---

Hej Alle.

Min kone og jeg er ved at købe hus, og i den forbindelse skal vi jo optage et obligationslån gennem kreditforeningen. Jeg følger rimelig godt med i renteudviklingen, og har et rimeligt indblik i økonomiske begreber.

Dog er der nogen sammenhænge omkring obligationer jeg ikke kan lure.

Hvad er sammenhængen mellem kurs og rente på obligationer? Jeg ved at kursen falder når renten stiger, og omvendt. Men hvorfor?

Jeg er med på, at stiger renten, bliver det dyrere at sidde i en given gæld. Jeg er med på, at kursen har indflydelse på min restgæld. Men hvem ejer obligationerne.....det må vel egentlig være en selv, idet de bruger termen obligationsrestgæld på betalingsoversigten/årsopgørelsen?

Folk snakker om, at ved at konvertere frem og tilbage mellem fastforrentede og flex-lån (i gunstige perioder) kan man opnå en "formindskelse" af sin gæld, hvordan det (må jo være noget med kursen, men kan ikke lige lure sammenhængen)?

Uden ansvar, forpligtigelser eller hovedet på blokken, er der så nogle gode argumenter for at vælge andet end de 2 muligheder jeg vakler imellem: 1) 1-årige flexlån og 2) 5% fast forrentet lån, begge med afdragsfrihed i 10 år? Jeg behøver ikke pointen omkring ikke at sætte sig for hårdt, idet vi rigeligt har råd til dette hus.

På forhånd tak!

---

Det var en lang "smørre".
Et obligationslån bibeholder de aftalte satser. Eksempelvis over 30 år. Der ændres ikke ved afdrag, procenter etc.
Det mest gunstige pt er et flexlån, som kan "låses" over eksempelvis 5 år. Jeg har selv oplevet at spare 2000 kr. pr MÅNED !! Vi havde obligationslån, og omlagde til flex-5år. Tal med realkredit-kontoret, og "slå til" når du føler det er den rigtige tid !
Når de 5 år er gået, kan "verdenssituationen" have ændret sig, men den tid den glæde.
/PG

---

"det mest gunstige pt er et flexlån" - hm hm... Den er vist lidt for simpel, men det ved reimerc vist allerede alt om.
Spm. handler om sammenhæng ml. kurs og rente.
Du ejer ikke obligationen, du sælger den. Det gælder derfor om at kursen er så høj som mulig, da din real rente derved falder. Lige nu mener jeg kursen på en 5% obligation er 97. Det betyder, at hvis du skal "hive" en million hjem er du nødt til at lægge obligationer for mere end 1 million ud (1/0,97) og din real rente stiger derved. Alternativet til at købe obligationer er at give lån (eller som privat at få rente af dine indestående i banken). Når renten stiger får man mere i rente og dette bliver et bedre alternativ vis-a-vis at købe obligationer. Kursen på obligationer falder derved. Dette er skidt for dig hvis du skal ud og optage lån ved obligationer.

Ja, og lad så mig komme med mit input til flex vs. fast lån. Ved et 5 årigt flexlån mener jeg du vil have en rente på omkring 3,5% - dvs. du betaler kun 3,5% i rente ift. 5,5%. Efter 5 år ser verden anderledes ud og hvis renten er steget, vil et nyt lån være dyrere. Dette er underordnet om det er flex eller fast lån. Det kan være et flex lån på det tidspkt. kst. 6,5% og obligationslån er på 7% til kurs 95, og du vil da have gjort en dårlig forretning.
Er du gambler kan det godt være at der kan være LIDT penge at spare på flex, MEN jeg kan kun se renten stige fra det niveau den har. DET KAN SÅ GODT VÆRE at den ikke stiger så kraftigt, og det stadig vil være attraktivt at tegne et lån i 2009 (fleks eller fast).

---

Jeg kan kun tilslutte mig, hvad eltigro allerede har sagt omkring kursfastsættelsen.

Med hensyn til, at nedbringe gælden ved konvertering kan det reelt kun ske ved fastforrentede lån.
Eksempel:
Du har et 5% obligationslån. Renten stiger derefter til 8%. Kursen på "dine" obligationer falder derfor til kurs 85.
Du kan derved indfri dit obligationslån ved at købe 5% obligationer svarende til din restgæld. Købet finansierer du ved at optage et nyt obligationslån i 8% obligationer til kurs 99. Din restgæld bliver væsentligt lavere, men din månedlige ydelse bliver sandsynligvis en smule højere.

