ribers Kreditinformation vedrørende skyld til Centrum Konto og
Ikea A/S.
Sagsøger har hverken skriftligt eller mundtligt under købsforhandlingen
tilkendegivet, at det var en forudsætning, at pantebrevets debitor ikke var
registreret i Ribers Kreditinformation, og at pantebrevets sælger indestod
herfor.
Sagsøgte var ikke bekendt med registreringen.
Der er under sagen dokumenteret følgende kutymer :
For fondsbørsvekselerere er der kutyme for, at lade en handel gå tilbage,
når det konstateres, at debitor er registreret i Ribers Kreditinformation,
jf. bilag 6.
Statsaut. ejendomsmæglere er, når de køber og sælger pantebreve, herunder
pantebreve hidrørende fra ejendomshandler, de selv har formidlet, at anse
for »professionelle pantebrevshandlere« på lige fod med vekselerere og
banker, således at kutymer, der måtte gælde for sidstnævnte
erhvervsdrivende, også er gældende for statsaut. ejendomsmæglere, når de
udøver denne virksomhed. Dette gælder dog ikke enkeltstående salg af egne
pantebreve. Omsætning af sådanne pantebreve er ikke omfattet af
ejendomsmæglervirksomhed, jf. - - -, Ejendomsmæglernes responsumudvalg sag R
554/86.
En ejendomsmægler, der alene formidler salg af et pantebrev i forbindelse
med en ejendomshandel, kan ikke forventes at have undersøgt
pantebrevsdebitors kreditværdighed, f.eks. ved at søge oplysninger i et
kreditoplysningsbureau, jfr. Ejendomsmæglernes responsumudvalg sag R 543/88.
Der er endvidere henvist til UfR 88/709 VLD, UfR 89/739 HD, UfR 90/664 ØLD
og UfR 89/241 HD samt utrykt byretsdom af 14. november 1989.
Retten finder det afgørende for, om der kan gøres køberetlige
misligholdelsesbeføjelser gældende, at sagsøgte har optrådt som sælger og
ikke alene som pantebrevsformidler. Retten finder det ikke antageligt, at R
554/86 skulle vedrøre formidling sammenholdt med R 543/88. Den
ejendomshandler eller mægler, der indhenter købstilbud på et sælgerpantebrev
i forbindelse med en ejendomshandel, som han har formidlet, må i
almindelighed betragtes som en mellemmand, der handler i en andens navn og
for en andens regning, og kan derfor ikke personligt mødes med en køberetlig
misligholdelsesbeføjelse, men alene med et erstatningsansvar for evt. fejl
og forsømmelser som mellemmand.
Sagsøgte har forklaret, at han netop har handlet for sælgeren af den faste
ejendom, der ønskede sælgerpantebrevet solgt, og at han herfor skulle
modtage provision. Det fulde provenu afregnedes til sagsøgtes
anpartsselskab - - - ApS og derefter til sælgeren med fradrag af provision.
Bl.a. provisionsindtægter opsamledes i anpartsselskabet af skattemæssige
grunde. Sagsøgte har formidlet salg af en del pantebreve i tidens løb. Han
var i 1985 ikke medlem af Dansk Ejendomshandlerforening. Arbejdsdelingen
mellem ham og F var den, at sagsøgte drev ejendomshandel, og F
vekselererforretning. Sagsøgte havde dog også næringsbrev som vekselerer.
Det må herefter lægges til grund, at sagsøgte har handlet for en andens
regning. Spørgsmålet er dernæst, om det har været kendeligt for sagsøger, at
sagsøgte handlede i en andens navn.
Parterne har angiveligt ikke haft forretningsforbindelse tidligere. Sagsøger
har modtaget kopi af skøde, pantebrev og BBR-meddelelse. Sagsøgtes
brevpapir, bilag 8, indeholder betegnelsen »E & F. Ejendomshandel &
Vekselererfirma«. Købet bekræftes over for - - - ApS c/o E og F, bilag 2.
