---

Hej,

Nogle ganske simple spørgsmål angående udlejning af ejerlejlighed og
indberetning af lejeindtægten under virksomhedsordningen på den
udvidede årsopgørelse. Jeg har rimeligt styr på hvilke udgifter jeg
kan trække fra driftsresultatet, men jeg forstår ikke helt indskud og
kapitalafkast.

1) Som jeg forstår det, opretter jeg under virksomhedsordningen en
virksomhed der har til formål at udleje en ejerlejlighed (altså
"virtuelt", ikke med CVR og hele pivetøjet). Denne virksomhed får et
indskud, nemlig min lejlighed. Men er realkreditlånet i lejligheden
også et indskud? Altså - hvis min lejlighed har en værdi af 1.000.000
og jeg har finansieret den med et lån på 800.000, er min nye fine
virksomheds egenkapital da 1.000.000 eller 200.000?

2) Kapitalafkastet er så (for 2009) 4 % af egenkapitalen. Er det
korrekt opfattet at jeg kan vælge enten at indføre min lejlighed i
virksomheden til dens anskaffelsespris, eller til den seneste
ejendomsvurdering? Hvis ja, er det så også korrekt opfattet at det er
mest gunstigt at vælge den højeste værdi?

3) Hvis renteudgifterne (rubrik 117) er større end overskuddet (rubrik
111) har jeg ikke noget opsparet overskud, og skal dermed indberette 0
i rubrik 149, korrekt?

På forhånd tak for hjælpen,
Kristian

---

Kristian Thy skrev:
> Hej,

Hej Kristian.

Se inline.

> Nogle ganske simple spørgsmål angående udlejning af ejerlejlighed og
> indberetning af lejeindtægten under virksomhedsordningen på den
> udvidede årsopgørelse. Jeg har rimeligt styr på hvilke udgifter jeg
> kan trække fra driftsresultatet, men jeg forstår ikke helt indskud og
> kapitalafkast.

Det er vigtigt, at man i virksomhedsordningen fra starten af har 100 %
styr på de forskellige konti, indskudskonto, mellemregning,
kapitalafkastgrundlag, opsparet overskud osv. Det er lige så vigtigt, at
du kan holde din private og virksomhedens økonomi adskilt, da en af
forskellene på virksomheder kørt i personskatteloven og
virksomhedsskatteloven er, at resultatet af virksomheden i
personskatteloven bliver beskattet hos ejeren, mens det kun er årets
hævninger i virksomheden, der bliver beskattet i virksomhedsskatteloven
(firkantt fortalt med reglering af alle de regler der findes heri).

> 1) Som jeg forstår det, opretter jeg under virksomhedsordningen en
> virksomhed der har til formål at udleje en ejerlejlighed (altså
> "virtuelt", ikke med CVR og hele pivetøjet). Denne virksomhed får et
> indskud, nemlig min lejlighed. Men er realkreditlånet i lejligheden
> også et indskud? Altså - hvis min lejlighed har en værdi af 1.000.000
> og jeg har finansieret den med et lån på 800.000, er min nye fine
> virksomheds egenkapital da 1.000.000 eller 200.000?

Egenkapitalen er i ovenstående tilfælde 200.000. Egenkapitalen består af
samlede aktiver (balancesummen) - gæld/forpligtelser.

Ved indtræden i virksomhedsskatteloven skal indskudskontoen og
kapitalafkastgrundlaget opgøres første gang.

I indskudskontoen skal alle aktiver og gæld indgå, som indskydes i
virksomhedne. Der kan være særlige tilfælde, hor enkelte aktiver ikke
skal medregnes. Men realkreditlånet skal også medregnes.

Er indskudskontoen negativ skal der beregnes rentekorrektion.

> 2) Kapitalafkastet er så (for 2009) 4 % af egenkapitalen. Er det
> korrekt opfattet at jeg kan vælge enten at indføre min lejlighed i
> virksomheden til dens anskaffelsespris, eller til den seneste
> ejendomsvurdering? Hvis ja, er det så også korrekt opfattet at det er
> mest gunstigt at vælge den højeste værdi?

Det er ikke helt korrekt. Kapitalafkastet er 4 % i 2009, men af
kapitalafkastgrundlaget og ikke af egenkapitalen. Forskellen er ikke
stor, men den er der.

Kapitalafkastgrundlaget beregnes som aktiver - gæld med yderligere
fradrag af beløb, der er hensat til senere hævning, indestående på
mellemregning. Det er den kontante anskaffelsessum, der skal danne
grundlag for ejendommens værdi. Såfremt du i regnskabet har indregnet
værdien til den offentlige ejendomsvurdering skal denne skattemæssigt
reguleres til kontant anskaffelsessum i noten for kapitalafkastgrundlaget.

Værdiansættelsen af indskudskontoen fastlåses, mens
kapitalafkastgrundlaget reguleres hvert år. Indskudskontoen ændes kun i
tilfælde af, atder hæves eller indskydes på indskudskontoen
efterfølgende år, mens kapitalafkastgrundlaget opgøres hvert år.