I forbindelse med rentefaldet de seneste år, er der en del der har konverteret den anden vej og fået en lavere ydelse. Dette er oftest bare sket på bekostning af, at løbetiden er forlænget og restgælden er steget.

Du spørger, om der er nogen der kan se hvorfor du ikke skulle vælge en af de to finansieringsforslag som du giver.
Et lån med afdragsfrihed er generelt kun en god løsning, HVIS du har dyrere gæld (acceptcard ell. lign.) som du bruger afdragsfriheden til at få betalt ud. Afdragsfriheden medfører nogle væsentlige ulemper, især ved flexlån.
Det bliver væsentligt dyrere i renter over lånets løbetid, samtidig med at du må forvente en dårligere kurs på obligationerne på grund af afdragsfriheden.
Hvis du ovenikøbet vælger et flexlån, og renten stiger efter de 1/3/5 år, skal du betale den højere rente af hele restgælden, fordi du ikke har brugt den lavere ydelse på flexlånet, til at afdrage på gælden.

---

Tak for Jeres indlæg!

Dog har jeg stadig et par uafklarede punkter:

-->> citat Eltigro: Når renten stiger får man mere i rente og dette bliver et bedre alternativ vis-a-vis at købe obligationer. Kursen på obligationer falder derved. Dette er skidt for dig hvis du skal ud og optage lån ved obligationer.

Selvom renten stiger til eksempelvis 5%, så får vi da ikke 5% for at sætte pengene i banken. Der får vi måske max. 3%. Det er da stadig bedre at sætte dem i obligationer. Min pointe er: skal renten ikke stige væsentligt, for at ovenstående holder vand, eller er det mig der ikke kan gennemskue det?

-->> citat Paulus1: Et lån med afdragsfrihed er generelt kun en god løsning, HVIS du har dyrere gæld (acceptcard ell. lign.) som du bruger afdragsfriheden til at få betalt ud.

Jeg har ingen gæld udover huset. Jeg har dog planlagt, at bruge afdragsfriheden til at betale pantebrevet af på 4-5 år. Det er jo en væsentlig højere rente end jeg har på resten af gælden. Jeg lader faktisk være med at betale af på et lån til måske 3-5% og betaler til gengæld pengene af på et lån til 7-9%. Det lyder da fornuftigt i mine ører. Eller har jeg også misset noget her?

PS....jeg kan første svare på de næste indlæg imorgen, idet hjemme pc´en har fået en lille virus

---

Du kan ikke sammenligne renten på indestående i pengeinstitutter og renten på obligationer, da der er forskellige "afkastkrav" til disse. Afkastkravet på en investering opgøres som den risikofrie rente tillagt et risikotillæg, alt efter risikoen i investeringen. At investere i obligationer anses for mere risikofyldt end at sætte dem i banken, og der kræves derfor et højere afkast på obligationerne.

Når den generelle rente i samfundet stiger, vil investorernes afkastkrav også stige. På et fastforrentet 5% obligationslån tilpasses renten ikke, selvom renten i samfundet stiger. Derfor er den eneste måde at justere for rentestigningen på, at lade kursen på obligationen falde.


Hvis du anvender afdragsfriheden til at betale pantebrevet hurtigere, bruger du det jo netop til at betale dyrere gæld.
Det ville være mere oplagt, hvis det var virkelig dyr gæld som fx. kontokortene, men princippet gælder stadig. Du skal bare undersøge, om det virkelig kan betale sig for dig, for så vidt jeg husker får du en dårligere kurs på dine obligationer, der jo stadig udgør langt størsteparten af gælden, og derfor har meget større betydning end pantebrevet. En lidt dårligere kurs kan have temmelig stor betydning for din obligationsgæld.

---

Tak for svaret Paulus1.
                        

Eftersom du ikke er logget ind i systemet, kan du ikke skrive et indlæg til dette spørgsmål.

Hvis du ikke allerede er registreret, kan du gratis blive medlem, ved at trykke på "Bliv medlem" ude i menuen.