Pantebrevet sendes til sagsøger af - - - ApS, E, bilag 3. Sagsøgte optræder
som anmelder på pantebrevet og sagsøgte har underskrevet til vitterlighed
under anvendelse af stempel med stillingsbetegnelse »Ejendomshandler &
vekselerer«. F har tillige underskrevet til vitterlighed under anvendelse af
tilsvarende stillingsbetegnelse, bilag 1. Afregning sker med det fulde
provenu til - - - ApS, bilag 4. Ophævelsen sker til ejendomshandler E, bilag
5. Der er ikke fremkommet oplysninger i korrespondencen eller under
forklaringerne i retten, der i øvrigt klargør sagsøgtes rolle.
Det er kendeligt for sagsøger, at pantebrevet er udstedt i forbindelse med
en ejendomshandel og til den endelige kreditor, hvilket indicerer
formidling, hvorimod afregningen af det fulde provenu til sagsøgte
(anpartsselskab) modsat f.eks. en kurs + 2 (som provision) indicerer, at der
handles for egen regning.
Henset til, at sagsøger angiveligt ikke på forhånd kendte sagsøgte, og til,
at sagsøger ikke under købsforhandlingerne hverken skriftligt eller
mundtligt synes at have interesseret sig for spørgsmålet om, i hvilken rolle
sagsøgte optrådte, findes sagsøger imidlertid ikke under de foreliggende
omstændigheder at have været berettiget til at indrette sig i tillid til en
branchekutyme gældende for »professionelle pantebrevshandlere«. Da kutymen
om sælgers indeståelse for kreditoplysninger fra Ribers Kreditinformation er
sagsøgers eneste grundlag i denne sag for at gøre ansvar gældende mod
sagsøgte og bringe sig ud over et års fristen i købelovens §54, frifindes
sagsøgte derfor.
Østre Landsrets dom.
Københavns Byrets dom af 10. april 1995 - - - er anket af Byggeselskabet af
7/7 1975 ApS, der som for byretten har nedlagt påstand om, at indstævnte E
dømmes til at betale 42.055,20 kr. med procesrente fra den 11. december
1991, mod at appellanten udleverer pantebrev oprindeligt stort 68.933,39 kr.
tidligere med pant i ejerlejlighed nr. 38 - - - til indstævnte. For
landsretten har appellanten subsidiært nedlagt påstand om renter fra den 21.
februar 1992.
Indstævnte, E, har nedlagt påstand om stadfæstelse, subsidiært at der af det
påstævnede beløb alene betales procesrente fra sagens anlæg den 30. juli
1993.
Det fremgår af sagen, at indstævnte den 10. november 1985 på et brevpapir
med betegnelsen »E & F, Ejendomshandel og Vekselererfirma«, under
vedlæggelse af kopi af endeligt skøde, udkast til det i sagen omhandlede
pantebrev samt BBR-meddelelse vedrørende den ejerlejlighed, som pantebrevet
skulle have sikkerhed i, anmodede A A/S om et kurstilbud for pantebrevet.
Den 12. november 1985 bekræftede adressaten over for »- - - ApS c/o E & F«
at have købt pantebrevet til kurs 80 og anmodede om, at det blev udstedt til
appellanten. Med brev af 13. januar 1986 fremsendte - - - ApS ved E det
tinglyste pantebrev til A A/S og en fuldmagt fra sælgeren af lejligheden, S,
til indstævnte E til på sælgerens vegne at modtage og kvittere for provenuet
af salget af pantebrevet. Brevet var underskrevet af indstævnte.
Pantebrevet blev misligholdt 11. december termin 1991.