> 3) Hvis renteudgifterne (rubrik 117) er større end overskuddet (rubrik
> 111) har jeg ikke noget opsparet overskud, og skal dermed indberette 0
> i rubrik 149, korrekt?

OVenstående hænger ikke helt sammen.

En sidebemærkning - som du formentligt ved - er, at reneudgifter i
virksomhedsordningen kan fratrækkes i den personlige indkomst og dermed
giver et højere fradrag end ved anvendelse af den almindelige
personskattelov. Derfor er virksomhedsordningen fordelagtig med
udlejningsejendomme.

Et eksempel på overskudsdisponering og opsparet overskud i
virkssomhedsordningen følger her:

Skattemæssigt overskud kr. 1.000.000
Hævninger kr. 600.000
Opsparet overskud ekskl. virksomhedsskat kr. 400.000

Beskattes som:
Personlig indkoms kr. 466.667
Indkomst til virksomhedsbeskatning kr. 533.333
I alt kr. 1.000.000

Af de 533.333 skal der betales aconto virksomhedsskat pt. 25 % svarende
til 133.333 kr, mens restbeløbet er opsparet overskud ekskl.
virksomhedsskat kr. 400.000 som nævnt ovenfor ogalt stemmer.

Mvh.
Michael Sørensen
Revisor

---

On May 23, 9:58 pm, Haveejeren <.> wrote:
> Hej Kristian.
>
> Se inline.

Tak for det grundige svar. Jeg har et par opfølgende spørgsmål
(inline). Indledende kan jeg for fuldstændighedens skyld sige, at jeg
for min udlejningsvirksomhed i 2009 har beregnet "opgørelse af
lejeindtægt fra udlejningsejendom" (blanket 04.022) og har indtægter
på kr 101.065, udgifter kr 28.925 og dermed driftsoverskud før renter
(rubrik 111 på den udvidede selvangivelse) stort kr 72.140.

Min renteudgift forbundet med udlejning i 2009 var 111.325, så der er
et fint underskud i min virksomhed. Jeg har også en negativ
egenkapital, idet jeg ved virksomhedens oprettelse skyldte mere til
realkreditten end jeg i sin tid gav for lejligheden.

> Det er vigtigt, at man i virksomhedsordningen fra starten af har 100 %
> styr på de forskellige konti, indskudskonto, mellemregning,
> kapitalafkastgrundlag, opsparet overskud osv. Det er lige så vigtigt, at
> du kan holde din private og virksomhedens økonomi adskilt, da en af
> forskellene på virksomheder kørt i personskatteloven og
> virksomhedsskatteloven er, at resultatet af virksomheden i
> personskatteloven bliver beskattet hos ejeren, mens det kun er årets
> hævninger i virksomheden, der bliver beskattet i virksomhedsskatteloven
> (firkantt fortalt med reglering af alle de regler der findes heri).

Hvor adskilt er adskilt? Behøver det at køre fra separate konti, eller
er det nok at jeg kan udpege hvilke indtægter og udgifter jeg har haft
i forbindelse med udlejningen?

> > 1) Som jeg forstår det, opretter jeg under virksomhedsordningen en
> > virksomhed der har til formål at udleje en ejerlejlighed (altså
> > "virtuelt", ikke med CVR og hele pivetøjet). Denne virksomhed får et
> > indskud, nemlig min lejlighed. Men er realkreditlånet i lejligheden
> > også et indskud? Altså - hvis min lejlighed har en værdi af 1.000..000
> > og jeg har finansieret den med et lån på 800.000, er min nye fine
> > virksomheds egenkapital da 1.000.000 eller 200.000?
>
> Egenkapitalen er i ovenstående tilfælde 200.000. Egenkapitalen består af
> samlede aktiver (balancesummen) - gæld/forpligtelser.

> Ved indtræden i virksomhedsskatteloven skal indskudskontoen og
> kapitalafkastgrundlaget opgøres første gang.
>
> I indskudskontoen skal alle aktiver og gæld indgå, som indskydes i
> virksomhedne. Der kan være særlige tilfælde, hor enkelte aktiver ikke
> skal medregnes. Men realkreditlånet skal også medregnes.
>
> Er indskudskontoen negativ skal der beregnes rentekorrektion.

Som skrevet tidligere var indskudskontoen negativ fra start, plus at
jeg har foretaget yderligere indskud i løbet af året for at dække
driftsunderskuddet. Indskuddene får så som jeg forstår det
egenkapitalen til at stige, men jeg ender stadig 2009 med en negativ
indskudskonto. Den skal der så beregnes rentekorrektion af, check.
(Eller faktisk af det største negative beløb, så vidt jeg forstår.)

Eftersom der samlet set er underskud kan der heller ikke være nogle
hævninger, korrekt? Er kapitalafkastet i så fald fløjtende
ligegyldigt?

På forhånd tak,
Kristian