Citat fra familieadvokaten der fortolker loven:
Udlejerens opsigelse
I langt de fleste tilfælde vil din udlejer ikke kunne opsige dit lejemål, så længe du betaler din husleje til tiden og opfylder reglerne for god orden i ejendommen. Som lejer får du nemlig en såkaldt legal uopsigelighed, bortset fra de følgende to lejemålstyper, hvor din udlejer frit kan opsige aftalen:
Hvis du bor i et værelse, der er en del af udlejerens bolig - entens hans lejlighed eller det en- eller tofamiliehus, hvor han bor. Disse lejemål kan som udgangspunkt opsiges med en måneds varsel, og det kan du eventuelt læse mere om i emne nummer 754.
Hvis du bor i en lejlighed i et tofamiliehus, hvor udlejeren selv har sin bolig. Disse lejemål kan opsiges med et års varsel, og det kan du eventuelt læse mere om i emne nummer 753.
Men bor du i alle andre typer af lejemål - fx klubværelser, tofamilie-huse, hvor ejeren ikke selv bor, og større udlejningsejendomme - kan udlejeren kun opsige din lejeaftale i de få situationer, der er omtalt i lejeloven. Eller sagt med andre ord, så skal der foreligge en gyldig opsigelsesgrund, før udlejeren kan tvinge dig til at flytte.
Passer du forsvarligt på det lejede og opfører dig ordentligt, vil udlejeren kun kunne støtte sin opsigelse på tre begrundelser. Nemlig:
1) At han selv ønsker at benytte det lejede.
Denne begrundelse kan udlejeren kun forsøge sig med, hvis du ikke er beboerrepræsentant og følgende betingelser må anses for opfyldt:
Udlejeren skal ikke bare ville 'benytte' lejligheden, men ønske at bebo den.
Tillige skal udlejerens opsigelse være rimelig ud fra en vurdering af dine og udlejerens forhold. Ved denne vurdering skal der lægges vægt på, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, samt på dine muligheder for at finde en anden og passende bolig.Det er boligretten, der foretager denne 'vurdering', hvis du protesterer mod opsigelsen.Bor udlejeren i forvejen i ejendommen, skal han samtidig med opsigelsen tilbyde dig, at du kan overtage hans lejlighed.
2) At nedrivning eller ombygning gør det nødvendigt, at du må flytte.
Udlejeren skal samtidigt med opsigelsen tilbyde dig, at du kan leje en lejlighed, hvis der efter genopførslen eller ombygningen foretages udlejning igen. Udlejeren er i øvrigt afskåret fra at bruge opsigelsesreglen om nedrivning eller ombygning, hvis han selv ønsker at bruge beboelsen bagefter.
3) Samt når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Denne begrundelse forudsætter ganske særlige omstændigheder og vil kun sjældent kunne bruges. En sådan opsigelse vil især have en mulighed i de tilfælde, hvor et en- eller tofamiliehus eller en ejerlejlighed bliver solgt på tvangsauktion, og hvor du har indgået din lejeaftale kort tid forinden.
I alle de tre opsigelses-situationer skal udlejeren tilbyde dig en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en sådan ledig til overtagelse senest tre måneder efter den flyttedag, hvortil du er opsagt, og denne lejlighed skal udlejes.
Din 'flyttedag' vil dog være forskellig i de tre situationer. For hvis udlejeren selv ønsker at benytte din lejlighed, har du krav på et opsigelsesvarsel på mindst et år, mens opsigelsesvarsler er tre måneder i tilfælde af nedrivning/ombygning eller 'vægtige grunde'.
I alle de omtalte tilfælde skal udlejerens skriftlige opsigelse af dit lejemål indeholde en række oplysninger, da den i modsat fald vil være ugyldig, dvs. at du kan blive boende og se bort fra den. Udlejerens opsigelse skal:
Være skriftlig.
Indeholde opsigelsesgrunden.
Oplyse dig om din mulighed for at protestere inden seks uger og med den virkning, at din udlejer tvinges til at få opsigelsen bedømt af boligretten, hvis han vil fastholde den.
Modtager du en opsigelse, som ikke indeholder de nævnte oplysninger, gør du klogest i at forholde dig fuldstændig passiv. Vent til fristen er udløbet - eller er lige ved at udløbe - inden du gør udlejeren opmærksom på, at hans opsigelse er ugyldig. På den måde har du sikret dig enten tre eller 12 måneder borgfred, for din udlejer bliver nødt til at begynde forfra og sende dig en ny opsigelse med nye frister og med de omtalte oplysninger, blandt andet om dine muligheder for at protestere.
Foreligger ingen af de omtalte opsigelsesgrunde, vil dit lejemål være uopsigeligt, medmindre du forsømmer dine almindelige pligter - og dem kan du eventuelt læse mere om i emne nummer 716.