Ved brev af 21. januar 1992 meddelte A/S A indstævnte, at debitor i henhold
til pantebrevet, D, i januar 1986 havde været registreret i Ribers
Kreditinformation, RKI, og at handlen ifølge gældende kutyme herefter kunne
ophæves. Der anføres i brevet endvidere blandt andet følgende:
»Som følge heraf skal vi ophæve den indgåede handel og anmode Dem om at
tilbagebetale os købesummen beregnet som kurs 80 af pantebrevets restgæld pr
11.12.1991 kr 50.452,75 med tillæg af den pr 11.12.1991 forfaldne ydelse kr
2.116,26 tillige med morarenter, påkravsgebyrer og vedhængende renter til
betaling sker.«
Det er oplyst under sagen, at appellanten ved ophævelsen af handlen var i
besiddelse af mikrofilm, hvoraf det fremgik, at debitor, D, var registreret
i RKI i december 1984 og i maj 1985 for mellemværender med henholdsvis
Centrum Konto og Ikea A/S, og at appellanten også havde haft disse
mikrofilm, da handlen om pantebrevet blev indgået.
Til brug under ankesagen har Sammenslutningen af Danske Pantebrevshandlere
den 5. oktober 1997 besvaret følgende spørgsmål:
». . .
Spørgsmål 1:
Påvirkes værdien af et pantebrev i fast ejendom af, at pantebrevet er
udstedt som led i en handel mellem 2 brødre?
Svaret: Ikke nødvendigvis
Spørgsmål 2:
Er det i forbindelse med salg af et pantebrev i fast ejendom en væsentlig
oplysning for køber, at pantebrevet er udstedt som led i en handel mellem 2
brødre?
Svaret er, ja.
.. . .
Spørgsmål 7:
Er det kutyme eller anden handelssædvane for, at en pantebrevskøber kan lade
en pantebrevshandel gå tilbage, når det konstateres, at debitor er
registreret i et kreditoplysningsbureau (RKI) før aftalen om
pantebrevssalget er indgået.
Svaret er, ja
Spørgsmål 8:
Hvilken betydning har det for besvarelsen af spørgsmål 7, at der er forløbet
mere end 5 år fra registreringen i RKI, og indtil pantebrevskøber påberåber
sig registreringen i RKI som en hævebegrundende misligholdelse. Det skal i
den forbindelse oplyses, at pantebrevsdebitor i den aktuelle sag har fået
opfyldt sine forpligtelser overfor pantebrevskøber fra første termin (11/12
1985) indtil december 1991, hvilken ydelse udeblev.
Svaret er, ingen betydning.
Spørgsmål 9
Har det nogen betydning for besvarelsen af de fornævnte spørgsmål, om den
medvirkende ejendomsmægler kan betragtes som professionel
pantebrevsformidler eller ikke?
Svaret er, nej.
.. . .«
Der er under domsforhandlingen afgivet supplerende forklaring af direktør
hos appellanten, A, og af indstævnte, E. Der er endvidere afgivet forklaring
af S og af D.
A har forklaret, at pantebrevet var i depot i appellantens pengeinstitut, og
at det var pengeinstituttet, der sendte påkrav til debitor efter
misligholdelsen i december termin 1991. Først derefter blev han underrettet
om den manglende betaling. Han havde stadig de mikrofilm fra Ribers
Kreditinformation, RKI, som var aktuelle på det tidspunkt, hvor handlen med
pantebrevet fandt sted, og da han gennemså dem, blev han klar over, at
debitor allerede da var registreret i RKI. Han har tidligere købt mange
pantebreve, og når han handlede med professionelle, kontrollerede han ikke,
om debitorerne var registreret i RKI. Han har efterfølgende fået oplyst, at
den ejendomshandel, der lå til grund for udstedelsen af pantebrevet, blev
indgået mellem to brødre. Han havde ikke købt pantebrevet, hvis han havde
været bekendt hermed, han ville i hvert fald have ladet lejligheden vurdere.
Det er sædvanligt, at pantebrevene udstedes direkte til den endelige
erhverver. Det pantebrev, han afgav tilbud på, var ikke underskrevet, der
var ingen oplysning om kreditor, og anmelderen var heller ikke angivet.
