Der er nu også nogle skatteproblemer, du lige skal have øje for.
Nedenfor får du teksten fra en artikel bragt i Ejendomsmægleren og skrevet
af mig:
Ejendomsmægleren nr. 1/2001
Af Bente Naver, mæglerfaglig chef
En kortfattet redegørelse om de særlige regler, der gælder, når kunden
vælger lån i fremmed valuta - herunder lån i Euro
Når danske boligejere finansierer ejerboligen, sker det ofte med enten et
fastforrentet kontantlån eller et tilsvarende obligationslån. Inden for de
seneste 4-5 år er også mange boliger blevet finansieret med
rentetilpasningslån af lidt forskellig art, i daglig tale ofte kaldet
FlexLån, hvilket dog er det registrerede varemærke for denne lånetype, ydet
af Realkredit Danmark.
Det er blandt såvel boligejere som deres rådgivere efterhånden almindeligt
kendt, at kontantlån som hovedregel er forbundet med skattepligt af en
eventuel kursgevinst i forbindelse med indfrielse, hvis der er tale om lån,
som er optaget eller overtaget efter 1. januar 1996. En undtagelse er dog
indfrielse i forbindelse med ejerskifte.
Euro er fremmed valuta
På det sidste er også boliglån ydet i Euro blevet en vare på hylderne. Og
vil man hjælpe en boligkøber med at tage den vare i brug, bør man sikre sig,
at den pågældende er klar over, at der knytter sig en række særlige
skatteforhold til disse lån, der - som en slags modvægt kan det siges - p.t.
er det billigste låneprodukt:
Eurolån betragtes skattemæssigt som lån i fremmed valuta, jævnfør
Kursgevinstlovens § 23. Det betyder, at låntageren er skattepligtig af alle
kursgevinster, ikke kun ved evt. omlægning men også ved indfrielse af lånet.
På den anden side har debitor også skattefradragsret for alle omkostninger i
forbindelse med låneoptagelsen og for eventuelle kurstab i lånets løbetid.
Reglen gælder uanset om lånet er et kontantlån eller et obligationslån, og
uanset om det er et fastforrentet lån eller et rentetilpasningslån, herunder
Flexlån.
Terminerne skal betales i Euro, hvilket vil sige, at man skal købe en
valutacheck eller overføre pengene fra en eurokonto. De
omkostninger/gebyrer, der måtte løbe på i forbindelse med betalingerne
(vekselgebyrer mv.) er skattefradragsberettigede. Alternativt kan man betale
til instituttet i danske kroner, hvorefter instituttet selv omveksler
beløbet, men også her er der et gebyr eller et kursfradrag. Man kan godt
betale sine terminer via PBS, idet realkreditinstituttet i så fald trækker
beløbet til valutakursen med fradrag af en kursskæring.
To slags kurstab og -gevinst
Når der er tale om et lån i fremmed valuta, er der tale om to slags
kursgevinster og kurstab, nemlig dels de, der kan henføres til
obligationerne, og dels de, der kan henføres til valutaen. Det er begge
typer kursgevinster og kurstab, der skal indgå i skatteopgørelsen.
Også de kurstab eller kursgevinster, der måtte opstå i forbindelse med
gældsovertagelse, når man sælger ejendommen, er skattepligtige.
En særlig post er kursudviklingen på den enkelte ydelse (inkl. renter) fra
forfaldsdag til betalingsdag.
Der kan opstå ikke uvæsentlige skattepligtige beløb f.eks. i forbindelse med
salg, ligesom der normalt i hele lånets løbetid vil være tale om årlige
skattebeløb på selvangivelsen. Der gælder dog en bagatelgrænse på 1.000 kr.
Hvis de samlede kursgevinster ikke overstiger 1.000 kr. pr. år, skal man
således ikke opgive disse. Men det forudsætter naturligvis stadig, at man
foretager beregningen.
Som bekendt er Danmark - trods Euro-nej'et - stadig med i
valutasamarbejdet, det der tidligere kaldtes valutaslangen og som nu hedder
ERM2. Dette samarbejde sikrer indtil videre, at større valutakursudsving
ikke kan ske, uden at samarbejdet først sættes ud af drift. Men selv mindre
udsving på valutaen (± 2,25%) kan jo blive til mange penge, hvis der ikke
alene er tale om en terminsydelse, men om indfrielse af et lån. De aftalt
maksimale udsving svarer til, at kursen kan variere fra 7,29 til 7,63.
De kursgevinster og tab, der er tale om, er kapitalindkomster.
Debitor står selv for beregningerne
Da realkreditinstitutterne principielt ikke ved, hvornår debitor køber den
valuta, der anvendes til at betale terminerne med, kan man kun lave en
indberetning til skattevæsenet om kendte kursgevinster og kurstab. Det
betyder, at den enkelte debitor selv hvert år må foretage de beregninger,
som skal ske for at lave en korrekt selvangivelse, herunder beregning af
forholdsmæssig andel af omkostninger.
De beløb, der skal medtages i skatteopgørelsen er:
Vedr. låneoptagelse: De omkostninger, der er i forbindelse med lånets
etablering, herunder kurtage, tinglysningsafgift, lånesagsgebyr mv., fordelt
forholdsmæssigt i akt med lånet afdrag.
Vedr. afdrag: Forskellen mellem afdragets værdi på lånetidspunktet og på
betalingstidspunktet for det enkelte afdrag, dvs. kurstabet i forhold til
det enkelte afdrag. Ved betaling er kursen altid kurs 100.
Vedr. indfrielse: Forskellen mellem restgældens værdi på lånetidspunktet og
på indfrielsestidspunktet, både i forhold til obligationskurs og valutakurs.
Vedr. valuta: Kurstab og -gevinster dels vedr. afdrag på den enkelte termin
og dels vedr. kursudviklingen i perioden fra forfald til betaling. Endvidere
omkostninger i forbindelse med valutakøbet.
Men venlig hilsen
Bente Naver
"P. Sørensen" <ps@vestnet.dk> skrev i en meddelelse
news:3add47fc$0$5729$4d4eb98e@news.dk.uu.net...
> ..er lidt billigere end i kroner. Er det korrekt, at der ikke er nogen
> forøget risiko, da Euroen og kronen er "bundet" til hinanden indenfor en
> ganske snæver margin? For så kan man vel ligeså godt tage et lån i Euro
> fremfor kroner??
> Tak for råd.
> P. sørensen
>
>
>