E har forklaret, at han ikke var bekendt med de familiemæssige relationer
mellem køberen og sælgeren af lejligheden. Sagen findes ikke længere i hans
arkiv, og han husker ikke, om lejligheden blev annonceret til salg, ligesom
han heller ikke husker, om køberen boede i lejligheden, da salget fandt
sted. Det var indstævnte, der fastsatte prisen på lejligheden. Hverken han
eller hans kollega har udarbejdet dokumenterne, selvom de står anført som
anmeldere på pantebrevet. Han stod som anmelder for at sikre, at pantebrevet
og provenuet heraf kom i de rette hænder. Han fik to kurspoints i provision
for salget af pantebrevet.
S har forklaret, at han i efteråret 1985 solgte lejligheden til sin
storebror, D. E skrev skødet, og salget af pantebrevet skete via ham. Det
var broderen, der havde kontaktet E. Han talte kun med E, da han skrev
skødet under. Han mener ikke, at han har set pantebrevet.
D har forklaret, at det var ham, der kontaktede E, som han tidligere havde
spillet håndbold med. E så ikke lejligheden, men lavede en beregning på
grundlag af, hvad tilsvarende lejligheder aktuelt blev handlet til. Vidnet
og hans bror lagde denne prisberegning til grund, da de i fællesskab
fastsatte prisen. Der medvirkede ikke advokat ved handlen. Det var E, der
forestod papirarbejdet, som han fik 6-7000 kr. for. Vidnet husker ikke, om
han fortalte E, at han og S var brødre. Han boede i lejligheden, da han
købte den.
Appellanten har for landsretten gjort gældende, at ejendomshandlen, der var
en handel mellem brødre, ikke var sædvanlig. Ejendomshandleren optrådte
således ikke som mægler, og køberen boede allerede i lejligheden ved købet.
Allerede af den grund kan appellanten hæve pantebrevshandlen.
Appellanten har endvidere gjort gældende, at den af Sammenslutningen af
Danske Pantebrevshandlere oplyste kutyme, hvorefter en pantebrevskøber kan
lade en pantebrevshandel gå tilbage, når det konstateres, at debitor er
registreret i et kreditoplysningsbureau, før aftalen om pantebrevssalget er
indgået, finder anvendelse mellem parterne, idet også indstævnte, som havde
næringsbrev som vekselerer, og som handlede med pantebrevet via et særligt
anpartsselskab, må anses som professionel pantebrevshandler.
Selvom indstævnte blot betragtes som formidler af pantebrevet, idet
forholdet mellem ham og pantebrevets oprindelige kreditor må karakteriseres
som et kommissionsforhold, udelukker dette ikke ansvar for ham. Provisionens
størrelse er i denne forbindelse ligegyldig.
Renter skal beregnes fra det tidspunkt, da pantebrevet blev misligholdt,
subsidiært fra den 21. februar 1992, idet appellantens skrivelse af 21.
januar 1992 indeholdt påkrav om renter.
Appellanten har vedrørende spørgsmålet om forældelse gentaget sin procedure
for byretten.
Indstævnte har gjort gældende, at familieforholdet mellem køberen og
sælgeren af lejligheden var uden betydning for handelsvilkårene for
lejligheden. Det ikke er dokumenteret, at prisfastsættelsen var forkert.
Indstævnte har endvidere gjort gældende, at den af sagsøgeren påberåbte
kutyme ikke finder anvendelse for indstævnte, der er ejendomshandler.
Der kan ikke gøres mangelsansvar gældende mod indstævnte, der alene optrådte
som formidler, hvilket understreges af, at han foreviste fuldmagt og blot
oppebar to kurspoint som vederlag for sit arbejde.
Selvom indstævnte anses for at have været pantebrevssælger og ikke
formidler, kan der alligevel ikke gøres mangelsansvar gældende over for ham,
idet appellanten ikke gjorde opmærksom på, at det var en forudsætning for
handlen, at debitor for pantebrevet ikke var registreret i RKI. Hertil
kommer, at appellanten selv sad inde med de fornødne oplysninger og med
lethed havde kunnet kontrollere forholdet. Pantebrevet blev i øvrigt først
misligholdt, efter at debitor havde betalt terminerne rettidigt i seks år.
Da indstævnte ikke har givet urigtige oplysninger og ikke har tilsikret, at
debitor ikke var registreret i RKI, afskærer købelovens § 54 appellanten fra
at gøre mangelansvar gældende. Appellantens krav er forældet efter
1908-loven, idet femårs-fristen skal regnes fra handlens indgåelse, og fordi
de i lovens § 3 nævnte suspensionsgrunde ikke foreligger.
Der er ikke grundlag for at tilkende appellanten renter fra et tidligere
tidspunkt end sagens anlæg, idet der er tale om et tilbagebetalingskrav i
forbindelse med en ophævelse af en handel, og idet forbeholdet om renter i
appellantens ophævelsesskrivelse af 21. januar 1992 ikke er et påkrav i
henhold til rentelovens § 3, stk. 2.
Landsretten udtaler:
I forbindelse med salg af pantebreve i fast ejendom er det en væsentlig
oplysning for køberen, at pantebrevet er udstedt som led i en handel mellem
søskende. Manglende oplysning herom er imidlertid ikke i sig selv en
hævebegrundende mangel. Appellanten har ikke godtgjort, at lejligheden på
grund af de familiemæssige relationer mellem køber og sælger blev handlet på
usædvanlige vilkår. Herefter kan appellanten ikke få medhold i, at
familieforholdet mellem pantebrevets debitor og dettes oprindelige kreditor
kan begrunde ophævelse af pantebrevshandlen.
Det lægges efter den udtalelse, som Sammenslutningen af Danske
Pantebrevshandlere har afgivet, til grund, at det mellem pantebrevshandlere
er kutyme, at en pantebrevskøber kan ophæve en pantebrevshandel, når det
konstateres, at debitor for pantebrevet er registreret i RKI ved handlens
indgåelse. Landsretten finder det ubetænkeligt at antage, at kutymen gælder
i pantebrevshandler mellem professionelle parter, uanset om disse måtte
betegnes som pantebrevshandlere eller formidlere. Da indstævnte på
brevpapiret i den første henvendelse til appellanten ud over ejendomshandler
tillige betegnede sig som vekselerer, og da han, der havde næringsbrev som
vekselerer, optrådte som professionel pantebrevssælger, og da han ifølge sin
egen forklaring har formidlet en del pantebreve og til det brug anvendt et
anpartsselskab, er han omfattet af kutymen.
I medfør af den anførte kutyme findes indstævnte over for appellanten at
have indestået for det faktiske forhold, at debitor ikke var registreret i
RKI, og appellanten har - uanset at parterne ikke tidligere havde haft et
forretningsmæssigt mellemværende - ikke haft pligt til at undersøge
forholdet. Det er i denne forbindelse uden betydning, at appellanten var i
besiddelse af mikrofilm, der indeholdt oplysninger herom.
Selvom den ansvarspådragende misligholdelse fandt sted ved aftalens
indgåelse, kan forældelsesfristen efter 1908-loven dog tidligst regnes fra
det tidspunkt, hvor appellanten konstaterede, at debitor var registreret i
RKI, idet det heller ikke i denne henseende kan tillægges betydning, at
appellanten havde den omtalte mikrofilm i sin besiddelse. Der er således
ikke indtrådt forældelse.
Appellanten har derfor været berettiget til at hæve handlen. Herefter tages
appellantens påstand til følge, dog har han efter det foreliggende ikke krav
på renter ud over sædvanlig procesrente fra sagens anlæg den 30. juli 1993.
1) U 1988.709 V, U 1989.241 H, U 1989.739 H og U 1990.664 Ø samt Samuelsson:
Ejendomsmægleransvar, s. 227-28.
/Peter
--
http://www.grauslund.com/
http://politiken.dk/VisArtikel.iasp?PageID=182594 - når det går galt....
Karnovs Lovsamling 1998/1999 (opdateret frem til 2000) - i alt 6 bind sælges
til kr. 200 - afhentes i Århus V